一、關(guān)于房屋買賣中關(guān)于返租的規(guī)定

　　關(guān)于房屋買賣中關(guān)于返租的規(guī)定如下：

　　“返租銷售”也叫售后包租、售后回租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其建造樓盤出售時(shí)與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，或者直接由該企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)使用，包租期間或者承租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)。

　　建設(shè)部只是明令預(yù)售的商業(yè)項(xiàng)目不能返租，因此大確權(quán)(“大確權(quán)”是指在商品房買賣中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已按規(guī)定辦理了樓盤初始確權(quán)登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》，確認(rèn)該樓盤的權(quán)屬人是該房地產(chǎn)開發(fā)商。后的現(xiàn)樓商鋪，或者是已經(jīng)有了房產(chǎn)證的商鋪售后返租并不算是違規(guī)。

　　不過，該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，如果這些商鋪由二手大業(yè)主買下再分拆銷售也屬于二手買賣，需要進(jìn)行二手網(wǎng)簽，這樣也才能更好保障買家的利益;而已經(jīng)抵押的商鋪則必須由開發(fā)商涂銷抵押后才能交易，買家下定金簽認(rèn)購(gòu)書時(shí)要注明一定期限內(nèi)開發(fā)商不辦理涂銷抵押可退鋪的內(nèi)容。

　　對(duì)于一手商業(yè)項(xiàng)目的“變相返租”———商鋪價(jià)格給出大的優(yōu)惠折扣，但要求項(xiàng)目前幾年由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的銷售方式，該負(fù)責(zé)人也表示，因?yàn)檫@些項(xiàng)目并沒有承諾每月或每年返還租金，因此也不算違規(guī)。但投資者也要謹(jǐn)慎入市，自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、“售后返租”的法律屬性

　　1、“售后返租”的法律關(guān)系。所謂售后返租，也叫售后包租、售后承租，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品房給購(gòu)房者的同時(shí)，與購(gòu)房者簽訂該房的租賃合同。在租賃合同中，開發(fā)商承諾在購(gòu)房若干年后給予購(gòu)房者固定租金，購(gòu)房者所購(gòu)房屋由開發(fā)商在一定期限內(nèi)承租或者代為出租給另外的公司或個(gè)人用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的一種特殊銷售方式。據(jù)此，售后返租存在三種法律關(guān)系，一是開發(fā)商與小業(yè)主之間商品房買賣法律關(guān)系，二是開發(fā)商與小業(yè)主之間的房屋租賃法律關(guān)系，三是開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)戶之間的房屋租賃法律關(guān)系。

　　2、關(guān)于“售后返租”的法律規(guī)定。目前，沒有一部法律或司法解釋對(duì)售后返租問題作出專門規(guī)定，僅在國(guó)家部委的規(guī)章中有所體現(xiàn)。

　　(1)建設(shè)部2001年6月1日實(shí)施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”此條規(guī)定是禁止未竣工的商品房售后包租(當(dāng)時(shí)是針對(duì)海南房產(chǎn)泡沫作出，禁止以未建成的項(xiàng)目對(duì)外許以高回報(bào)來銷售)，但已竣工的商品房顯然不在此限。

　　(2)國(guó)家工商行政管理局在1998年12月3日發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第十六條規(guī)定“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。”

　　3、“售后返租”性質(zhì)界定。售后返租包括兩種情形，一種是現(xiàn)房銷售的售后返租，另一種是期房銷售的售后返租。后一種情況是違規(guī)的，前一種是合法的。在合法狀態(tài)下界定“售后返租”其實(shí)就是三種法律關(guān)系的疊加，是三種正常的民事法律關(guān)系。但是，實(shí)踐中有的開發(fā)商以高回報(bào)為誘餌，盲目抬高房?jī)r(jià)，誘使購(gòu)房人購(gòu)買，將“售后返租”演變?yōu)樽兿嗳谫Y，性質(zhì)發(fā)生了根本改變，因而引起監(jiān)管部門的高度重視。

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