“霸王條款”不一定都無效

在居間合同糾紛案件中，“跳單”現象是導致居間糾紛的一類典型案件，2010年，北京二中院受理居間合同糾紛案件162件，本案即為其中一起典型案例。在大多數房屋居間合同糾紛案件中，都是以買房人敗訴為結果，委托人最后沒有買或者買到房子，卻不得不向房屋中介公司支付高額居間費用。

根據合同法第四百二十四條規定，居間合同的概念是“居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。在合同訂立后，居間人對合同既不享受權利，也無義務；一方違約，居間人不承擔任何責任。居間合同是諾-成合同，不是踐成合同。所謂“諾-成合同”，是指只要雙方當事人達成合意，合同便宣告生效，不需實際交付作為合同成立的條件。因此當居間人活動促成交易，當事人就必須支付居間報酬，大多數“跳單”案例中買房人都必須支付居間費。

1．“霸王條款”不一定會被法院認定為無效

本案爭議焦點之一在于在居間合同這種專業性較強的合同中如何平衡“意思自治”與“霸王條款”的關系。由于法律并沒有規定居間合同的具體形式，居間合同可以口頭協定亦可以書面約定，當事人可自由選擇，可按照交易習慣決定；因此在目前的房屋中介行業中，存在著各式各樣由多家公司自己提供的合同樣本，《看房協議》、《買賣居間合同》、《買賣中保合同》、《居間合同》等各種名目層出不窮，達成此類協議是民商事活動中雙方當事人的真實意思表示，內容不違反國家法律及行政法規的強制性規定，應為合法有效。

本案中對中介“霸王條款”效力的認定存在不同看法。“跳單”是指某些買房人因為“貨比三家”或者為了節省費用而越過中介公司達成交易。該案中的“霸王條款”確實為房屋中介公司單方擬定，中介公司帶有專業優勢地位和強勢地位，處于弱勢地位的買房人不得不簽署此類條款，否則將得不到服務，因此有人認為，此類由中介機構單方面規定在居間合同中的“違約金數額”有違公平原則，不應得到認可。這也是一審判決書的觀點。

但筆者認為，“霸王條款”的認定需要謹慎，尤其在居間合同這種具有相當特殊性與專業性的合同中。法律的目的是為了保障當事人的合法權益，維護交易安全與交易秩序。居間合同中違約金條款有時為確認書的主要內容，在雙方簽訂居間合同時，買房人對該條款的內容及法律后果是明知的，且不違反法律規定，因此此類條款合法有效，對雙方當事人具有約束力。當事人“跳單”行為違反了雙方簽署的居間合同的約定，其行為已構成違約應承擔相應的違約責任，因此，筆者認為合同約定的“跳單”違約金應為有效。二審判決實際上肯定了中介公司的主張，認可了該條款的效力，不過中介機構單方面確定的賠償數額確實有商榷之處，二審法院試圖讓條款不“霸王”，適當平衡好“意思自治”與“霸王條款”之間的關系。對于甲公司主張的55000元賠償金，因甲公司沒有提供證據證明其實際損失高于合同中約定的居間報酬，故二審法院酌定賠償數額27500元合情合理，有效平衡了雙方利益沖突，達到了良好的法律效果與社會效果，真正做到了“案結事了”。

2．買房人“跳單”需謹慎

本案爭議焦點之二就在于“跳單”行為下是否需要支付居間費用？“跳單”行為的成因之一，是因為近年來房價起伏跌落、房市政策變化較大。在巨大經濟利益的驅動下，買主選擇違約、轉而購買其他中介公司房屋，有可能能多獲得幾萬元甚至是十幾萬元的巨額差價，導致二手房買賣違約率普遍較高。二是房屋中介行業魚龍混雜，不法、不規范的行為較難得到懲治，為了利潤、惡意競爭搶顧客甚至動用“陰陽合同”等各種不法手段，使得顧客發生“跳單”行為的現象時有發生。這樣不但擾亂了市場秩序，也不利于保障當事人合法權益和房地產行業的健康發展。

此外，事實上，比較普遍的情況是不少消費者對居間合同的理解有偏差。訴訟中，絕大多數買房人誤認為只有等自己最后拿到產權證和房子了中介公司才可收取居間費，因此誤以為可以任意違約或者“跳單”，而實際上，依據法律規定，中介公司只需“報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務”、促成買賣雙方簽訂了買賣合同后就已經“促成了合同成立”，可以主張收取居間費。因此，要是發生了“跳單”行為，只要簽訂了兩個房屋買賣合同，也要支付兩份中介費用。若買房人不再打算繼續履行房屋買賣合同而違約，就往往其不但要承擔較為高額的違約金給賣房人，而且仍然需要承擔居間費用。

3．買房人簽合同條款時要注意防范和化解風險

消費者在買房時對各種法律文件和合同一定要謹慎考慮、謹慎簽字，將雙方權利義務和程序細節等規定盡可能細化，以降低違約和產生糾紛的可能性。看房期間，盡量不要簽署看房協議之類的文件，付款時逐條確認名目和數額，注意索要并保留交費的書面憑證。值得引起注意的是，中介公司提供的合同往往是其制定的有利于自己的格式合同，買房人應逐字句仔細閱讀合同條款及附加條文，避免輕信任何一方的口頭承諾，對于不合理之處要當即提出異議，充分利用補充條款、特別約定等方式維護自己的基本權利，合理規避和防范風險。

4．建議行政管理部門與行業協會加強監督管理

目前不少居間合同都是由各中介公司自行設計的，形形色色，多少都存在部分“霸王條款”或者對老百姓不利的條款。政府主管部門及行業組織應盡快制定價格收費項目和收費標準，規范業務流程，推薦使用統一范式的房屋買賣合同、房屋居間服務合同、房屋租賃合同示范文本。

改革當前房屋中介收費方式，建立健全對買賣雙方的約束機制。依規定應由買賣雙方當事人共同負擔的居間費用在實際操作中卻都由買方一方承擔，這樣在三方主體中對買方的制約和責任過大，這樣大大增加了違約和糾紛的可能性。

規范中介機構的資質、經紀人員的職業行為，加強培訓與監督機制，增加行業規范性和法制性，防止個別從業人員利用中介機構信息優勢欺騙、蒙蔽消費者。建議建立從業人員培訓考核制度與評分扣分處罰制度，提高中介的服務素質與道德素質。

（作者單位：北京市第二中級人民法院）

相關法律知識：

“跳單”通常是買賣雙方通過中介的居間服務聯系上之后，跳開中介，自行成交或委托其他中介公司代辦過戶服務，以此逃避中介費的支付或少付。