一、商品房預(yù)售合同糾紛審理中的四大難點(diǎn)

(一)易引發(fā)社會(huì)影響大的群體性訴訟，審判的社會(huì)效果與法律效果難以統(tǒng)一。商品房預(yù)售合同在履行過(guò)程發(fā)生的糾紛往往會(huì)涉及到樓盤(pán)絕大部分購(gòu)房者的利益，導(dǎo)致這些購(gòu)房者自發(fā)組成業(yè)主維權(quán)聯(lián)盟向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，從而形成人數(shù)眾多的集團(tuán)訴訟案件。以該院2004年以來(lái)審理的商品房預(yù)售合同糾紛案件為例，10人以上的集團(tuán)訴訟案件占此類(lèi)案件總數(shù)的79.5%，其中100人以上的集團(tuán)訴訟占71.2%。即使是單個(gè)起訴到法院的訴訟，往往也存在一定數(shù)量的觀望者，使得個(gè)案的審判結(jié)果可能影響到其他購(gòu)房者的行為選擇，由此產(chǎn)生群體效應(yīng)，引起廣泛的社會(huì)影響。

(二)當(dāng)事人對(duì)立的情緒加大了案件審理難度。當(dāng)普通購(gòu)房耗盡積蓄所進(jìn)行的房產(chǎn)交易出現(xiàn)了糾紛，必然會(huì)導(dǎo)致其情緒激動(dòng)，與開(kāi)發(fā)商之間形成嚴(yán)重的對(duì)立情緒，并采取不理智的行為影響案件審理。如該院在審理呂某某等人訴成都永華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案中，因購(gòu)房者提出的交房要求遲遲未能得到滿足，呂某某等40余名購(gòu)房者及家屬多次情緒激動(dòng)地采取聚眾上街拉橫幅、喊口號(hào)、找媒體曝光等方式試圖向被告方施壓。從審判角度來(lái)看，購(gòu)房者這種情緒的宣泄增加了當(dāng)事人雙方及法院之間的交流成本，加大了案件審理的難度，影響了案件審結(jié)的效率。

(三)鑒定項(xiàng)目多影響了案件的審判效率。此類(lèi)糾紛大多起源于雙方對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)如房屋質(zhì)量、房屋損失情況等無(wú)法達(dá)成共識(shí)，因此在審理過(guò)程中當(dāng)事人通常會(huì)對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)提出各種相關(guān)的鑒定申請(qǐng)。而鑒定程序的啟動(dòng)，必然造成結(jié)案周期的延長(zhǎng)，降低審判效率。目前，有關(guān)商品房的鑒定類(lèi)型多達(dá)十幾種，當(dāng)事人可能在同一案件中申請(qǐng)多項(xiàng)鑒定，如因商品房質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的賠償案件，可能同時(shí)申請(qǐng)房屋質(zhì)量評(píng)估鑒定、房屋受損情況修復(fù)方案鑒定、修復(fù)造價(jià)評(píng)估鑒定等幾類(lèi)鑒定，法院需先后委托幾家鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定;鑒定過(guò)程中可能涉及鑒定附帶損失的問(wèn)題，有的當(dāng)事人還會(huì)針對(duì)鑒定結(jié)論提出復(fù)議，這些均使此類(lèi)案件的審理周期進(jìn)一步延長(zhǎng)。

(四)對(duì)法官的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)提出了一定要求。絕大多數(shù)房地產(chǎn)案件都涉及到建筑領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，因此要求法官具有法律和建筑的復(fù)合知識(shí)結(jié)構(gòu)，需要對(duì)與房屋設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的流程、規(guī)則有相當(dāng)程度的了解。同時(shí)因?yàn)殡p方提供的證據(jù)材料具有一定專(zhuān)業(yè)性，所以法官也需要具備設(shè)計(jì)圖、施工圖、效果圖等建筑專(zhuān)業(yè)基本圖樣的辨識(shí)能力，這對(duì)法官的相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識(shí)提出了較高的要求。當(dāng)然，對(duì)個(gè)別在專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)爭(zhēng)議較大的案件，需要咨詢建筑專(zhuān)家提供審判輔助。