一、案情

1999年至2000年，**工程公司在其樓書及北京青年報、**地產等報刊上宣傳其開發的華輝苑小區，廣告的主要內容包括：①小區配備有建筑面積達3.5萬平方米的超大規模專有會所(含游泳館、保齡球館、餐飲娛樂、商務中心等設施);②5500平方米的超大車庫;③7500平方米的綠地及中庭花園;④原裝進口韓國現代電梯服務;⑤外墻一至二層為仿花崗巖面磚;⑥首層大堂磨光花崗巖地面、大理石墻面;⑦首層入口大廳免費安裝樓宇對講系統;⑧房屋室內玻璃為雙層玻璃;⑨2.4萬平方米小區總占地面積，總建筑面積近10萬平方米。

1999年11月20日，胡某與**工程公司簽訂了北京市內銷商品房預售合同。胡某購買華輝苑小區一套建筑面積為135.11平方米的房屋，售價為每建筑平方米人民幣5499元。2000年8月11日，**工程公司向胡某交付了房屋。此后，胡某認為**工程公司未能履行其在售樓廣告中的相應承諾，與眾多業主一起開始了兩年多的維權之路。2003年12月24日，胡某起訴至朝陽區法院，要求**工程公司：1?履行“小區封閉式管理”的義務和承諾，按照“總占地面積2.4萬平方米、總建筑面積近10萬平方米”的范圍對小區進行封閉;2?履行關于小區環境的義務和承諾，為小區建設7500平方米綠地及中庭花園，5500平方米超大車庫，超大規模含游泳館、保齡球館、餐飲娛樂、商務中心等設施的小區專有會所;3?繼續履行關于房屋公共部分裝修標準的義務和承諾，為小區首層大堂更換磨光花崗巖地面、大理石墻面，更換電梯、使用承諾的原裝進口韓國現代電梯，完成一、二層樓外墻花崗巖墻面的裝修，為首層入口大廳免費安裝樓宇對講系統。若**工程公司不履行或不能完全履行上述義務和承諾，胡某保留要求賠償的訴訟權利。

**工程公司辯稱：我公司所作的商品房宣傳廣告為要約邀請，而非合同條款。理由如下：1?我公司在對華輝苑小區開發建設過程中，根據規劃要求，該小區應配有**綜合樓，即小區配套會所。在我公司實際開發過程中，**綜合樓既未計入小區公攤面積，也未占用華輝苑住宅小區的土地面積，該樓的建設費用并未計入華輝苑住宅小區的開發成本，因此**綜合樓的有無對小區的售房價格根本不產生重大影響。2?我公司在部分樓書中已聲明了“有關圖文僅作參考，所有細節均以最后政府部門批準圖則及法律文件為準”的提示語，故樓書內容應視為要約邀請。我公司不應承擔違約責任，不同意胡某的訴訟請求。

二、審理情況

一審法院經審理認為，原、被告之間簽訂的商品房預售合同是雙方當事人的真實意思表示，其內容亦不違背國家法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同。關于本案涉及的**工程公司樓書及廣告宣傳內容中，關于“2.4萬平方米小區總占地面積、總建筑面積近10萬平方米”的說明內容不屬于最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件司法解釋第3條規定的“房屋及相關設施”的范圍之內，原告將上述說明內容確認為合同內容并沒有法律依據的支持，對此，法庭不予認定。對原告相應的訴訟請求，即要求**工程公司“按照總占地面積2.4萬平方米、總建筑面積近10萬平方米”的范圍對小區進行封閉，法庭不予支持。