租賃合同無效要不要支付租賃期間房屋使用費

案情簡介：租賃合同無效

2016年3月2日，陳某(乙方)與梁某(甲方，下同)簽訂一份《租賃合同》，約定如下內容：經房地產中介服務有限公司促成雙方達成租賃關系，甲方將某地塊出租給乙方使用，該地塊建筑面積362平方米，空地面積為75.6平方米;租賃期限從2016年3月18日至2019年3月17日，租金為5000元/月，乙方在簽訂合同當天向甲方支付15000元作為保證金;租賃期內，甲方提供原有水/電設施和水電負荷給乙方使用，租賃期內，該建筑物每月的水、電、垃圾、治安及因使用而產生的一切費用由乙方每月結清;租賃期內，如遇國家征用土地或者拆遷等政府行為，甲、乙雙方應服從，合同解除，不作任何一方違約，乙方無條件按時遷出，甲方退回乙方所交的保證金，國家賠償項中的搬遷費歸乙方所有，土地及建筑費歸甲方;合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。雙方簽訂合同后，陳某向梁某支付了保證金15000元。

2016年1月1日，梁某與當地村民委員會簽訂一份《集體工業綠化用地租賃合同》，約定梁某向村民委員會租用工業區內工業綠化用地面積860平方米作工業綠化用地，租賃時間從2016年1月1日起至2022年12月31日止。梁某租賃上述土地后搭建了廠房并出租給陳某使用，涉案租賃物并未依法領取房地產權證或者取得建設工程規劃許可證。因相關行政部門發出通知需拆除涉案廠房，陳某、梁某曾于2017年2月10日到村民委員會協商搬遷事宜。2017年2月17日，相關行政部門拆除了涉案廠房。

法院判決：陳某支付使用費

法院經審理認為，《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人簽訂的租賃合同無效。因梁某沒有為涉案租賃物即地塊上的廠房依法領取房地產權證或者取得建設工程規劃許可證，故陳某、梁某簽訂的《租賃合同》為無效合同。

因陳某、梁某簽訂的《租賃合同》為無效合同，故合同中約定的保證金條款為無效條款，陳某請求梁某返還保證金15000元有理，本院予以支持。本案的《租賃合同》雖為無效合同，陳某、梁某在簽訂合同時，明知涉案廠房屬違章建筑仍然簽訂租賃合同，故雙方對導致涉案合同無效均有過錯。雙方簽訂合同后，陳某事實上占有使用了梁某自建的廠房，由于陳某、梁某在2017年2月份均知悉廠房將被相關行政部門依法拆除，梁某應給予陳某一定的合理搬遷時間，綜合考慮到陳某、梁某雙方的過錯程度，本院確認陳某合理占用廠房的時間為2016年3月18日至2017年1月1日，陳某應在此期間參照雙方約定的租金標準向梁某支付占有使用費。綜上所述，涉案合同雖為無效合同，但陳某仍需向梁某支付合理的占有使用費，占有使用費應參照雙方約定的租金標準，故陳某請求梁某返還已支付的占有使用費，缺乏理據，本院不予支持。綜上所述，梁某應退還陳某15300元(15000元+600元-300元)。對于梁某主張陳某拖欠的占有使用費及其他電費。

律師說法：是否需要支付租賃期間房屋使用費

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;

(三)以合法形式掩蓋非法目的;

(四)損害社會公共利益;

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。”

本案中，陳某與梁某簽訂的《租賃合同》雖系雙方當事人的真實意思表示，但梁某租賃給陳某使用的廠房并未依法領取房地產權證或者取得建設工程規劃許可證，違反了法律、行政法規的強制性規定，故合同無效。根據相關司法解釋的規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，租賃合同雖然無效，但陳某仍有義務參照合同約定的租金標準向梁某支付合理的房屋占有使用費。

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