二房東將房屋群租能不能解除租賃合同

案情簡介：二房東將房屋群租

吳某(乙方)向李某(甲方)簽訂《房屋租賃合同》承租李某房屋，租期自2015年5月20日起至2018年5月19日止，該房屋的月租金為3,100元，租金以現金方式支付;雙方議定首期付3個月，另付3,100元押金以后按每3個月結算一次，提前7天支付下次房租，押金不變，甲方在收到乙方租金(包括押金，必須開具收據予乙方);乙方在租賃期內保證在該項租賃房屋內的所有活動均能合乎中國的法律及該地點管理規定、不作任何違法行為，不得妨礙和侵犯鄰居，如果乙方違法，自行負責，甲方不承擔任何法律和經濟責任，甲方有權單方終止合同;未經甲方同意，乙方不能改變所租賃房屋的結構、裝修，并愛護使用租賃的房屋，乙方不得將承租的房屋轉租分租，如乙方的過失或過錯使房屋及設施受到損壞，乙方應負責賠償或修復;甲乙雙方如有特殊情況，需要提前終止本合同，必須提前一個月通知對方和中介方，等對方同意后，方可辦理退房手續，如違約則向對方支付違約金人民幣。若甲方違約，除退還給乙方押金外，還須支付給乙方上述金額違約金，反之若乙方違約，則甲方有權不退還押金。補充條款約定：不得群租，不得轉租，不能破壞房屋結構。如在租房期間發生一切事與房東無關無責，由乙方自己負責。甲方同意乙方在廳里用木板隔一間房間。

2017年2月22日，街道信訪辦出具《辦結報告》，內容為：關于朱某同志反映其房子出租后被二房東(吳某)利用進行群租(2015年起)，現被其發現，要求幫助阻止群租現象的信訪事項，現已辦結，報告如下：經房管部門反饋，已于2月22日整改完畢。2017年2月22日，李某委托律師事務所向吳某發出律師函要求解除合同，吳某于2017年2月23日收到。

法院判決：解除合同

法院經審理認為，當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規。尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。房屋租賃合同明確約定不得轉租、群租，吳某應該依照合同約定在合法的范疇內行使權利。且在雙方簽訂的合同中也明確約定吳某作為承租人應該遵守承租房屋所在地的法律法規，如違反法律法規，李某有權解除合同。吳某將系爭房屋群租，違反了《市房屋租賃條例》、《市居住房屋租賃管理實施辦法》等法律及地方管理法律法規，房管部門對其群租行為進行整治，李某以此要求解除合同，具有合同依據，吳某于2017年2月23日收到李某向其發出解除租賃合同的通知，故該租賃合同的解除之日為2017年2月23日。雙方就系爭房屋簽訂的租賃合同已經解除，李某要求吳某遷出系爭房屋，具有法律和合同依據，本院予以支持。吳某將系爭房屋群租，違反了合同約定以及相關的法律及地方法規，構成違約，理應按照約定承擔違約金,審理中，李某同意押金抵扣違約金，于法無悖，本院予以確認。李某要求吳某支付水電費，吳某表示同意支付，并無不當，本院予以準許。

律師說法：能否解除租賃合同

《中華人民共和國合同法》第九十四條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能實現合同目的;

(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;

(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行;

(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;

(五)法律規定的其他情形。”

本案中，吳某與李某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，故合法有效，合同當事人應自覺履行合同約定的義務。現吳某不遵守合同約定，將承租的房屋群租，屬于違約行為。且該群租行為違反了法律及當地的地方管理法律法規，故李某有權向吳某主張解除該《房屋租賃合同》。

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