轉讓協議是屬于轉租合同還是租賃權轉讓合同

案情簡介：轉讓協議是轉租合同還是租賃權轉讓合同

2007年1月6日，王某以原承租者的身份與李某簽訂一份《中國輕紡城市場營業房轉讓協議書》，約定：由王某將其承租的中國輕紡城**大廈交易區二樓204號一間營業房轉給李某承租，轉讓價為15.?5萬元。在簽約時李某將轉讓款一次性支付給王某。之后經李某了解，王某并不是上述營業房的原承租者，上述房屋非系營業房而是庫房，承租期也自2006年1月30日屆滿，按原租房合同規定，承租者必須是經營布料者，而王某也非經營布料者。后李某多次與王某交涉未果。經法院釋明后，李某的訴訟請求為：依法解除原、王某之間簽訂的營業房轉讓協議;判令王某立即返還營業房轉讓款12.?4萬元(轉讓款合計是15.?5萬元，其中定金3.?1萬元)，雙倍返還定金6.?2萬元，合計18.?6萬元;判令王某賠償李某轉讓款15.?5萬元自2007年1月6日起至款清之日止的同期銀行貸款利息損失;本案訴訟費由王某承擔。

法院判決：應當認定轉讓協議有效

人民法院經公開審理查明：原、王某于2007年1月6日簽訂《中國輕紡城市場營業房轉讓協議書》一份，約定王某自愿將所承租的中國輕紡城芙蓉大廈交易區二樓204號一間營業房轉給李某承租，轉讓價15.?5萬元，并約定王某從該營業房上取得的權利、義務一并轉讓給李某，雙方還需向產權單位辦理過戶手續。當日李某將轉讓款支付給王某。王某將原、王某約定轉讓房屋的原始租房合同書交付給李某。該租房合同書的出租方為紹興縣芙蓉大廈管理部，承租方為向某某，出租房為芙蓉大廈二樓204號一間，租用期限自2005年1月30日起至2006年1月30日止，訂立時間為2005年1月28日。原、王某簽訂轉讓協議后，王某至今未能向李某交付約定轉讓的房屋。另查明，芙蓉大廈已被政府拆遷，拆遷調查工作于2006年7月1日開始，2006年10月10日拆除完畢，原、王某均不屬于安置對象。

律師說法：如何認定本案的轉讓協議性質

依法成立的合同受法律保護，雙方均應依約履行。本案爭議焦點有三：(1)原、王某簽訂的轉讓協議的性質是轉租合同還是租賃權轉讓合同?關于轉租，《中華人民共和國合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”可見，轉租的重要特征之一是：承租人與出租人之間的合同繼續有效，承租人不退出租賃關系。所謂租賃權轉讓是指承租人將租賃物轉讓給第三人，承租人退出承租關系，而租賃關系存在于受讓人與出租人之間。我國合同法對租賃權轉讓未作明確規定，但依其概念，可確定租賃權轉讓并非單純的權利讓與，而是包括義務在內的一種法律地位的轉讓。結合本案事實，王某將訟爭營業房轉讓給李某，李某一次性付清轉讓款，王某將訟爭營業房的原始租賃合同即紹興縣芙蓉大廈管理部與向某某的租房合同書交付給李某，應視為原、王某簽訂轉讓協議及王某交付租房合同書的目的是使李某直接與紹興縣芙蓉大廈發生法律上的權利義務關系，若該訟爭房屋存在續租權，則應由李某享有。故原、王某間的轉讓協議的性質應確定為租賃權轉讓合同。(2)原、王某間的轉讓協議是否有效?從法律規定及本案事實分析，原、王某間的轉讓協議應屬有效合同。我國合同法未規定租賃權的轉讓。租賃權為一種債權，所以租賃權的轉讓屬于債權轉讓范疇。租賃權的轉讓實際上是合同債權債務的一并轉讓。根據我國《合同法》第八十八條規定，“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務一并轉讓給第三人”。依此，經合同另一方即出租人同意的租賃權轉讓是合法轉讓，未經出租人同意的租賃權轉讓為非法轉讓，轉讓行為對出租人不發生法律效力。但對承租人和受讓第三人而言，轉讓合同系雙方真實意思表示，并未違反法律、法規的禁止性規定，應屬有效。故本案原、王某間簽訂的轉讓協議應屬有效。

以上知識就是小編對“轉讓協議是屬于轉租合同還是租賃權轉讓合同”問題進行的解答，本案例是承租人的轉租協議是屬于租賃權的轉讓，而不是租賃合同的轉讓，我國法律對租賃權轉讓是沒有規定的。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。