拖欠租金要求排除第三人妨害屬行使同時履行抗辯權嗎

案情簡介：

1998年4月7日，某裝飾裝璜公司(甲方)與被告某**公司(乙方)簽訂了《關于共同開發某2號院地下室的經濟合同》(以下簡稱第一份協議)，雙方投資共同開辦某招待所。約定：甲方提供某2號院地下室，共20間即地下室二層樓梯間以西的房間。乙方投資為上述房屋的裝修及開設旅館業務所必須的一切家具備品及其它設備等。合同并約定乙方應按時支付招待所的一切費用，如：水電費、供暖費等。

因某裝潢公司與某管理中心是同一系統管理下的單位，經協商由某裝飾裝潢公司將合同轉讓給某管理中心。

2000年4月20日，原告某管理中心(甲方)與被告某**公司(乙方)簽訂了《關于共同開發某2號院地下室的經濟合同修改協議》(以下簡稱第二份協議)，約定：將第一份協議中的年租金調整為120?000元。前甲乙雙方簽署的合同，未修改部分繼續執行，仍然具有法律效力。2002年5月開始，被告正在使用中的房屋陸續有7間房屋窗戶采光井被住戶封堵。

2002年8月3日，被告某**公司要求原告對采光井被封堵問題，盡快解決。原告某管理中心認為房間采光井被堵，不交租金不妥，因被告長期使用地下室，有責任出面處理和解決此事，可配合處理。而被告于1998年就開始拖欠供暖費，另外，被告還欠交原告租金260?000元。

被告認為原告違約在先，給其造成損失并影響房屋使用。被告方使用的房屋窗戶外采光井被封堵，多次與原告交涉，未有結果。被告方采取拖欠租金的方式來試圖爭取原告以積極的態度處理此事。同時，由于原告也未能保證被告方使用房屋的室內溫度達到國家標準，同樣屬于原告的違約行為，且原告作為出租方，無法提供房屋所有權證和房屋租賃證。根據相關規定，原告不具備出租房屋條件，將房屋出租給被告方，已經構成違法行為。

雙方一直未能協商解決此事，原告起訴到法院，要求判令解除雙方房屋租賃合同，被告立即騰退2號院24號樓地下室的房屋，判令被告補交房租和供暖費并承擔訴訟費。

法院判決：

一審法院認為：因第一、二份協議系原、被告雙方真實意思表示，且原告對本案所涉出租房屋持有合法使用證明，故二份協議合法有效，雙方均應依約履行。至于原告是否持有房屋租賃證并不影響本案合同的效力，因為房屋租賃證是否辦理屬于行政管理問題，與合同效力無關。被告因承租的房屋部分采光井被住戶封堵未能解決，拒交租金，為此雙方產生糾紛。

關于封堵問題，原、被告均有向第三人請求排除妨害的權利，但基于租賃合同關系，原告則負有積極行使權利排除妨害的附隨義務。原告在被告要求其解決封堵問題的情況下，未予以解決是對其負有的履行合同附隨義務的懈怠。但被告以拒絕向原告交付租金的方式來解決封堵問題，顯屬承租人以不履行合同主債務來對抗出租人的附隨義務，根本不能成立同時履行抗辯權。又由于被告也未能提交因部分房屋的采光井被封堵而對被告的經營收入產生實際影響的證據，被告理應承擔補交租金的民事責任，原告要求交付租金的請求應予支持。

被告拖欠租金的理由雖然不能成立，但尚屬事出有因，原告對引起本案糾紛也并非沒有任何責任，尚不具備解除合同的法定條件。截至今日，雙方簽訂的租賃合同的目的仍然可以實現，故原告要求解除合同的訴訟請求，不予支持。

因原告與被告簽訂的租賃合同約定按時交納供暖費，但沒有具體交納時間，根據相關法律的規定，在本案中原告享有隨時主張的權利，同時原告與被告存在長期合同關系，雙方的權利義務在租賃關系存續期間，供暖費處于持續產生的狀態中，原告現在請求被告給付供暖費不存在已過訴訟時效的問題。原告已向供暖方實際繳納供暖費，被告應按實際發生的供暖費向原告支付。故判決被告給付原告租金260000元，被告給付原告供暖費66832.5元，駁回原告其他訴訟請求。

上訴人某管理中心、某**公司因租賃合同糾紛一案，不服一審判決提起上訴，二審審理后以相同理由判決駁回上訴，維持原判。

律師說法：

　　根據《民法典》第五百二十五條 【同時履行抗辯權】當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行請求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求。

該案主要針對被告某**公司承租的房屋外采光井被住戶封堵所產生的爭議后，被告拒付租金的行為是否構成同時履行抗辯權來審查的，如果構成同時履行抗辯權，就要判決駁回原告的訴訟請求，反之就要判決支持原告的訴訟請求。

依照法律規定行使同時履行抗辯權的條件，必須是基于同一雙務合同而產生的對待給付，當事人雙方互負的合法、有效的債務必須已到清償期且無先后履行順序，同時履行強調的是合同雙方在同一時間內相互對待給付，要求雙方的義務是同時履行的。可能履行的債務當事人未履行或履行不符合約定，在合同同時履行期限已到時，一方不履行或履行不符合約定，對方可行使同時履行抗辯權。

本案的糾紛是被告因承租的房屋部分采光井被住戶(第三人)封堵而被告拒交租金，并不是因為原告履行合同問題而產生的對待給付，所以被告不得主張同時履行抗辯權。另外關于封堵問題，原告作為出租房屋的產權管理單位、被告作為承租房屋的實際使用人均有向第三人請求排除妨害的權利，但基于租賃合同關系，出租人應保持租賃物適合于使用收益狀態，承租人不僅應使交付的租賃物適于約定的使用收益狀態，而且于租賃關系存續期間也應保持租賃物的狀態適合于約定的使用收益。當承租人的使用收益因受有妨害或者有妨害的危險時，原告則負有積極行使權利排除妨害的附隨義務。原告在被告要求其解決封堵問題的情況下，未予以解決是對其負有的履行合同附隨義務的懈怠。但被告以拒絕向原告交付租金的方式來解決封堵問題，顯屬承租人以不履行合同主債務來對抗出租人的附隨義務。第三人妨害租賃物時，承租人基于自己對租賃物的占有權，也可以直接對于第三人主張排除妨害，所以本案被告以采取拖欠租金來要求原告排除第三人妨害顯然不屬于行使同時履行抗辯權。

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