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抵押權與租賃權沖突怎么處理,設立抵押權時應注意什么
抵押權與租賃權沖突怎么處理,設立抵押權時應注意什么
（一）抵押權設立過程應注意什么
1、房地產抵押時，分別到房屋管理部門和土地管理部門辦理抵押登記手續。在現有的法律框架下，房地產的房屋管理部門和土地管理部門分別隸屬于不同的行政部門，為避免抵押人將同一房地產分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人在設立抵押時，就應當要求抵押人將房屋和房屋所占用的土地一并抵押給抵押權人。盡管這樣的建議有些保守，但從謹慎角度出發，避免房屋與土地的重復抵押是非常有效的。待今后象上海、廣東省等地方房地統一到一個行政部門管理時，這個問題會迎刃而解，但在現有行政管理體制下，此乃權宜之計。
2、設立抵押與發生債權同時進行。在發生債權的同時，就設立抵押權，避免發生債權在先，設立抵押在后，這樣可以防止債務人有多個債權人時，被其他債權人認為抵押權人與債務人惡意串通的嫌疑。如果債權發生在前已經既成事實，那么，債權人在設立抵押權時，應充分考察債務人是否有多個債權人，債權是否已經屆滿，若債務人將該財產抵押給一個債權人時，是否會導致債務人履行能力的喪失，等等。如果可能會構成惡意抵押的要件，則我們建議，債權人就不要接受抵押，不如直接行使訴權，提起訴訟或者申請仲裁，并申請財產保全。
（二）抵押權與租賃權沖突怎么辦
租賃權與抵押權的沖突問題，原則上依據二者成立時間的先后確定二者之間的沖突問題。如果租賃權成立在先，抵押權成立在后，則依據《擔保法》第48條“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效”的規定，租賃權可以對抗抵押權，也即在實現抵押權時，對租賃合同不產生影響。
如果抵押權成立于租賃權之前的，抵押權則可以對抗租賃權，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力，抵押物的受讓人可以終止租賃關系，租賃關系因受讓人終止租賃合同而結束。這時，“買賣不破租賃”的原則不再適用。當然，如果承租人因租賃關系終止而遭受損失的，承租人的損失可以按照《擔保法司法解釋》第66條第2款規定確定損失的承擔人，即如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔賠償責任;
綜合上述，小編整理有關抵押權的相關內容。由此可見，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知了承租人該財產已抵押，抵押權實現后造成的損失由承租人自己承擔。如果您對這方面有其他疑問，律霸網提供專業法律咨詢服務。
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