有租賃合同的違建有沒有賠償

現行《商品房管理辦法》第六條明確規定，屬于違法建筑的房屋不得出租;《合同法解釋二》，就合同法第52條第5項規定的“強制性規定”，闡明是效力性強制性規定，先擱置此強制性規定類別的爭議。依據最高人民法院《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》，違法建筑物的租賃合同是無效的。違章建筑是指“未經有關部分審查批準或采取欺騙手段騙取批準或雖經批準，但批準的內容違法而占地所建、擴建和改建的建筑物”。

至于租賃合同若被判定無效，后果如何?合同法58條很明確，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。那么對于租賃合同無效的雙方當事人，如何主張自己的權利呢?分為三種情況。

一、當租賃房屋處于“免租期”時

商鋪租賃合同中華經常會列明一條“免租裝修期”條款(意即免除房租的期限，承租人一般都會提出“房屋要進行裝修，此期間內無法進行營業”，因此要求出租人給自己一些時間，這段時間房東不向承租人收取費用)。

但免租期并非法律明確規定的事項，只是合同雙方當事人出于比較公平、合理的角度自愿協商簽訂的條款。因此，我們在約定此條款時一定要注明此期間免除的費用包括什么。一般而言，此期間僅免除租金，而期間產生的水電費等由承租人承擔。租賃合同即便無效或終止，已經支付的費用承租人也無權要求出租人退還。

合同無效后出租人可以要求承租人將房屋返還。對于承租人在租賃期間損壞房屋及其設施的，根據最高法院房屋租賃合同解釋的規定，出租人有權要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

出租人有權要求承租人支付其占用房屋期間的占用費。根據《合同法》的規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還。出租人根據合同獲取的房屋租金、押金等費用，因合同無效應當返還承租人。但是，依據公平原則，出租人作為自建房屋的建設者或控制者，本身面臨著國家行政機關拆除房屋產生損失和遭受行政處罰的風險，而承租人則利用了涉案房屋進行收益，如果因合同無效導致承租人收回租金而不支付任何費用，則存在顯失公平的情形。

二、關于租金損失的賠償

其實，在此類案件中的房屋承租人，不管其租賃房屋時是否知曉房屋為違法建筑，但根據市場經濟原則，為保護、鼓勵交易，物盡其用，對承租人因房屋拆遷遭受的損失應當給予適當拆遷補償。我國《合同法》第58條亦明確規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因合同無效取得的財產，應當返還。

根據最高法院《房屋租賃合同解釋》的第5條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。也就是說，出租人雖然不能取得租金收益，但是有權向承租人主張承租人使用房屋期間的占用費，具體標準可以參照合同約定的租金標準及周邊房屋的租金標準。如果自建房約定的租金標準與一般房屋無異，可以參考租金標準酌情降低;如果約定的租金標準已經考慮自建房因素，較低于一般房屋約定的租金標準，也可以按照約定的租金標準執行，具體案件可以具體確定。

對于承租人而言，因承租的房屋系違法、違章的自建房屋導致合同無效，承租人首先有權要求出租人退還所繳納的租金、押金、租賃保證金等合同約定的費用。當然如果合同期滿或者雙方在產生糾紛后及時辦理了房屋交接手續，承租人支付的租金與應當向出租人支付的房屋使用費基本相當，不存在明顯不公平的情形的，對雙方互相主張的返還租金、支付占用費的訴求，可以一并駁回，不再處理。

三、關于裝飾裝修的損失

承租人已經對房屋進行了裝飾裝修的，有權按照雙方的過錯程度向出租人主張裝修損失。根據最高法院《房屋租賃合同解釋》第9條規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。第13條規定承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，法院應予支持。

也就是說，承租人對房屋進行裝飾裝修的情形，如果承租人對房屋的裝飾裝修是經過出租人同意的，裝飾裝修除了承租人可以拆除、出租人同樣利用并折價的部分以外，其余部分可以視為承租人在該租賃合同中所受到的損失，根據雙方過錯程度確定應承擔的損失數額。

根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第九至十三條將此主要分為兩大類：

(一)承租人未經出租人同意，擅自進行裝飾裝修的

構成侵權，應當承擔侵權責任。

(二)承租人經出租人同意進行裝飾裝修的

承租人經出租人同意裝飾裝修的又分為兩種情形：

1、未形成附合如何處理

對未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

2、形成附合時如何處理

對已形成附合的裝飾裝修物，我們還要注意區分合同無效、合同履行期限屆滿和合同因一方違約導致解除三種不同情形。不同情形下有不同的損失補償方案。

(1)合同無效時，出租人對裝飾裝修物形成不當得利，出租人同意利用的，折價對承租人進行補償;出租人不同意利用的，由雙方按照各自過錯分擔現值損失。

(2)合同履行期限屆滿，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但合同雙方另有約定的除外。

(3)合同因一方違約導致解除的，由違約方承擔裝飾裝修殘值損失;雙方皆違約的，按照各自過錯承擔;不可以歸責于雙方當事人的，由雙方依照公平原則分擔損失。

但若在此種情形下出租人同意利用裝飾裝修物的，基于不當得利仍需向承租人支付一定費用。需特別注意的是，承租人尤其是租賃房屋用于商業經營的，對房屋進行裝飾裝修以便開展經營活動有合理性。承租人對租賃的房屋進行了裝飾裝修，除非出租人能夠提供相反證據，應推定為出租人是同意的，舉證責任應當由出租人承擔。如果出租人沒有相反證據，就裝修損失，對出租人不能以承租人沒有經過其同意對房屋擅自裝飾裝修而拒絕承擔相應責任的意見，應審慎對待。

以上知識就是小編對“有租賃合同的違建有沒有賠償”問題進行的解答，出租人將違法建筑進行出租時，租賃合同是無效的，承租人能不能要求賠償，依據實際情況而定。讀者如果需要找律師咨詢法律方面的問題，歡迎到律霸網進行法律咨詢。