怎樣判斷屋租賃合同的效力

出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要看以下四個方面：

(一)合同主體是否符合規定。

即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。

(二)房屋是否為法律法規禁止出租。

只要法律法規不禁止出租的房屋，都可以依法出租。

(三)房屋租賃合同的內容是否合法。

在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。

(四)是否進行過登記備案。

《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。

房屋租賃合同違約金怎么算，如何算?

一、定金罰則與違約金、損害賠償金不應當重復計算

根據“損益相抵”規則，即使一方行為被認定為違約，另一方應當僅僅選擇定金、違約金和損害賠償金中的一種作為追究違約責任的方式，在違約金或定金“收益”不足以彌補實際損失時，違約方具有補足差額的義務，因此，不能通過重復累加的方式，無端加重違約方的責任。

二、支付損害賠償金作為違約責任承擔方式具有最終后置性

根據《合同法》等相關法律，賠償損失應當是在違約方承擔繼續履行、采取補救措施、支付違約金及承擔定金責任之后尚不足以彌補守約方實際損失時所應承擔的一種責任。

另外，被告對其損失額度具有舉證責任。

三、雙方協商一致解除合同時均不違約

租賃合同雙方意思表示真實，屬于平等自愿的協商行為，與訂立合同并無二致;不存在一方違約的情形，此時，一方要求另一方承擔違約責任沒有事實基礎，更沒有法律依據。

租房合同可以提前終止嗎

《合同法》第八條規定，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。一般來說，只要有同持續下去的條件，合同就不會終止，除非當事人約定或者發生《合同法》規定的法定情形，具體如下：

(一)當事人雙方協商一致，解除合同。當事人雙方可以在合同中約定解除合同事由，也可以臨時商議，只要達成一致意見就可以終止合同。

(二)租房一方沒有正當理由不交房租。交納房租是租房一方最基本的義務，只要在租房期，租房一方都應當按合同約定的方式和金額交納房租。逾期不交的，出租人有權終止合同。

(三)租房一方未經房東許可將房子轉租給他人。在房東不知情的情況下，租房一方另外轉租的，房東有權終止合同。

(四)租房一方毀壞設施。租房一方應當按照合同約定愛護屋內設施，如果因為租房一方的過錯造成物品損壞的，出租人有權終止合同并有權要求租房一方賠償損失。

(五)因不可抗力造成合同無法履行。不可抗力如臺風、水災、地震等造成房屋損壞，合同無法履行，雙方都有權終止合同。

我們在和房東簽訂租房合同的時候就應該清楚的知道什么樣的合同具有法律效力，對于合同來說，具有法律效力是很重要的，我們在出現問題的時候是可以作為直接證據的。了解更多的法律知識請上律霸網進行專業的咨詢。