1、如何理解、適用“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的法律規(guī)定?

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第六項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)于違反這一規(guī)定而進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同效力問題，實(shí)踐中掌握得并不一致。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為有效，其理由在于，這條規(guī)定是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，并不能否認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為無效，其理由在于，既然法律是這樣規(guī)定的，就應(yīng)該嚴(yán)格遵守。

與會(huì)代表認(rèn)為，這個(gè)問題急需統(tǒng)一裁量標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)為轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓合同的效力不能一概認(rèn)定為無效。根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓行為屬于無權(quán)處分，其效力也應(yīng)當(dāng)是待定的：如果出賣人以后辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，即其以后取得了處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效狀態(tài);若出賣人以后無法取得處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力才從待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為無效狀態(tài)。

與會(huì)代表還認(rèn)為，適用該規(guī)定時(shí)，具體可分三種情形處理。第一，基于生效裁判而取得的場(chǎng)合，因這種取得方式是法定主義的取得方式，公開作出、宣布的生效裁判客觀上已經(jīng)起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，雖未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書即將房屋又出售給他人的，無論是處分行為還是負(fù)擔(dān)行為(買賣合同)的效力都不會(huì)受到影響，都應(yīng)當(dāng)是有效的。基于這種轉(zhuǎn)讓行為，雖然需要補(bǔ)辦有關(guān)登記手續(xù)，但買受人對(duì)房屋所享有的權(quán)利已毋庸置疑。第二，因繼承或建造而取得房屋，應(yīng)進(jìn)行物權(quán)公示，即依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，在此之前不能謂取得人已取得了所有權(quán)，故其將房屋又出賣于他人的，實(shí)為無權(quán)處分行為，買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)是待定的，尚需根據(jù)以后的情況最終確定其是有效的還是無效的。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，這種情形與出賣他人之物不同，如果取得人提供充分證據(jù)其是事實(shí)上的權(quán)利人，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，并判決出賣人必須先將房屋登記于自己名下，再過戶登記于買受人名下。第三，經(jīng)過審查，若出賣人能夠依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書但故意拖延辦理的，可以認(rèn)為出賣人嗣后(即買賣合同訂立后)是能夠取得處分權(quán)的，因此買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效，對(duì)出賣人的無效主張不予支持。

2、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的保護(hù)范圍

不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利正確性推定的作用和社會(huì)公信力。不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況推定為實(shí)際的權(quán)利狀況，即使是登記的權(quán)利狀況于實(shí)際的權(quán)利狀況不一致，法律仍保護(hù)善意的第三人對(duì)登記簿所公示的權(quán)利狀況的信賴。善意的第三人可以取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。但在買受人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之前，第三人主張對(duì)該房屋享有所有權(quán)，并主張?jiān)撡I賣合同無效，如果審查結(jié)果認(rèn)為第三人確為真正的所有權(quán)人，如何保護(hù)買受人?該房屋買賣合同能否繼續(xù)履行?

一種意見認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。從法律規(guī)定來看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權(quán)，因此買賣合同是有效的;從價(jià)值導(dǎo)向來看，既然要保護(hù)交易安全，就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。至于實(shí)際權(quán)利人，可通過向出賣人主張返還不當(dāng)?shù)美姆绞降玫骄葷?jì)。

另一種意見認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度要求在出賣人與買受人之間已經(jīng)完成了物權(quán)轉(zhuǎn)移。也就是說，在出賣人與買受人之間尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，若經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原來出賣人并非真正的權(quán)利人，就無權(quán)處分該房屋，轉(zhuǎn)讓合同效力待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)利，說明其對(duì)出賣人的處分行為持否認(rèn)態(tài)度，是不追認(rèn)的，該買賣合同為無效合同，因此也無繼續(xù)履行的可能與必要。至于買受人的保護(hù)問題，可以通過追究出賣人的締約過失責(zé)任、責(zé)令其賠償買受人的信賴?yán)鎿p失予以解決。

3、關(guān)于“一房?jī)少u”糾紛中確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的原則

“一物二賣”的問題，是一個(gè)在實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的問題。“一房?jī)少u”的問題，即是其中一例。與會(huì)代表認(rèn)為，只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記在出賣人名下，不論其出賣了幾次，幾個(gè)買賣合同都是有效的。若出賣人與后一買受人惡意串通，損害前一買受人利益的，則后一買賣合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無效合同，由前一買受人取得房屋的所有權(quán);若出賣人的后一出賣行為具備撤銷權(quán)行使條件的，則前一買受人也可以行使債權(quán)人的撤銷權(quán)，以保全其得以向出賣人主張的房屋交付請(qǐng)求權(quán)。

在數(shù)個(gè)買賣合同均有效的前提下，出賣人“一房?jī)少u”甚至多賣的，若數(shù)個(gè)買受人均未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，當(dāng)其都要求實(shí)際履行合同、交付房屋時(shí)，如何處理?根據(jù)什么原則確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬?

一種意見認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合一定的事實(shí)因素或者一定的社會(huì)政策來判斷：如果數(shù)個(gè)買受人中，已經(jīng)有人占有了該房屋并進(jìn)行了裝修添附，那么可以決定由占有的買受人取得房屋的所有權(quán)。這是經(jīng)濟(jì)效益原則的體現(xiàn)。如果買受人都沒有實(shí)際占有房屋的，那么應(yīng)由第一個(gè)訂立買賣合同的買受人取得所有權(quán)。這是誠(chéng)實(shí)信用原則的體現(xiàn)。

另一種意見認(rèn)為，到底由誰取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)由出賣人決定，即由出賣人選擇向誰交付。這是意思自由原則的要求與體現(xiàn)，而且出賣人作出的這一選擇，是以其將向其他未被選擇的買受人承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià)的，因此，對(duì)出賣人的這一選擇，沒有理由不予尊重。這一原則，可以概括為出賣人自由選擇交付原則。

4、關(guān)于處理夫妻共有房屋買賣糾紛的價(jià)值取向

夫妻如何行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不僅關(guān)系到夫妻本人的利益，而且關(guān)系到與夫妻發(fā)生種種民事交往的第三人的利益。夫妻一方與他人訂立買賣合同出賣共有房產(chǎn)，另一方卻主張買賣合同無效，在保護(hù)夫妻另一方與交易相對(duì)人的合法權(quán)益之間，民事法官應(yīng)當(dāng)如何取舍?這確是審判實(shí)踐中一個(gè)難題。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條第二項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。但適用該規(guī)定時(shí)，誰應(yīng)當(dāng)對(duì)該“理由”承擔(dān)舉證責(zé)任?

與會(huì)代表一致認(rèn)為，對(duì)該“理由”的舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由買受人來承擔(dān)，因?yàn)樵摗袄碛伞笔菢?gòu)成其善意信賴的客觀基礎(chǔ)，而買受人既然應(yīng)當(dāng)對(duì)其善意的信賴承擔(dān)舉證責(zé)任，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)對(duì)其據(jù)以信賴的客觀基礎(chǔ)即該“理由”承擔(dān)舉證責(zé)任，只有如此才能證明其信賴是善意的，這樣才可以獲得保護(hù)。這一點(diǎn)與夫妻之間約定財(cái)產(chǎn)制對(duì)外效力的證明責(zé)任不同。司法解釋對(duì)后者采取的是有利于保護(hù)第三人的做法，即夫或妻若想以夫妻之間關(guān)于財(cái)產(chǎn)的約定來對(duì)抗第三人，舉證責(zé)任在夫妻一方，其必須能夠證明該第三人明確、清楚地知道夫妻之間的約定，才可以對(duì)抗第三人。因此，在因夫妻一方出賣共有房屋而引發(fā)的糾紛中，要注意保護(hù)夫妻關(guān)系中另一方的合法權(quán)益，防止片面強(qiáng)調(diào)保護(hù)交易安全而忽視保護(hù)夫或妻對(duì)共同共有的房屋的權(quán)利，特別是如果夫妻只有一套住房，且為必需的生活資料，在認(rèn)定房屋買賣合同的效力時(shí)，必須從嚴(yán)掌握。