一、主體變更確認書的意義

案例：羅先生通過A地產公司將自己房產出售給胡小姐，A中介公司制定業務員小張辦理相關手續，因胡小姐屬于資深炒房客，受限購令的影響，房產只能過戶至其他人名下。而胡小姐跟小張比較熟悉，通過小張購買了幾套物業，小張對其也比較放心，因此，簽訂資金監管協議及過戶時，胡小姐要求填寫其一個朋友鄭小姐的名字，小張就直接操作辦理，也沒有提出簽訂主體變更確認書。

哪知胡小姐辦完過戶手續后，不肯支付傭金，稱其未購買該物業，合同已經解除了。小張無奈，只能告知公司通過訴訟解決。?法院審理后，認為房產過戶至鄭小姐名下，A中介公司并未有證據證明屬于胡小姐的意愿，認定中介公司并未促成羅先生及胡小姐的交易，不能收取傭金。

在實際操作中，因貸款政策或限購政策，買方要求將房產過至其他人名下的情況較多，發生此種情況時，一定要買方、賣方及買方指定過戶的那方，三方共同簽署主體變更確認書。?有任何一方未簽訂，都將發生較重的法律后果。

1、業主未簽字?如業主未簽字，A中介公司或擔保公司將房產過戶至其讓人名下，則屬于不當處理業主?的委托權，業主有權要求撤銷合同，并主張中介公司或擔保公司存在過錯，要求賠償。這種情況在業主想違約時比較常見，業主此時要求只能按照原合同過戶至買方名下，否則，可以追究買方違約責任。

2、買方未簽字?這就是案例中的情形，中介公司只能收取一定必要費用，無法認定交易已經完成，辛辛?苦苦作完一個單，卻只能收取20%的費用，心有不甘卻也無可奈何。

3、指定過戶的新買方未簽字?這時，只能追究原承諾傭金的買方或賣方的傭金責任，而由于沒有財產線索，即使勝訴，也將面臨無法執行的狀況。如新買方簽字，并對傭金承擔連帶責任，如果未支付傭金，可以申請法院查封新買方的房產，對勝訴后再執行極為有利。

因此，涉及主體變更時，一定要三方共同簽字確認，以免發生上述后果。

二、合同履行過程中被法院查封處理

合同履行過程中房產被法院查封，此類現象已經多次發生，那么碰到這種情況如何處理呢?

1、要求業主了解查封機關，可以通過打印查封表獲得。確認是民事查封還是被海關、稅務等機關基于刑事案件進行查封。

2、如果確認查封機關為海關、稅務等機關基于刑事案件查封了該房產，則需向查封機關了解原因，協商是否可以解封。如果是因民事訴訟被人民法院查封，則通過查封表上的案號，到法院查詢經辦法官，提交申請解封的材料以及提供等額財產作為擔保，可以解除查封。解封后再按照正常流程辦理轉讓、過戶手續。

3、解封需要多久

因解封沒有法律明確規定期限，在司法實踐中，提供擔保財產及解封申請書后，法院一般在5-15內可以解封。部分案件因辦事法官的效率問題可能拖至1-2個月，因此，申請解封后，應當督促法官盡快解封，以便辦理交易手續。

4、房產被查封的后果怎樣

如果合同履行過程中房產被法院查封，如果未能及時解封，則業主需要承擔違約責任。對于買方來說，由于房產之前已經被查封，說明業主存在其他債務問題，即使起訴業主，最終勝訴，也將面臨無法執行的情況，甚至已經支付的定金都未必能執行到位。對于中介公司來說，由于最終未能完成過戶，中介方只能收取一定必要費用。因此，房產被查封對三方都將產生不利影響，最好協商進行解封。

綜合上述，小編整理有關主體變更的相關內容。由此可見，在司法實踐中，提供擔保財產及解封申請書后，法院一般在5-15日內可以解封。部分案件因辦事法官的效率問題可能拖至1-2個月。有更多關于這的問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。