買賣共有房屋應(yīng)當(dāng)注意什么法律問題

《民法典》于2021年1月1日生效，《物權(quán)法》生效日期為2020年12月31日止，屆時此條例被《民法典》所替換，相關(guān)的司法解釋也會失效，《民法典》生效前的規(guī)定：

一.共有房屋是指兩個以上的權(quán)利主體對同一房屋共同享有所有權(quán)。

依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，財產(chǎn)共有分為按份共有和共同共有。因此，房屋共有亦分為房屋按份共有和房屋共同共有兩種共有方式。

房屋按份共有，是指兩個或兩個以上的共有人，按照各自的份額，對同一房屋享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。?房屋共同共有，是指兩個或兩個以上的共有人，對同一房屋不分份額地、平等地享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)的共有關(guān)系。

房屋的共有權(quán)人，無論屬于按份共有還是共同共有，只要共有人處分共有房屋，均需得到其他共有人的同意，否則一般應(yīng)認定該處分行為無效。

二.共有房屋產(chǎn)生的原因：

1.共同購買。如：夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋；家庭成員共同生活、共同收入、用共同的積蓄購買的房屋；兩人以上共同出資購買的房屋等。

2.兩人以上共同出資、出力、出物建造的房屋。

3.兩人以上共同接受贈與的房屋。

4.兩人以上共同繼承的房屋。由于房屋不可分割，而由繼承人共同繼承。

5.因拆遷補償形成的房屋共有。

三.避免因房屋共有引起二手房買賣合同糾紛的操作方法：

1.買受人先要查看出賣人的房屋產(chǎn)權(quán)證是否為共有產(chǎn)權(quán)證。如果出賣人尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)查看出賣人與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同記載的買受人是一人還是兩人以上。如果是兩人以上，則將來肯定要辦理共有房屋產(chǎn)權(quán)證。購買共有房屋應(yīng)當(dāng)要求全部共有權(quán)人到場簽署房屋買賣合同。如果部分共有人在房產(chǎn)交易過程中不能到場履行各項義務(wù)，需要委托他人辦理的，應(yīng)當(dāng)辦理公證委托書，委托書的原件要放在買受人處保存。以避免日后部分房屋共有人主張房屋買賣合同無效。

2.委托人為外國人的，還要提供經(jīng)所在國公證機關(guān)公證及我國在該國使領(lǐng)館認證的委托書。

3.有的房屋產(chǎn)權(quán)證雖然登記在一人名下，但實際上是夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。這種情況買受人很難判斷是否實為共有房屋。這就要求出賣人承諾，因房屋共有權(quán)糾紛造成的合同被確認無效后出賣人的相應(yīng)責(zé)任；還要明確締約過失責(zé)任的范圍，比如，因房屋漲價的損失、訴訟費的損失、委托律師代理訴訟代理費的損失、買受人支付中介費的損失等等。如不這樣約定，一旦房屋買賣合同被確認無效，買受人很難提供損失的依據(jù)，因而其損失也就難以得到法院的保護。

一些經(jīng)紀人在簽訂共有房屋買賣合同時處理得過于簡單。比如：僅讓出賣人提供了其他共有人同意出賣房的承諾書，但承諾書是不是其他共有人親筆簽字的，并不知道；更有甚者，一些經(jīng)紀人讓出賣人代其他共有人簽字同意出賣房屋。另外，面簽和辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶需要全部共有人到場，或者需要公證委托書，當(dāng)事人持有非公證的委托書，無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶。以上種種情形足以造成二手房買賣合同無效，也可能造成合同履行障礙，不但給二手房買賣合同的當(dāng)事人帶來后患，同時一旦合同被確認無效，經(jīng)紀公司的傭金必然要退還，于人不利，于己不利。如果經(jīng)紀公司收取了二手房買賣合同的代書費，依據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，還要與違約方共同承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，就更加得不償失了。

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