如何避免格式條款的風險

一、逃避風險盡享收益

某《房產買賣經紀合同》規(guī)定，“甲、乙一方或雙方違約，造成本合同無法履行的，甲、乙雙方仍應全額支付丙方的居間服務傭金”。另一《房屋買賣經紀合同》規(guī)定，“若有違約行為，交易過程中產生的費用與其他服務費及買賣雙方應付丙方的傭金優(yōu)先從違約賠償金中扣除”。

前者，中介公司利用格式合同使自己居于無論居間行為是否成功均可獲得傭金的有利地位，這顯然與當事人應當遵守公平原則確定各方的權利和義務的法律規(guī)定相悖。(《合同法》第四百二十七條規(guī)定，“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用”。)后者，中介利用格式合同的有利地位享受優(yōu)先求償權，規(guī)避自身風險，違背合同應遵循公平、平等原則來確定各方的權利和義務的規(guī)定，實際上是規(guī)定消費者承擔應當由經營者承擔的經營風險責任。

二、減免責任巧設計

某《商品房買賣合同》規(guī)定，出賣人應當在商品房交付使用后365日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。另一《商品房買賣合同》補充協(xié)議中規(guī)定，“交房通知由出賣人根據合同地址以掛號信形式發(fā)出，并在出賣人銷售部張貼公告，公告之日起三個日歷日后視為送達;買受人延期辦理交房手續(xù)的，視為該商品房已按期交付”。

關于前者，《城市商品房預售管理辦法》中規(guī)定，“預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件”。后者，房屋的銷售對象往往是特定的購房者，交房通知并不是行政意義上的法律文書，出賣人擅自在合同補充協(xié)議中規(guī)定，交房通知只要張貼在銷售部三個日歷日即視為送達，顯然是單方面免除自己的責任;如果因為出賣人的原因造成房屋質量問題，買受人在辦理交房手續(xù)前發(fā)現從而不愿意交房，造成延期，不能視為已交付。

三、剝奪消費者獲賠權

某《商品房買賣合同》中規(guī)定，“開發(fā)商告知實際情況可延期交房”。其他類似表述：因遭受不可抗力而導致的違法行為，出賣人不承擔違約責任，不可抗力因素包括但不限于：自然災害、戰(zhàn)爭爆發(fā)、政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時告知買受人即可據實予以延期交房。某《商品房買賣合同》補充協(xié)議規(guī)定，“買受人退房時，若房屋已裝修，出賣人不承擔裝修的費用及損失”。

《合同法》第117條規(guī)定，不可抗力，指不可預見、不能避免并不能克服的客觀情況。顯然，在上述格式條款中，開發(fā)商私自擴大了自己的免責范圍，單方免除己方責任、排除對方主要權利，將第三方對開發(fā)商違約的風險轉嫁到消費者頭上。后者，在沒有注明是否是出賣人違約的情況下，單方面免除自身的責任，剝奪消費者應享有的權利。

四、單方擴大解約權

某《商品房買賣合同》補充協(xié)議中規(guī)定，“因市政規(guī)劃變化、消防等其他非出賣人的原因所做的設計變更，買受人無權選擇解除合同，出賣人也可不再另行通知買受人”。某《商品房買賣合同》規(guī)定，“出現不可抗力的情況時，合同履行期限自然順延，出賣人不須通知買受人”。

前者，設計變更屬于合同的重大變動，出賣人應通過合理的方式通知買受人，此條款將第三人造成的合同變更責任轉嫁到買受人身上，并限制買受人解除合同的權利，免除出賣人自身應承擔的責任。后者，該條款違反了《合同法》第118條的規(guī)定，即“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明”，免除了出賣人的責任。

五、虛假宣傳不負責

某開發(fā)公司宣傳資料載明“本資料僅供參考，所有內容以政府最終批文為準”。其他類似表述：圖片文字均為要約邀請;出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料(或樓盤模型、售樓書或其他載體)中的所有圖片、資料數據、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據，雙方發(fā)生爭議時，所有細節(jié)均以政府最終批準的法律文件及雙方的約定為依據等。條款中需政府批準的只有小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式3項內容，其余均不需政府批準。經營者混淆政府批準的項目內容，目的是逃避自己的締約責任。根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定，“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約”。

綜合上述，小編整理有關格式條款的相關內容。由此可見，依據相關規(guī)定，該條款排除開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進行虛假宣傳提供方便。如果您對這方面還有更多相關問題，律霸網提供專業(yè)法律咨詢服務。