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寧波
夫妻一方獨(dú)自出售房產(chǎn)的行為是否有效
在《婚姻法司法解釋(三)出臺后，更進(jìn)一步明確了保護(hù)善意第三人的權(quán)益。實(shí)踐中，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋現(xiàn)象不在少數(shù)。這一問題既關(guān)系夫妻財(cái)產(chǎn)制度和夫妻雙方利益的保護(hù)，也關(guān)系交易秩序的安全，關(guān)鍵在于如何平衡不同意出售的配偶與善意第三人之間的權(quán)益。當(dāng)夫或妻一方與第三人發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)登記在夫妻一方名下但實(shí)際屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，如果第三人盡到了必要的審查與注意義務(wù)，支付合理的房屋價(jià)款且已經(jīng)辦理變更登記手續(xù)，為了保護(hù)交易安全，根據(jù)善意取得制度，第三人可以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。就第三人而言，要求其在房產(chǎn)交易中審查出賣人是否有配偶、處分的財(cái)產(chǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)是不可能的，也不利于交易的效率。
《婚姻法司法解釋(三)》的本條規(guī)定，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一規(guī)定與我們的生活習(xí)慣有密切關(guān)系，因?yàn)樵诜蚱挢?cái)產(chǎn)處分中，夫妻雙方與第三人相比明顯處于優(yōu)勢地位，同時(shí)夫妻雙方的特殊身份關(guān)系和財(cái)產(chǎn)共有關(guān)系容易使第三人對處分一方的處分權(quán)利等方面產(chǎn)生信賴;加之現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)交易活動(dòng)頻繁，如果缺乏必要的法律保障，勢必影響交易的效率和成本。此外，善意第三人的利益和交易秩序的安全最終影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，故此要建立必要的保障制度。
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簡介:
苗麗律師，法學(xué)碩士，畢業(yè)于山東大學(xué)，2009年通過國家司法考試。曾就職于山東某股份有限公司（上市公司）、威海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擔(dān)任法務(wù)。2014年獲得“威海市三八紅旗手”榮譽(yù)稱號，承辦的“于某涉嫌犯銷售假冒注冊商標(biāo)的商品罪案”被評為“2014年度政法系統(tǒng)優(yōu)秀案例”。 苗麗律師現(xiàn)擔(dān)任威海婦女維權(quán)法律服務(wù)團(tuán)秘書長、環(huán)翠區(qū)鯨園街道辦事處婦聯(lián)婦兒維權(quán)專業(yè)指導(dǎo)員、環(huán)翠區(qū)消費(fèi)者協(xié)會(huì)法律顧問團(tuán)成員。威海環(huán)翠電視臺多次邀請苗麗律師作為嘉賓在《環(huán)翠新聞》欄目中解答法律問題。
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