案情回放;張先生和李女士于1999年結婚，有一個可愛的女兒。婚后，雙方常因家務瑣事爭吵，導致夫妻感情破裂，兩人先后于2005年、2007年簽訂書面離婚協議，約定一套價值45萬元的房產歸李女士所有，另一套價值40萬元的房產歸張先生所有。但兩人并未到民政部門辦理離婚手續，并且一直共同生活至2009年。

2009年8月，李女士持兩份離婚協議書到法院起訴，要求與丈夫離婚，并要求按離婚協議，分割夫妻共同財產。張先生則辯稱，他們夫婦已于2006年將那套價值40萬元的房產賣給了一位姓李的朋友，如今只剩那套價值45萬元的房產可作為夫妻共同財產分割，而他本人應該分得該房產的一半。

庭審中，那位買房子的李先生出庭作證，稱已將30余萬元房款交付張先生。一審法院判決，雙方離婚，女兒由李女士撫養教育，張先生支付撫養費;45萬元的房產歸李女士所有，但李女士需找付差價款22.5萬元給張先生。對此結果，李女士不服，提起上訴。

二審法院經審理查明，張先生主張賣出的房屋，目前尚未辦理過戶手續，仍登記在張先生名下;張先生已收到房款30萬元，但對于此款的去向，他卻不能作出合理解釋。

二審法院認為，本案訴爭的兩套房產均登記在夫妻二人名下，張先生主張已將其中的一套房產出賣他人，李女士并不認可，該買賣合同是否成立、房款數額及去向等，系張先生的個人行為，與李女士無關。二審法院遂改判：將雙方訴爭的一套價值45萬元的房產歸李女士所有，另一套價值40萬元的房產歸張先生所有。

接到判決書時，李女士喜極而泣，張先生也服判息訴。

以案釋法;本案主要涉及到兩個法律問題。一是離婚協議的效力。根據我國婚姻法等相關司法解釋精神，離婚案件中的雙方當事人，在婚姻關系存續期間簽訂的離婚協議，屬附條件的協議，當事人為了達到協議離婚的目的，可能在子女撫養、財產分割等方面作出有條件的讓步。協議簽訂后，如果雙方未到婚姻登記機關辦理協議離婚手續，該離婚協議因所附條件不成立而不生效，對雙方均不產生法律約束力，其約定不能當然作為人民法院處理離婚案件的直接依據。

本案中，李女士要求法院按照離婚協議來分割房產的主張與法無據。該協議僅僅可以作為法院處理案件的參考。

二是離婚案件的一方當事人主張已賣出的房產應否作為夫妻共同財產一并處理。在司法實踐中，雙方當事人對房產是否出賣有爭議，一般有兩種情形，一是訴爭的房屋產權已過戶至第三人名下，二是訴爭的房屋產權仍登記在夫妻雙方名下。對第一種情形，因第三人已取得所有權，宜另案處理。對于第二種情形，根據《中華人民共和國物權法》第十七條規定：“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明”，依據不動產權屬證書的效力，雙方訴爭的房屋仍應當作為夫妻共同財產予以認定并分割。故二審法院并非根據離婚協議而是根據物權法等相關法律規定，結合本案實際情況依法予以改判。