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寧波
對房產婚前婚后如何區分
案情回放：
婚前財產大幅度增值，是婚前財產還是婚后財產?
某企業高管杜先生婚前，也就是8年前，獨資購得一套價值60萬元的別墅，現已漲到100多萬元。在林某的強烈要求下，杜先生只好把別墅作價152萬元賣掉。賣房時由于金額較大，其中150萬元是通過銀行轉賬，匯到杜先生的賬上，2萬元是付的現金。后買的新房花費160萬元，裝修又花去30多萬元。現此房市值200多萬元。此外，杜先生用單位發的年終獎金先后共計30多萬元委托其妹妹炒股。對此其妻子并不知情。現市值已經漲到80多萬元，結婚時購買的家庭用品價值10多萬元。現其妻子又提出離婚。杜先生認為，房產是其結婚前的房屋置換過來的，是他個人財產，而她妻子認為，此房是結婚以后購買，應為共同財產。兩人無法協商離婚。
案情疑點：
三筆增加的財產如何分割?
該案存在以下幾點疑問：
1、如果兩人最終離婚的話，那么這新別墅該如何分割，應該仍當杜先生婚前個人財產處置，還是搖身一變就成了夫妻雙方共同財產呢?
2、杜先生委托其妹妹炒股，如果最終被其妻子知道了，是按30萬元分割還是按80多萬元分割，還是由他妹妹一起三人進行分割?假如炒股虧了背了債務又怎么分?
3、結婚后購買的家庭財產，是按原來價格分還是變價評估后分割?
觀點：
1、房產婚前婚后的區分。
我國婚姻法規定，夫妻關系存續期間的工資獎金收入，生產經營收入，繼承或受贈所得等其他收入為夫妻共同財產。夫妻雙方對財產取得有相反的書面約定的從其約定。
最高法院在對離婚時夫妻財產的分割還明確規定，婚前個人財產并不因夫妻關系的延續而轉化為個人財產。林某把別墅作價152萬元賣掉，此152萬元是杜先生的個人財產。若新買房屋，花費152萬元，或價格不到原房屋價值，則新房子無疑是杜先生的個人財產，其并不因為是結婚以后購買的而發生性質的變化，此別墅應該仍當杜先生婚前個人財產處置。
但本案的情況發生了有意思的變化，變賣原來別墅152萬元后，又追加8萬元買了新的價值160萬元的別墅，同時還進行了30多萬元的裝修。此房屋就不能說完全是杜先生的個人財產。而是部分共有，部分是個人財產。由于是在入住幾年后對房屋進行分割，此房子價值已發生了升值，現在可賣200多萬元，這時候如果兩人離婚，房產如何分割?首先應當明確產權的價值比例，新房屋的原始價值既包括購買房屋的原價，還應包括裝修的花費。在明確了產權比例后，就可以對此房屋價格進行評估，或夫妻雙方進行競價購買，以出價最高者為房屋最終價，對超過原價部分的價款，按原財產比例劃分共同財產與個人財產，共同財產的升值部分，杜先生妻子林某可以分得其中的一半。
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