[內(nèi)容摘要]隨著中國(guó)居民離婚率的上升和財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題的日益突出，離婚財(cái)產(chǎn)分割成了離婚官司的焦點(diǎn)。而在實(shí)踐中，因離婚導(dǎo)致的財(cái)產(chǎn)分割案件中涉及對(duì)房屋分割、房屋的價(jià)值，房屋的歸屬等問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議的，極為常見(jiàn)，也是引起的爭(zhēng)議最大、最多。本文就離婚案件中涉及按揭房屋、房改房、父母出資的房屋三個(gè)方面的種類和難點(diǎn)，以及對(duì)策進(jìn)行作一粗淺的探討，旨在拋磚引玉。

關(guān)鍵字：房產(chǎn)分割種類房屋證取得時(shí)間支付房款時(shí)間出資行為

一、目前，離婚案件中涉及房屋分割爭(zhēng)議的種類。

筆者在本文中探討的房屋種類歸納為以下三種情況：

1、按揭購(gòu)買的房屋。按揭購(gòu)房目前已成為中國(guó)購(gòu)房者比較普遍的購(gòu)房方式。在我國(guó)的實(shí)踐中，習(xí)慣將銀行開(kāi)展的“個(gè)人住房商業(yè)性貸款”業(yè)務(wù)稱為“按揭”，即一種銀行用其信貸資金向購(gòu)買自用住房的自然人發(fā)放的自營(yíng)性貸款方式。為了防范貸款風(fēng)險(xiǎn)，目前銀行主要開(kāi)展的房屋按揭方式是貸款人所購(gòu)房產(chǎn)及房產(chǎn)用地的使用權(quán)作為貸款抵押，同時(shí)以房屋出賣人或?qū)I(yè)的擔(dān)保公司提供保證擔(dān)保，貸款人在交付首付款后，采用分期償還貸款，其購(gòu)房不足部分由銀行提供貸款。貸款人到期不能償還本息的，貸款銀行有權(quán)依其抵押物實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。(1)隨著貸款買房的增多和發(fā)展，因按揭房屋權(quán)屬引起的糾紛也日益增加，在離婚案件中，對(duì)于按揭房屋如何認(rèn)定歸屬與分割，成為財(cái)產(chǎn)分割的爭(zhēng)議焦點(diǎn)和難點(diǎn)，也是老百姓比較關(guān)注的問(wèn)題。

2、按福利性政策購(gòu)買的房屋即通常所說(shuō)的房改房。主要是指按照國(guó)家房改政策向職工出售的房屋。這是我國(guó)城市住房制度改革逐步推向住宅商品化的產(chǎn)物，主要是指企事業(yè)單位和國(guó)家機(jī)關(guān)，按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)公有住房制度改革的政策精神，將原出租給單位職工的舊房或者新建房屋在國(guó)家規(guī)定的建房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，實(shí)行一系列優(yōu)惠政策，將房屋產(chǎn)權(quán)出售給單位職工。因我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行低工資制度，在出售此類房屋時(shí)，單位往往根據(jù)職工的職務(wù)、工齡、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后，在房屋價(jià)值計(jì)算上給予了政策性優(yōu)惠待遇，這就使福利性政策房屋與市場(chǎng)出售的房屋之間形成了較大的價(jià)格差，夫妻在離婚分割共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，往往對(duì)雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間按福利政策購(gòu)買的房屋的價(jià)值存在巨大的爭(zhēng)議。(2)在離婚案件中涉及公房使用承租的處理，對(duì)因房改而尚未取得所有權(quán)的房屋，對(duì)夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋等等房屋的歸屬和價(jià)格問(wèn)題發(fā)生了爭(zhēng)議。

3、父母出資購(gòu)買的房屋歸屬問(wèn)題。從現(xiàn)實(shí)生活中反映的情況看，在子女雙方當(dāng)事人辦理結(jié)婚登記手續(xù)之前或者辦理結(jié)婚登記手續(xù)之后，確實(shí)存在大量的父母為子女存購(gòu)買房屋而出資。當(dāng)子女雙方當(dāng)事人因感情不和等原因?qū)е码x婚，父母出資的房屋歸屬問(wèn)題，就成了雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。因父母與兒媳或女婿關(guān)系不和睦，父母往往會(huì)否認(rèn)之前所做的民事行為，明確表示自己出資的真實(shí)意思只是對(duì)自己子女的贈(zèng)與而不愿意由自己的子女與兒媳或者女婿共有。

二、離婚中涉及按揭購(gòu)買的房屋分割難點(diǎn)以及對(duì)策

由于按揭貸款購(gòu)房涉及的法律關(guān)系復(fù)雜、簽訂房屋買賣合同和取得房屋產(chǎn)權(quán)存在較大的時(shí)間差、按揭貸款合同的履行期限較長(zhǎng)等，在離婚案件中往往成為財(cái)產(chǎn)分割的難點(diǎn)。《中華人民共和國(guó)婚姻法》(以下簡(jiǎn)稱《婚姻法》)及相關(guān)司法解釋對(duì)涉及按揭購(gòu)買的房屋分割如何處理都沒(méi)有明確規(guī)定，目前司法實(shí)務(wù)界的認(rèn)識(shí)也未統(tǒng)一，處理方式也不同，有時(shí)因?yàn)橐粋€(gè)小細(xì)節(jié)，甚至有截然相反的結(jié)果，這既不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也不助于維護(hù)法律尊嚴(yán)。

1、婚前一方已交清全部房款，但是在婚后才取得房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的房屋如何認(rèn)定?

我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。依法登記的房屋所有權(quán)受法律保護(hù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定以及我國(guó)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)房屋買賣的法律規(guī)定(3)和所有權(quán)保留的原則，房屋買賣的所有權(quán)是以向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)并辦理完畢房屋權(quán)屬登記手續(xù)之后，才取得房屋所有權(quán)。根據(jù)此不動(dòng)產(chǎn)登記理論，此房屋應(yīng)該歸屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為，這樣，未支付房款的一方“不勞而獲”，對(duì)支付全部房款的一方，非常不公平，不平等，違背了公平和權(quán)利義務(wù)相一致的基本原則。這種情況根據(jù)法律規(guī)定完全可以辦理房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)而只是沒(méi)有及時(shí)辦理或者正在辦理過(guò)程中，在這個(gè)問(wèn)題上，由于購(gòu)買房產(chǎn)的全部款項(xiàng)都是夫妻一方在婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付，以該個(gè)人財(cái)產(chǎn)的對(duì)價(jià)存在的房產(chǎn)所有權(quán)理應(yīng)規(guī)夫妻一方個(gè)人所有。(4)房屋所有權(quán)法律關(guān)系比較清晰，只是尚需完善權(quán)屬登記手續(xù)，人民法院完全可以根據(jù)實(shí)際情況對(duì)該類房屋的所有權(quán)歸屬和分割、補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題予以處理。(5)

2、婚前，夫妻一方個(gè)人出資購(gòu)房，支付了全部房款，并在結(jié)婚前取得房屋產(chǎn)權(quán)。

《婚姻法》第十八條規(guī)定的夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)的范圍，是首次在法律中確立夫妻特有制。夫妻特有制，就是在婚后在實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的同時(shí)，依法律規(guī)定或者夫妻約定，夫妻各自保留一定范圍的個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)，夫妻對(duì)該財(cái)產(chǎn)的管理、使用、收益及處分權(quán)，以及相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)責(zé)任，特有財(cái)產(chǎn)的效力等相關(guān)規(guī)定組成的法律制度。(6)夫妻特有制是我國(guó)借鑒外國(guó)立法經(jīng)驗(yàn)的結(jié)果，符合世界夫妻財(cái)產(chǎn)法的發(fā)展趨勢(shì)。日本民法典第762條規(guī)定：“夫妻一方的婚前財(cái)產(chǎn)及在婚姻關(guān)系中以自己的名義所得的財(cái)產(chǎn)，為其特有財(cái)產(chǎn)。”1995年12月頒布的《俄羅斯聯(lián)邦家庭法》第36條規(guī)定：“夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)包括：(1)屬于夫妻一方婚前的財(cái)產(chǎn)以及在婚姻期間按照繼承方式或按其它無(wú)償法律行為，由一方獲得的遺產(chǎn)或贈(zèng)與物為其個(gè)人所有。”

根據(jù)《婚姻法》司法解釋(一)第十九條“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方另有約定的除外。”的明確規(guī)定，筆者認(rèn)為夫妻一方在婚前個(gè)人出資購(gòu)房，在婚前支付了全部房款，并在婚前取得以個(gè)人名義登記的房屋產(chǎn)權(quán)證，離婚時(shí)該房屋屬一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。

3、雙方在結(jié)婚前共同出資以一方名義購(gòu)買房屋或者結(jié)婚后以一方名義購(gòu)買房屋，以按揭方式支付房款，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在一方名下，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得房屋產(chǎn)權(quán)，如何確定該房屋的歸屬。

這兩種情況，在實(shí)際中比較普遍。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格高歌猛進(jìn)，雖然國(guó)家有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻采取措施，但一般老百姓還是買不起房。雙方當(dāng)事人以結(jié)婚為目的，考慮到比如戀愛(ài)時(shí)關(guān)系很好或另一方辦理按揭方便，甚至可以享有政策優(yōu)惠等多種因素，往往在婚前雙方達(dá)成口頭協(xié)議，共同出資購(gòu)買房屋，以當(dāng)事人一方的名義簽訂購(gòu)房合同，房屋貸款手續(xù)，婚后共同歸還貸款。之后，雙方當(dāng)事人辦理結(jié)婚登記手續(xù)。離婚時(shí)，夫妻雙方往往因?yàn)楦星椴缓停ゲ怀姓J(rèn)。夫妻一方往往認(rèn)為另一方的出資是借款或贈(zèng)與，或者干脆不承認(rèn)有這回事。在實(shí)際中，對(duì)該房屋的歸屬如何確定沒(méi)有統(tǒng)一的操作方式，法律也沒(méi)有予以規(guī)定。

筆者認(rèn)為，只要夫妻一方舉證證明結(jié)婚前雙方均認(rèn)可所購(gòu)房屋為共同所有，且與另一方共同出資，并且證明以結(jié)婚為目的，即使在房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了夫妻一方名字，雙方共同出資購(gòu)買的按揭房屋，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。不應(yīng)該單純的片面的判斷夫妻一方出資的款項(xiàng)為借款，更多的要考慮夫妻雙方出資購(gòu)房的目的性和出資的客觀性。這樣，才符合民法的權(quán)利和義務(wù)一致性，符合民法的平等和公平原則。

結(jié)婚后以一方名義購(gòu)買的房屋，房屋產(chǎn)權(quán)證上只登記了夫妻一方名字，筆者認(rèn)為無(wú)論雙方結(jié)婚后實(shí)際為按揭房屋出資多少，我國(guó)《婚姻法》第17條實(shí)行的法定財(cái)產(chǎn)制，是婚后所得共同制。夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是指夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的，除個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)以外的共有財(cái)產(chǎn)。如果雙方依法辦理了結(jié)婚登記等手續(xù)，不管當(dāng)事人是否同居生活，其后所得的財(cái)產(chǎn)一般均認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。(7)

4、一方在婚前按揭購(gòu)買房屋(支付首付款)，并取得房屋所有權(quán)證，婚后雙方按揭支付了部分房款，該按揭房屋如何確定歸屬及分割?

這種情況現(xiàn)在出現(xiàn)較多，雖然目前法律法規(guī)沒(méi)有予以直接規(guī)定，但因取得產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間在結(jié)婚前，按《中華人民共和國(guó)民法通則》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定和《婚姻法》中有關(guān)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，不論結(jié)婚后雙方支付按揭房款情況如何，不論在離婚時(shí)，按揭款是否支付完畢，都不影響房屋權(quán)屬，筆者認(rèn)為該按揭房屋的所有權(quán)應(yīng)該歸支付首付一方。婚后夫妻另一方參與共同還貸，不改變房屋所有權(quán)的性質(zhì)。婚后夫妻共同支付的貸款總額應(yīng)作為共同財(cái)產(chǎn)之一加以分割，由享有所有權(quán)的一方予以返還;離婚后未償還的貸款是個(gè)人債務(wù)，由享有所有權(quán)的一方來(lái)償還。

5、夫妻一方在婚前已支付部分款項(xiàng)(包括首付款)，婚后雙方共同支付剩余的貸款，房屋所有權(quán)在婚后取得，該房屋如何定性及分割?

部分學(xué)者認(rèn)為，對(duì)一方婚前按揭貸款購(gòu)買的房產(chǎn)，離婚時(shí)的房產(chǎn)判歸支付首付款的一方比較合理，婚姻關(guān)系存續(xù)期間用共同財(cái)產(chǎn)支付的貸款，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由獲得房產(chǎn)的一方給對(duì)方一半的補(bǔ)償，這樣處理也比較好執(zhí)行，其可以在離婚后繼續(xù)歸還銀行貸款。(8)無(wú)論以一方的收入或者雙方收入支付，婚后的支付均應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。那么，婚后支付轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)的相應(yīng)價(jià)值部分則屬于共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)，應(yīng)按比例進(jìn)行分割。(9)筆者認(rèn)為，婚前個(gè)人購(gòu)置的房產(chǎn)，因沒(méi)有取得房產(chǎn)證而不具有所有權(quán)，依法只能占有、使用、收益，但沒(méi)有處分的權(quán)利。婚后夫妻雙方共同支付貸款，取得房產(chǎn)證，證明該房產(chǎn)是在婚后取得了所有權(quán)。該房屋作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，婚前夫妻一方支付的部分款項(xiàng)(包括首付款)，由夫妻另一方承擔(dān)一半款項(xiàng)。

6、夫妻一方在婚前以其個(gè)人名義購(gòu)買的按揭房屋(支付首付款)，婚后雙方共同支付按揭款，到離婚訴訟時(shí)尚未取得所有權(quán)證的，該按揭房屋如何定性及分割?

上述情況在司法實(shí)踐中常見(jiàn)的糾紛，夫妻雙方對(duì)離婚沒(méi)有異議，其矛盾的焦點(diǎn)之一是對(duì)該房屋的歸屬問(wèn)題發(fā)生了爭(zhēng)議。尚未取得所有權(quán)證，主要是離婚時(shí)夫妻雙方?jīng)]有繳清全部購(gòu)房款而沒(méi)有取得房屋所有權(quán)的情況。根據(jù)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)房屋買賣的法律規(guī)定和所有權(quán)保留的原則，買受人只有在將房屋的全部房款支付給出賣人后，出賣人才履行交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給買受人的義務(wù)，而且買受人必須經(jīng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)并辦理完畢房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)之后，才取得房屋所有權(quán)。所以，筆者認(rèn)為尚未取得所有權(quán)的房屋，無(wú)論是在結(jié)婚之前，還是結(jié)婚之后，都不屬于夫妻個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)，也不屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)。(10)根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的可另行向人民法院提起訴訟。”之規(guī)定，離婚時(shí)對(duì)按揭房屋的權(quán)屬有爭(zhēng)議但能協(xié)商好的，可按雙方的協(xié)議處理房屋權(quán)屬;若協(xié)商不成的，法院應(yīng)按照照顧子女和女方利益的原則，可判決按揭房屋歸一方使用。待房屋產(chǎn)權(quán)證發(fā)放下來(lái)后，由爭(zhēng)議方另行提起所有權(quán)之訴再作處理。

三、夫妻一方在婚前貸款購(gòu)買的房屋認(rèn)定為夫妻個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋到離婚時(shí)的增值部分如何處理?這也是離婚案件中遇到的常見(jiàn)糾紛及難點(diǎn)。

一般來(lái)講，離婚時(shí)房屋價(jià)值較簽訂購(gòu)房合同時(shí)的合同價(jià)值都有增值。房屋的增值從原因考慮，有的是基于增加附加值的主觀因素，如對(duì)房屋進(jìn)行了裝修修繕;有的是基于外界的各類客觀因素，如市場(chǎng)房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致房屋增值。離婚時(shí)，夫妻雙方往往就一方在婚前貸款購(gòu)買的房屋增值部分如何處理發(fā)生糾紛。

從國(guó)外立法來(lái)看，夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)在婚后所得孳息的所有權(quán)之歸屬，規(guī)定都不同。《瑞士民法》第223條規(guī)定：配偶雙方可通過(guò)婚姻契約將夫妻財(cái)產(chǎn)制限定在所得之內(nèi)，自有財(cái)產(chǎn)的收益歸入共同財(cái)產(chǎn)。法國(guó)民法規(guī)定：所得共同財(cái)產(chǎn)，包括雙方配偶財(cái)產(chǎn)制收入及勞力之所得，包括婚姻中有償取得之動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)。(11)我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)2002年修訂的民法第1017條規(guī)定：“夫或妻婚前財(cái)產(chǎn)，于婚姻關(guān)系存續(xù)期間所生之孳息，視為婚后財(cái)產(chǎn)”。王*澤稱其立法目的為“為保障他方配偶之協(xié)力，及日后剩余財(cái)產(chǎn)之分配”。(12)

在2001年修正后的《婚姻法》施行前，根據(jù)1950年、1980年兩部《婚姻法》規(guī)定的婚后所得共同制之精神，夫妻一方婚前財(cái)產(chǎn)在婚后所得的孳息一直是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的。2000年8月《婚姻法(修正案征求意見(jiàn)稿)》第16條曾規(guī)定“婚前財(cái)產(chǎn)的孳息”，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外。2001年1月公布征求廣大群眾和有關(guān)方面意見(jiàn)的《婚姻法修正案(草案)》和2001年4月28日公布施行的修正后的《婚姻法》，亦均無(wú)“婚前財(cái)產(chǎn)的孳息”，歸夫妻共同所有的規(guī)定。全國(guó)人大常委會(huì)法工會(huì)研究室在《婚姻法實(shí)用問(wèn)答》中指出，一方的婚前財(cái)產(chǎn)包括婚后所得的孳息，均為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。(13)也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為“因?yàn)椤础椿橐龇ㄋ痉ń忉?二)〉〉已規(guī)定婚姻關(guān)系存續(xù)期間一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資的所得屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款購(gòu)買的房屋升值所產(chǎn)生的收益，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)較為妥當(dāng)。”(14)

筆者認(rèn)為如何確定一方用婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款購(gòu)買的房屋屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的投資，是需要探討的問(wèn)題。目前，大部分老百姓還是為了自己居住而購(gòu)買房屋，不排除理財(cái)性質(zhì)的投資情況存在，但我國(guó)〈〈婚姻法司法解釋(二)第十五條列舉的投資性財(cái)產(chǎn)包括有價(jià)證券和未上市股份有限公司股份兩大類。(15)排除了房屋作為投資性財(cái)產(chǎn)。最高人民法院民一庭認(rèn)為“一方婚前所有的房屋出租而未通過(guò)共同勞動(dòng)所取得的房屋租金等，認(rèn)定為一方的財(cái)產(chǎn)比較適宜。”(16)筆者認(rèn)為因增值部分是附屬于房屋的，夫妻一方共同按揭支付貸款，這一部分資金被夫妻另一方(買受人)占用，直接導(dǎo)致了夫妻另一方在婚姻存續(xù)期間的投資機(jī)會(huì)、投資規(guī)模以及生活品質(zhì)受到一定的限制和影響，如果把房屋增殖部分一概作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)處理，是對(duì)夫妻之間可能的分工和其各自對(duì)家庭的貢獻(xiàn)的漠視，也顯失公平。畢竟，該房屋凝聚了夫妻另一方配偶的貢獻(xiàn)，有權(quán)得到補(bǔ)償。如果把房屋增值部分一概作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)來(lái)對(duì)待，對(duì)支付首付的夫妻一方是不公平的。在離婚案件中，若一方主張分割房屋增值部分，夫妻雙方對(duì)此不能達(dá)成協(xié)議的，可對(duì)離婚時(shí)的房屋市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估后的價(jià)值與購(gòu)買時(shí)價(jià)值之間比率作為房產(chǎn)增值率。按補(bǔ)償額=以婚后共同償還銀行按揭款的數(shù)額×房產(chǎn)增值率×50%的方式和本著照顧子女和女方的原則，對(duì)婚后參與還貸款的夫妻一方進(jìn)行分配比較合適。

四、按福利政策購(gòu)買的房屋即通常所說(shuō)的房改房，在離婚案件中分割的難點(diǎn)。

我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房在住房制度改革前，其居住的房屋基本是由國(guó)家或者單位提供的直管公房或者自管公房，房屋所有權(quán)屬于國(guó)家或者單位。居民取得的房屋居住權(quán)則是基于與國(guó)家、單位之間的房屋租賃關(guān)系，其對(duì)承租的房屋只享有占有、使用的權(quán)利。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(二十一)規(guī)定明確產(chǎn)權(quán)。職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)。職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和處分權(quán)，可以繼承。購(gòu)買公有房屋要受到國(guó)家房改政策的調(diào)整。《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(十七)、(十八)規(guī)定，職工按成本價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次，職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有住房的，售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立公積金制度前的工齡給予工齡折扣;每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價(jià)除以65(男職工35年、女職工30年)計(jì)算，離退休職工購(gòu)房計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。此外，還有綜合考慮職工的職務(wù)、家庭人口等多種因素。所以，法院在處理婚前承租婚后購(gòu)買的公有房屋應(yīng)該如何認(rèn)定和處理，在實(shí)踐中遇到了困難。

2004年4月1日施行的《婚姻法司法解釋(二)》第十九條規(guī)定“由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。”筆者認(rèn)為《婚姻法司法解釋(二)》對(duì)夫妻雙方用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房屋進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)婚前由一方承租的住房婚后以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的，房屋權(quán)屬證書(shū)登記在一方名下的，房屋權(quán)屬的如何處理沒(méi)有明確規(guī)定，那能否依據(jù)《婚姻法》第十七條之規(guī)定，認(rèn)定為婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)?筆者認(rèn)為如果該房屋為商品房、私有房屋等非房改房，因?yàn)閷儆趥€(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買，所有權(quán)屬證書(shū)又登記在一方名下，即使在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得，仍應(yīng)將該房屋認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。如果是房改房，將婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)用個(gè)人財(cái)產(chǎn)來(lái)支付的夫妻一方是不公平的。如果將婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房，認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)夫妻的另一方也是不公平的，畢竟共有住房的出售價(jià)格中包含了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇，不是單純的房屋價(jià)格。所以，筆者認(rèn)為為了達(dá)到權(quán)利和義務(wù)的一致性和平等原則，把婚后個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的房改房認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同時(shí)給予以工齡等福利待遇作為折扣的夫妻另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為以工齡等福利待遇的折扣價(jià)計(jì)算，并本著照顧婦女兒童的合法權(quán)益原則。

由一方婚前承租、婚后用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買的“部分產(chǎn)權(quán)”(“部分財(cái)產(chǎn)”，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買公有住房后享有部分權(quán)能并且這種權(quán)能受到法定限制的產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)的權(quán)能包括：永久居住權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)和有限的處分權(quán)、收益權(quán)等)的房屋(17)，依照最高人民法院《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》第9條的規(guī)定，“對(duì)夫妻共同出資而取得‘部分產(chǎn)權(quán)’的房屋，人民法院可參照上述有關(guān)解答，予以妥善處理。但分得房屋‘部分產(chǎn)權(quán)’的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半的補(bǔ)償。”這里的“部分產(chǎn)權(quán)”可以理解是尚未取得完全所有權(quán)的房屋，對(duì)此房屋發(fā)生爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為根據(jù)《最高人民法院婚姻法司法解釋(二)》中的第二十一條：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的可另行向人民法院提起訴訟。”規(guī)定處理。

五、父母出資購(gòu)買的房屋歸屬問(wèn)題。

在現(xiàn)實(shí)生活中，因?yàn)楦改笇⒆约撼鲑Y購(gòu)買的房屋贈(zèng)與給夫妻一方或者夫妻雙方，發(fā)生爭(zhēng)議的，處理起來(lái)比較好操作，可以根據(jù)《婚姻法》第十七條和第十八條及有關(guān)解釋來(lái)解決。離婚案件中，出現(xiàn)比較多、爭(zhēng)議大的是，父母為子女結(jié)婚購(gòu)房而出資(筆者理解為資金)如何確定歸屬。《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外。當(dāng)事人結(jié)婚后，父母為雙方購(gòu)置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與一方的除外。”有的學(xué)者認(rèn)為，在按本條規(guī)定認(rèn)定贈(zèng)與時(shí)應(yīng)該區(qū)分子女與父母共同生活居住的還是子女已經(jīng)單獨(dú)生活的，后者還得區(qū)分父母為子女出資購(gòu)置房屋還是父母在子女購(gòu)置房屋時(shí)出資，一定要慎重。(18)筆者認(rèn)為從本條整體和立法精神來(lái)看，本條解決的是父母在子女購(gòu)置房屋時(shí)的“出資”問(wèn)題，把父母的“出資”行為認(rèn)定為贈(zèng)與，而不是父母自己作為共同有人購(gòu)置房屋，也不是作為借款人為夫妻雙方提供援助。本條的關(guān)鍵是如何判定父母的“出資”是贈(zèng)與給一方還是夫妻雙方。贈(zèng)與合同均體現(xiàn)了贈(zèng)與人強(qiáng)烈的個(gè)人意愿，均具有很強(qiáng)的人身性。因此，世界各國(guó)立法通常都將婚后一方受贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)劃歸為夫妻一方所有，如1968年的《蘇俄婚姻和家庭法典》第22條規(guī)定：“婚姻期間作為禮物或通過(guò)繼承獲得的財(cái)產(chǎn)，分別歸各方所有。”我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法也將夫妻一方婚后受贈(zèng)和繼承的財(cái)產(chǎn)劃歸夫妻一方所有。(19)我國(guó)《婚姻法》將婚后贈(zèng)與所得財(cái)產(chǎn)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)為原則，歸夫妻一方財(cái)產(chǎn)為例外。在確定父母“出資”贈(zèng)與一方還是贈(zèng)與夫妻雙方，關(guān)鍵在于父母的意圖，即意思表示。這里，筆者要考慮的是，父母意思表示的行使時(shí)間，即父母意思表示在何時(shí)表示才是父母的真正意思表示?表示的時(shí)間性，司法解釋沒(méi)有給予規(guī)定，這就給實(shí)務(wù)中帶來(lái)操作困難。一旦，夫妻雙方當(dāng)事人出現(xiàn)離婚，父母往往會(huì)明確表示“出資”行為只贈(zèng)與自己子女的，推翻以前的表示或者根本不承認(rèn)曾經(jīng)表示過(guò)贈(zèng)與夫妻雙方。當(dāng)然，夫妻另一方有證據(jù)證明贈(zèng)與夫妻雙方的除外。在實(shí)務(wù)操作中，由于制度的不統(tǒng)一，處理的結(jié)果不同。筆者認(rèn)為，不管是從法理、情理還是從父母的本意出發(fā)，應(yīng)該以父母出資時(shí)的意思表示為其真正的意思表示，而不是離婚時(shí)或者發(fā)生糾紛時(shí)的意思表示。父母因法律規(guī)定撤銷贈(zèng)與在此，筆者不予陳述。

結(jié)束語(yǔ)：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)條件尚不發(fā)達(dá)的情況下，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于一般家庭來(lái)講，往往是一項(xiàng)極為重要的財(cái)產(chǎn)。夫妻雙方離婚時(shí)，夫妻雙方對(duì)房屋的歸屬問(wèn)題發(fā)生糾紛的現(xiàn)象，已經(jīng)變得極為普遍。由于缺乏統(tǒng)一的立法標(biāo)準(zhǔn)和司法指導(dǎo)，使法院發(fā)在行使自由裁量權(quán)時(shí)過(guò)于的靈活，引發(fā)了對(duì)同一問(wèn)題，不同法院有著不同處理結(jié)果。這樣，不僅破壞法律的統(tǒng)一性，嚴(yán)肅性，而且損壞了人民法院的形象。筆者認(rèn)為，目前《婚姻法》以及司法解釋在處理上述問(wèn)題上的操作性不是很強(qiáng)，需要在方法或司法解釋中進(jìn)一步完善，在實(shí)務(wù)中堅(jiān)持貫徹照顧子女和保護(hù)婦女利益的原則進(jìn)行判決。