離婚與房屋財產的分割處理

一、離婚時可以列入財產分割或處理的房屋

（一）一方個人財產

夫妻在離婚時僅能對共同財產主張分割或處理，而對于一方的個人財產，另一方不能主張權利。根據我國《婚姻法》相關規定，對于以下情況取得的房屋，應當認定為夫妻一方的個人財產，在離婚時另一方無權主張分割房產。

（1）一方在婚前購買的房屋，在付清了全款并取得房屋產權證，應當認定為夫妻一方婚前的個人財產。

（2）一方婚前或在夫妻關系存續期間因繼承或接受贈與取得的房產，并且被繼承人或贈與人在遺囑或贈與合同中明確約定遺囑繼承人或受贈與人只為夫妻一方的，應當認定為夫妻一方的個人財產。

（二）夫妻共同財產

對于夫妻在婚姻關系存續期間取得的房屋，不管是通過繼承、接受贈與還是購買所得；不管購買的是公房、央產房、經濟適用房、商品房、二手房、商鋪還是別墅；不管是一次性付清全款購買還是通過銀行貸款按揭購買；均應當歸為夫妻共同所有，在離婚時列入財產分割范圍。

二、離婚時房屋財產的分割

（一）房屋財產分割的一般原則

1、協議原則

按照我國《婚姻法》對于離婚財產分割的當事人意思自治原則，夫妻在離婚時可以對共同財產由雙方協議處理，夫妻雙方可以通過簽署《離婚協議書》等書面約定對婚姻關系存續期間取得的房屋財產約定歸某一方所有，或者約定房屋財產歸某一方所有，由所有方對另一方予以適當補償。

2、財產均分原則

對于在夫妻關系存續期間取得的財產，一般予以平均分配，涉及到房屋財產的情況，如果房屋歸一方所有的，應當對另一方予以適當的補償。

另外，在處理房屋財產的過程中，人民法院在作出判決時還會根據財產的具體情況，適用照顧子女和女方權益的原則、照顧無過錯方原則、照顧生活困難方等原則進行處理。

3、競價、評估及拍賣

根據最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（二）第20條規定，雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

（1）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；

（2）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

（3）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

（二）幾種特殊情況的房屋財產分割

1、父母在子女購房中有出資的情況

根據《婚姻法》解釋的相關規定，根據婚前購買還是婚后購買，以及父母有無贈與的明確表示等具體情況按以下原則認定：

（1）當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

這種情況下該房屋屬于子或女一方的婚前財產，不參與離婚時的財產分割。如果父母在子或女結婚之前為其購置房屋出資并明確表示該房屋是給子女及其配偶雙方的，那么視為父母對子女及其配偶雙方的贈與，該房屋屬于夫妻共同財產，在離婚時參與分配。

（2）當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

這種情況下父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為父母對子女及其配偶雙方的贈與，在離婚時作為夫妻共同財產予以分割。如果父母在子女結婚之后為其雙方出資購置房屋，同時父母明確表示贈與自己的子或女，那么該房屋屬于一方的財產，不屬于夫妻共同財產，在離婚時不參與分割。

2、存在按揭貸款的房屋財產分割

這種情況在實踐中大量存在，由于購買房屋的房屋款是通過銀行貸款取得，在尚未還清銀行按揭貸款時，房產證上登記的房屋產權人尚不是完全的房屋所有權人，銀行作為借款人對房屋同時享有抵押權。

根據購買房屋與申請貸款的時間以及貸款購得房屋的還款情況，對于夫妻離婚時存在按揭貸款的房屋一般適用以下原則進行處理：

（1）一方婚前申請按揭貸款購買的房屋，產權證登記在一方名下，但婚后由夫妻共同還貸。

這種情況下，根據《婚姻法》第17條規定，只有在婚姻關系存續期間所得財產，才能認定為是夫妻共同財產，歸夫妻共同所有（另有約定的除外）。因此，一方婚前取得的房屋財產不屬于夫妻共同財產；但由于婚后用于還貸的財產應當是夫妻共同財產，應當由房屋所有一方對另一方就夫妻關系存續期間所還的貸款進行補償。

（2）婚后申請按揭貸款購買的房屋，產權證登記在一方名下，但由夫妻共同還貸的情況。

這種情況下，房屋應當認定為夫妻共同財產。在對房屋財產進行分割時，法院一般會判決房產歸一方所有，另一方獲得房屋首付款及已還按揭款的一半；如果是夫妻共同還按揭，但所付的金額不同，比如一方支付大部分，另一方支付小部分按揭款，并且有證據能夠證明這一情況，按揭款的這部分財產被視為按份共有，房產歸產權證上的所有人所有，另一方根據所付按揭款的比例來獲得已付按揭款的部分；如果是夫妻雙方其中一方付的按揭款，另一方不支付按揭還款，但在實際操作中，由于很難取得證據證明是其中一方出的按揭款，所以如果沒有明確的約定，基本上會被視為按揭款部分為雙方共同承擔。

再有一種處理方式就是采用拍賣的方法，將房屋評估拍賣所得價款，扣除評估、拍賣所需費用后，由銀行作為抵押權人優先受償，余款再作為夫妻共同財產進行分割。

3、已購公房的分割

單位職工購買本單位的公房，根據情況可分為購得完全產權和部分產權兩種情況。職工在購買房改房時取得全部產權的，根據財產取得的時間列為個人財產或列入夫妻共同財產進行分割。

另外還有一種情況，就是購得房改房的職工，僅取得房屋的部分所有權，而售房單位仍享有該房屋的部分所有權，這種情況下職工取得的房屋稱為“限制產權房屋”。

對于職工購買的限制產權房屋，一般在離婚分割房屋財產時，對夫妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋，分得房屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，給予對方一半房屋價值的補償。

4、房屋增值價值的主張

在物價尤其是房價飛漲的今天，這個問題在實踐中非常普遍，夫妻關系存續期間購買的房屋，到雙方離婚時已遠遠不是購買時的價格，這時取得房屋所有權的一方對另一方給予補償的價值，究竟是按照房屋合同上的購買價格，是按照房屋首付款加已還按揭款一半的價格計算，還是加上房屋的增值價值，這個問題目前還多有爭論，筆者認為，根據《婚姻法》解釋（二）中第20條已經給出了操作模式：“一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償。”也即，通過價格評估來確定房屋的現有價值。

三、離婚時承租公房使用權的處理

依據最高人民法院1996年的司法解釋《關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》，對于離婚時對夫妻承租公房的處理，給出了明確的指導意見：

1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：（1）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續５年以上的；（2）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；（3）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；（4）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；（5）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；（6）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（7）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；（8）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；（9）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

2、對夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：（1）照顧撫養子女的一方；（2）男女雙方在同等條件下，照顧女方；（3）照顧殘疾或生活困難的一方；（4）照顧無過錯一方。

四、通過婚前財產公證與簽署書面協議避免糾紛

因此說，由于離婚后房屋財產分割涉及的法法律問題紛繁復雜，當事人為避免出現財產分割糾紛，在結婚前對房屋做個婚前個人財產公證，明確房屋歸某一方所有對于避免糾紛和維護自身權益很有必要。或者雙方通過簽署書面財產協議的方式約定財產歸屬，也能夠避免大量的財產分割糾紛。