離婚時該如何分割按揭房產(chǎn)

上海高院認為：夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房屋并按揭貸款，產(chǎn)證登記在自己名下的，該房屋為其個人財產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房屋為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。對于產(chǎn)證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產(chǎn)時，該房屋仍為產(chǎn)證登記人的個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為其個人債務(wù)。但首付款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當予以返還。

顯然對于按揭房屋的權(quán)屬問題，上海高院的解釋體現(xiàn)的基本精神是：誰是購房合同中的買收人房屋產(chǎn)權(quán)歸誰，房屋登記在誰的名下產(chǎn)權(quán)歸誰，不必考慮取得產(chǎn)權(quán)證的時間是發(fā)生在結(jié)婚登記之前還是在結(jié)婚登記之后。以夫妻共同財產(chǎn)償還的按揭貸款部分比照一般的債權(quán)債務(wù)關(guān)系處理。對房屋增值部分在離婚時也不予考慮。

江蘇省高院認為：夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論登記與一方還是雙方名下，均應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。如果所有權(quán)（即房產(chǎn)證）系婚前取得且登記在一方名下，但在夫妻關(guān)系存續(xù)期間用共同財產(chǎn)還貸的，該房屋應(yīng)認定為登記一方的個人財產(chǎn)，對于婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還的貸款部分，由享有所有權(quán)的一方予以返還。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院應(yīng)予支持。

可見，江蘇省高院的解釋以實際取得所有權(quán)的時間作為判斷按揭購買房屋是否屬于夫妻共同財產(chǎn)的時間標準，同時考慮到房屋增值因素。我個人認為我省高院的規(guī)定較之上海高院的規(guī)定更合乎法律規(guī)定，更能適應(yīng)我國房價逐年增長的大背景，更有利于對離婚時不能取得房屋所有權(quán)一方（司法實踐中主要是女方）的保護。

法律的規(guī)定比較難懂，還是舉一個例子來具體分析一下兩地法院不同的法律規(guī)定所引起的不同法律后果。

2000年1月1日，甲方與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同，以50萬的價格購買房產(chǎn)一套，首付10萬元，向銀行貸款40萬元，20年還清。2001年2月14日甲方與乙方登記結(jié)婚。2002年1月1日取得房產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為甲方。2006年1月雙方因感情破裂訴至人民法院要求離婚，經(jīng)人民法院委托相關(guān)機構(gòu)進行評估，該房產(chǎn)市場價值為100萬。經(jīng)查雙方婚后共同償還按揭貸款10萬元。問法院如何分割該財產(chǎn)。

上海：該房產(chǎn)屬于甲方個人財產(chǎn)，乙方有權(quán)要求分得5萬元的婚后共同償還貸款；尚欠按揭貸款30萬元由甲方負責償還。

江蘇：該房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，乙方歸還甲方5萬元首付款后，對于房屋的分割參照最高院關(guān)于婚姻法司法解釋（二）第二十條進行分割

若乙方不要房產(chǎn)，則甲方應(yīng)當支付乙方（100-30）/2=35萬元，所以在江蘇，乙方可以實際獲得30萬元的補償，大大高于在上海所獲得的5萬元。

若甲乙雙方于2002年2月14日進行結(jié)婚登記，婚后共同歸還貸款5萬元。那么兩地法院又是如何處理的呢？

上海：房屋仍然屬于甲方個人財產(chǎn)，乙方分得5萬元的婚后共同償還貸款，按揭債務(wù)由甲方承擔。

江蘇：該房產(chǎn)屬于甲方的個人財產(chǎn)。但是乙方有權(quán)要求甲方返還5萬元的婚后共同償還貸款。同時對于房產(chǎn)增值的部分50萬元（100萬市價-首付10萬-按揭還款10萬-尚欠按揭30萬），乙方也有權(quán)要求平均分割。因此乙方實際獲得30萬。實際上，房產(chǎn)是否屬于甲方個人財產(chǎn)對乙方不產(chǎn)生多大影響。

附:

江蘇省高級人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題的討論紀要（征求意見稿）十三、【關(guān)于按揭房屋的權(quán)屬認定】

夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)還貸，如果婚后取得房屋所有權(quán)的，無論登記于一方還是雙方名下，均應(yīng)當認定為夫妻共同財產(chǎn)，離婚時作為夫妻共同財產(chǎn)進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。

夫妻一方婚前以個人名義辦理房貸，且用個人財產(chǎn)支付首期房款，如果所有權(quán)系婚前取得且登記在一方名下，但在夫妻關(guān)系存續(xù)期間又用共同財產(chǎn)還貸的，該房屋應(yīng)認定為登記一方的個人財產(chǎn)。對于婚后以夫妻共同財產(chǎn)償還的貸款部分，由享有所有權(quán)的一方予以返還。如夫妻另一方要求分割房屋增值部分收益的，人民法院應(yīng)予支持。