針對這些問題，目前法院在實際判決中主要依據了兩條法律規定。一是《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(三)》第7條(以下簡稱“婚姻法司法解釋(三)”第7條)：婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第(三)項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產;由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。二是《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(二)》第22條(以下簡稱“婚姻法司法解釋(二)”第22條)：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

上述司法解釋，分別針對父母全款給子女買房和部分出資這兩種不同情況進行約定。接下來，我們就以幾種常見的父母出資買房情況，適用上述司法解釋進行分析。

婚前買房

1.婚前一方父母全額出資，產權登記在出資方子女名下

舉例：小明和小麗準備結婚，小明父母出全款給他們買了一套婚房，登記在小明名下。

律霸網小編：司法解釋(二)第22條有明確的規定，當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。既然是婚前父母出全款，房子又登記在小明一人名下，小明擁有房子的絕對產權，這個婚前財產沒跑了。

2.婚前一方父母出首付，產權登記在出資方子女名下

舉例：小明和小麗準備結婚，小明父母出首付給他們買了一套婚房，登記在小明名下，婚后由小明一人還貸。

律霸網小編：這種情況跟上面的類似，婚前父母出資買房，房子又登記在出資方名下，房屋產權歸小明所有。而婚后還貸部分屬于夫妻共同財產，如果離婚，小麗可以主張要回用于還貸的共同財產。

3.婚前雙方父母出全額，產權登記在雙方子女名下

舉例：小明和小麗準備結婚，雙方父母各出50萬全款給他們買了一套婚房，登記在小明、小麗二人名下。

律霸網小編：根據我國婚姻法司法解釋(三)第七條的規定，由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。雙方父母出資為二人購房，并且房產證登記了兩人名字，房屋產權屬于夫妻二人，而出資部分每方50萬被認定為對小明、小麗的贈與，如果擔心將來發生意外情況，可以在贈予合同中約定某項條件，例如分手，一旦條件達成，雙方父母可以主張要回贈與資金。

4.婚前雙方父母出首付，產權登記在雙方子女名下

舉例：小明和小麗準備結婚，雙方父母各出首付10萬給他們買了一套婚房，登記在小明、小麗二人名下。

律霸網小編：雙方父母出資為二人購房，并且房產證登記了兩人名字，房屋產權屬于夫妻二人，而出資部分每方10萬被認定為對小明和小麗二人的贈與。

婚后買房

1.婚后一方父母出全額，產權登記在出資方子女名下

舉例：小明和小麗結婚后，小明父母出全款給他們買了一套婚房，登記在小明名下。

律霸網小編：婚姻法司法解釋(三)規定，“婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。”這里的出資指的就是全額出資，其解釋主要是考慮到我國現實國情：房價飆升，父母為子女購房往往傾其畢生之積蓄，并是在懷著對子女婚姻長久美滿的美好期許的前提下為子女出資的。因此小明父母全款出資，房子是小明的個人財產，并非夫妻共同財產。

2.婚后一方父母出首付，產權登記在出資方子女名下

舉例：小明和小麗結婚后，小明父母出首付給他們買了一套婚房，登記在小明名下，婚后由小明2人還貸。

律霸網小編：婚姻法司法解釋(二)第22條有明確的規定，當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。這里的出資指的就是部分出資，雖然房子只登記了小明一個人的名字，但婚后是2人還貸，父母也沒有明確的書面證明出資是只贈與小明，一般會被認定為對夫妻二人的贈與。

3.婚后雙方父母出全額，產權登記在雙方子女名下

舉例：小明和小麗結婚后，小明父母全款給他們買了一套婚房，登記在小明、小麗名下。

律霸網小編：這個就很好理解了，若無其他相反約定，應當認定為對雙方的贈與，房子屬于夫妻二人共同財產。

4.婚后雙方父母出首付，產權登記在雙方子女名下

舉例：小明和小麗結婚后，小明父母各出首付10萬給他們買了一套婚房，登記在2人名下，婚后由2人還貸。

律霸網小編：房子屬于小明和小麗夫妻共同財產，若無其他相反約定，出資的首付應當認定為對雙方的贈與。

了解了以上產權分割的幾種情況，有幾個關鍵的問題需要提醒大家

問題一：贈與還是借貸，到底誰說了算?

有的父母是以借錢的名義為子女出資買房，借錢給子女和贈與給子女是兩個不同的概念。

借錢形成的是借貸關系，依據婚姻法司法解釋(二)第22條規定，從界定出資性質的角度來看，該條規定事實上推定父母出資性質為贈與，這一推定的前提是父母出資意思不明確，即沒有證據證明父母出資有其他的意思表示。因此只要父母能有明確的證據證明出資人是以借貸作為出資本意時，法院就會以借貸關系確定雙方的法律關系，這就需要父母能拿出來借條之類的出借證據證明，否則都會被認定為贈與。

另外，即使打了借條，也是有訴訟時效的。其訴訟時效按《民法通則》第135條：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外”執行，從借條載明的書寫日期的次日起開始計算。

舉個例子：

2016年12月1日小明管父母借了10萬用來買房，欠條上寫的出借日期是2016年12月1日，還款期限是2018年12月1日，那么如果小明沒有按時還款，小明父母催促其還款而小明拒絕還款后，想起訴他，就要在2020年12月1日前提起訴訟，因為在注明還款日期的情況下，借條的訴訟時效只有從到期還款日(2018年12月1日)的次日起計算2年的時間內。

如果沒有注明還款期限，債權人應當在借條簽字之日起20年內主張自己的權利。

比如上面的小明父母只寫了借款日期是2016年12月1日，借款額度10萬，并沒注明還款時間，小明的父母一直沒有管小明要錢(主張權利)，那么訴訟的最長時效是到2036年12月1日。

贈與形成的是贈與關系，需要簽訂贈與合同，明確贈與條件和索回贈與資金的要求，在家庭關系不穩定的情況下，這樣更有利于以后的訴訟。當然，在實際生活當中，相當一部分父母都是出錢讓子女買房，并不會簽訂明確贈與或借貸的字據，畢竟是給自己孩子買房，沒必要算計那么多。一旦出現意外情況，需要協商處理，協商不成的，只能法庭見。

問題二：贈與一方還是雙方，怎么區分?

案例：小明與小麗2000年登記結婚，2004年買了一套房子，登記在小明名下。2011年雙方經法院調解離婚后，因為房子的分割打起了官司。雙方一致認可房屋值60萬元。小明主張購房時其父母出資10萬元，是對其個人的贈與，要求多分房屋份額。小麗認可購房時小明父母出資10萬元，但認為是對夫妻雙方的贈與，主張平均分割。法院最終認定小明父母出資10萬元，是對小明、小麗雙方的贈與。

按照婚姻法的規定，在夫妻關系存續期間，沒有明確贈與一方的財產視為對雙方的贈與，屬于夫妻共同財產。婚姻法解釋(二)也就父母為子女購房出資這一問題進行了專門確認。另外小明父母贈與小明的意思須是出資時而不是提起訴訟時作出的，并且也要提供相應證據，如贈與合同、協議或者說明。實際情況是，小明父母當時就是單純地給小明出錢買房，本意上雖然是給自己兒子，但是由于沒有相應證據，只能被認定為對夫妻雙方的贈與。

問題三：出全資還是部分，如何判斷?

案例：小明與小麗在2013年起訴到法院要求離婚。法院查明，2007年9月，小明父母出資以小明名義購買房屋一套，首付款40萬元，貸款20萬元。小明于2008年取得該房屋的所有權證書。小麗認可購買上述房屋首付款系小明父母出資，貸款也由小明父母每月支付。小明主張房屋是其父母對自己的單方贈與。小麗則認為房屋是夫妻關系存續期間購買，是老人對夫妻雙方的贈與，要求予以分割。法院最終認定房屋屬于小明父母對其個人贈與，屬于其個人財產。

這種情況跟上面婚后買房情況1類似，依據的是最高人民法院出臺的婚姻法司法解釋(三)規定，小明父母出了首付，買房后貸款也是其父母每月支付，就等于是全額購房了，房子是對小明的個人贈與。該條規定就與婚姻法解釋(二)的規定有了區分。婚姻法解釋(二)第二十二條第二款中的父母出資屬于部分出資，這種情形下，必須有父母明確贈與一方的意思表示，否則視為對雙方贈與。

問題四:實際判決是什么情況?

總結起來就是，確定到底是贈與還是借貸關系，全款還是部分出資，贈與一方還是雙方，主要的法律依據是最高人民法院出臺的婚姻法司法解釋(三)和解釋(二)的規定，然后就是作為出資方的父母是否能提供有效的證據證明出資情況和贈與、借貸情況。

解釋(三)和解釋(二)最大的區別是，前者是以“不動產”為贈與物而非出資部分，也就是說價值200萬的房子，父母出全款且登記在自己子女名下，一旦子女婚姻關系出現問題，父母也可以依據解釋(三)保護出資買的房子不被“外人”分走;而如果父母只能出到180萬，剩下20萬由子女貸款，產權登記在自己子女名下，解釋(三)就不適用了，只能適用解釋(二)，房子被認定為夫妻共同財產。就因為少出了20萬，可能判決結果大不相同，這對父母一方來說顯得有失公平，畢竟房價不斷上漲，能全款給子女買房的父母只是少數,在實際判決中，法院會傾向給多出資的一方多分房產份額。

案例：

王先生與李女士于2005年5月登記結婚，因雙方收入有限，婚后一年多一直租房居住。王先生的父母考慮到小夫妻租房居住缺乏安全感，遂于2006年9月以兒子的名義購買一套兩居室，房屋總價款170萬元。王先生的父母支付了100萬元首付款，余款70萬元從銀行貸款，銀行每月從王先生的工資卡中扣款。后因王先生找到一份高薪工作，2011年4月還清全部貸款并取得房屋產權證，產權人登記的是王先生。

2012年3月，李女士以夫妻感情確已破裂為由提出離婚，并主張按照夫妻共同財產的性質分割所住房屋，此時房屋市場價格已上漲為300萬元。王先生同意離婚，但認為訴爭房屋的歸屬應依照婚姻法司法解釋(三)第七條的規定處理，尤其是歸還銀行貸款的資金均來源于自己的工資卡賬戶，離婚時房產當然應歸自己一方所有。

而本案中王先生的父母僅支付了100萬元首付款，余款70萬元及其貸款利息均是婚姻關系存續期間支付的。雖然還貸資金源于王先生的工資卡賬戶，但按照現行婚姻法的規定，一方或雙方的工資、獎金收入屬于夫妻共同財產，李女士無需專門舉證自己也參與還貸，故認定訴爭房屋屬于夫妻雙方的共同財產。對王先生父母支付的100萬元首付款，因缺乏明確贈與王先生的證據，按照婚姻法司法解釋(二)第22條的規定，應當認定為對夫妻雙方的贈與。考慮到購房資金的大部分來源于王先生父母的出資，分割夫妻共同財產時對王先生可以多分，故判決訴爭房屋歸王先生一方所有，王先生應給付李女士房屋補償款60萬元。

綜上，如果父母全款買房且登記在子女名下，一旦離婚，房子還是子女的個人財產;而對于部分出資為子女購房的父母，因為不是全款出資，在判決時頂多照顧出資方多分房產份額卻不能獲得全部。

父母給子女買房是為了減輕子女生活負擔，即使沒有能力全款，也會盡全力資助。當前，房子已經成為千千萬萬個家庭最重要的資產，父母出資額的差別，導致分配的結果卻大不相同。律霸網房貸君(微信ID：fangdai123)一方面呼吁法律界人士，能夠盡最大可能保護父母給子女買房的出資部分，也同時提醒天下父母，給子女買房心意雖好，也不能傾其所有，一定要留足家庭備用金和養老金。