一、土地收益權不能質押

1、什么是質押

《擔保法》第六十三條規定：“本法所稱動產質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人占有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。”

《擔保法》第八十一條規定：“權利質押除適用本節規定外，適用本章第一節的規定。”

從《擔保法》的規定我們可以看出，所謂質押，其具有這樣兩個特征：一、權利人控制了質押物;二、權利人不能在控制質押物的同時就對質押物行使權利，該權利只有在債務到期不能清償時才能行使。

2、土地收益權不能質押

(1)從理論上講，土地收益權不能質押

①土地處分收益權不能質押

國有土地使用權處分收益是在權利人喪失對國有土地使用權的時候才能取得的收益，只有取得國有土地使用權處分權才有權獲得該部分收益。這是因為在沒有確定的繼受者，無法以合同的形式約束繼受者的情況下，繼受者只會根據交易的原始形式，把對價給付處分權人。

所以，國有土地使用權處分收益權對貸款人來說屬于不可控制的權利，此權利不符合法律規定的質押物的特征。

②土地經營使用收益權不能質押

以出租來看，租金的收取權屬于既成的權利，貸款人可以直接獲得該權利，以享受租金收益，談不上質押;如貸款人對借款人收租權進行限制以待債務到期不能清償時執行，就要收到土地出租期限的制約;如出租只是借款人對在儲土地的一種可能的管理方式，則在沒有確定出租地塊前，更無法對收租權進行質押。

簡單地說，已出租土地的租金收取權不適合質押，待出租土地的未來的收取租金權無法質押。

這里需要注意的是，租金的收取權質押，質押物是收取租金的權利而不是租金。另外，租金作為一種金錢形式，其本身是不可質押的。

以借款人自己使用來看，從法律和邏輯上講更不存在質押的可能。

(2)從具體操作上來看，土地收益權不適合質押

①土地處分收益權不適合質押

在不能先期約束第三人的情況下，貸款人要想獲得土地處分收益權質押擔保則必須控制國有土地使用權的處分權，也就是說貸款人要掌握國有土地使用權的相關權利證書，但這樣做的結果卻是國有土地使用權的抵押或者說正好能達到國有土地使用權的抵押的結果。

也就是說，我們在操作上無法造成對國有土地使用權處分收益權質押的結果。

有的觀點認為可以以政府批準或其他主管機關的某些形式來限制借款人對目標國有土地使用權的處分權，我們不懷疑政府甚或其他機關對國有土地使用權的權利，但以這種方式對其他交易雙方的介入無疑于政府或其他機關行使了審判職責，并且事前達成審判結果。②土地經營使用收益權不適合質押

以收取租金權為例，貸款人如果直接享有該種收益權，那么這種方式并非抵押，而是用來抵充貸款，這無疑于要求借款人提前清償債務。

根據我們的理解，勉強談得上收租權質押的做法只能是，對已出租土地的收取租金的權利進行限制，在借款到期不能清償時債權人得對該收租權進行處置。但從各地土地儲備的實踐來看，儲備機構對在儲土地的出租只是一種權宜之計，這就使對出租土地收租權質押喪失了可操作性。(3)從現有法律規定來看，土地收益權不能質押

①根據《擔保法》的規定，土地收益權不能質押

《擔保法》第七十五條規定：“下列權利可以質押：

(一)匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單;

(二)依法可以轉讓的股份、股票;

(三)依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權;

(四)依法可以質押的其他權利。”

對于(四)中的其他權利是否可以包含土地收益權，我們的觀點是否定的。理由有：

a、我們認為本款規定只是為立法和司法提供方便，并不是給當事人的約定留下空間;

b、質押權是一種物權，而我國實行物權法定的法律原則。所謂物權法定，是指物權的種類和各種物權的內容由法律統一規定，不允許由當事人的意思自由創設。

②已有收益權質押方面的規定不適用于土地收益權質押

已有的收益權質押方面的規定有公路收費權質押和電網建設與改造工程電費收益權質押兩種形式。(根據我們的分析，這兩種方式的所謂“質押”其實并非擔保法意義上的質押。所謂“質押”者，本質上是就既成權利對債權設定的一種擔保，設定質押的權利必須是確定存在的、切實可行的。但在這兩種形式的“質押”設定時，工程尚處建設階段，收費權或收益權還處在不確定狀態，顯然有悖于質押的本質特征。我們分析國務院及其他有權機關之所以規定這兩種方式能夠“質押”，其實應歸于擔保這一法律行為的本源意義，即以可能的方式保障貸款人債權的實現。這種建設項目的收費權質押，實質上是根據建設項目的特點，由借款人向貸款人提供的一種借款條件。)但我們認為這兩個方面的收益權質押規定對土地收益權質押不具有參照性。以公路收費權為例：

《國務院關于收費公路項目貸款擔保有關問題的批復》規定了高速公路收費權質押的內容。但高速公路收費權質押有兩個特點：a、用來質押的收費權是在建借款項目的收益權;b、由于項目尚未完工，該質押權只是對該具體項目收費權的一種期待權;c、該收費權是一種經營使用收益權。

而對土地儲備借款來說，a、其是一種滾動經營模式，整個在儲土地的數量在發生著不確定的變化，不是一定數額的借款用在確定地塊的土地上，土地使用權本身也是在不斷進進出出;b、對于土地儲備機構經營使用的土地來說，其收益權是既成的，確定的;c、對于待處分土地來說，其收益是一種處分收益，而非經營使用收益。

簡單地說，質押公路收費權是對固定、確定建設項目的權利，既是一種經營使用收益權，又是期待權。對土地收益權來說，不管是土地使用權處分收益權還是土地使用權經營使用收益權都和在建公路收費權具有本質的不同。所以，土地收益權和高速公路收費權沒有可比性。

退一步說，即使土地收益權和高速公路收費權是完全類似的東西，根據物權法定原則，高速公路收益權質押的規定也不能由當事人任意擴大適用。

電網建設與改造工程電費收益權質押規定的不可參照性與此同。

二、建設用地使用權特征

建設用地使用權具有以下的特征：

第一，建設用地使用權是存在于國家所有的土地之上的物權。建設用地使用權的標的僅以土地為限;而且由于我國城市土地屬于國家所有，農村和城郊土地，除法律規定屬于國家所有以外，屬于集體所有。所以，建設用地使用權只能存在于國家所有的土地上，不包括集體所有的農村土地。我國《物權法》[2]151條規定：“集體所有的土地作為建設用地的，應當依照土地管理法等法律規定辦理。”可見，如果使用集體所有的土地進行建設(如興辦鄉鎮企業、村民建造住宅、村內建設公共設施)，則不屬于《物權法》第12章所規定的建設用地使用權。

第二，建設用地使用權是以保存建筑物或其他構筑物為目的的權利。這里的建筑物或其他構筑物是指在土地上下建筑的房屋及其他設施，如橋梁、溝渠、銅像、紀念碑、地窯，建設用地使用權即以保存此等建筑物或構筑物為目的。

第三，建設用地使用權是使用國家所有的土地的權利。建設用地使用權雖以保存建筑物或其他構筑物為目的，但其主要內容在于使用國家所有的土地。因此，上述建筑物或其他構筑物的有無與建設用地使用權的存續無關。也就是說，有了地上的建筑物或其他構筑物后，固然可以設定建設用地使用權;沒有地上建筑物或其他構筑物的存在，也無妨于建設用地使用權的設立;即使地上建筑物或其他構筑物滅失，建設用地使用權也不消滅，建設用地使用權人仍有依原來的使用目的而使用土地的權利。

由于人類文明的進步、科學與建筑技術的發展，土地的利用已不再限于地面，而是向空中和地下擴展，由平面而趨向立體化。在這種情況下，理論上有主張采納空間權制度，以促進并規范對空間的有效利用。所謂空間權或稱空間利用權，是指對地上或者地下空間依法進行利用，并排除他人干涉的權利。但是，在建設用地使用權制度中，建設用地使用權人對于土地的利用，并不以地面為限，而包括土地上下之空間。因而土地所有人亦可依據建設用地使用權制度，就地面上下空間的一定范圍為他人設定建設用地使用權。建設用地使用權人也可以在自己的建設用地使用權之上設定次建設用地使用權。所以，建設用地使用權制度應當能夠滿足土地的立體化與多層次利用的需要。我國物權法規定，建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。

第四，是他物權、用益物權、有期限物權、不完全物權、主物權、定限物權、不動產物權。

以上是小編為您提供的關于建設用地使用權能否質押方面的相關介紹，希望可以幫助到您。建設用地使用權是因建筑物或其他工作物而使用國家所有的土地的權利。在我國現行的法律概念體系中，沒有使用地上權這一概念。如果您對建設用地使用權還有相關問題，可以向律霸網的專業律師提供您更加詳細的情況，確保有針對性地解決問題。