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寧波
商品房銷售虛假廣告法律問題研究
摘要：商品房銷售廣告是商品房銷售市場的主要的營銷手段。利益驅動使得虛假廣告層出不窮，導致商品房銷售糾紛不斷見諸法庭。究其原因是人們對商品房銷售廣告的法律性質認識不足。研究商品房銷售廣告的法律性質，并進而分析對虛假廣告的民事責任的承擔。
關鍵詞：商品房銷售;虛假廣告;邀約;邀約邀請
一、從一個案例說起
某開發商發布一條廣告，稱其開發的××花園商品房擁有3000平米的中心花園及網球場。當購房者入住后發現，廣告中的3000平米的中心花園變成了現實的幾百平米，而廣告平面圖中的網球場，現實中卻是個臭水潭。購房者群起向法院提起訴訟，要求開發商承擔違約責任。在案件審理中，開發商針對購房者的訴訟請求提出了三點答辯意見：第一，售樓廣告不是向特定的人發出的，不具備一般邀約的特點。第二，售樓廣告并未對售房具體內容作出具體約定。第三，雙方沒有明確將廣告內容寫進合同。因此售樓廣告不具有約束力，開發商不需要承擔違約責任。①
這一案例是一起典型的因商品房銷售中的虛假廣告引起糾紛的案件。廣告是市場營銷的重要一環，廣告的導向作用在這一領域表現得尤其明顯。因此廣告在商品房銷售市場擁有巨大的影響力。最高人民法院相關人員就商品房買賣糾紛使用法律司法解釋答記者問時就透露：目前，90%以上的商品房是通過宣傳廣告進行促銷的[1]。正因為廣告在商品房銷售市場這樣巨大的作用，導致在商品房銷售中虛假廣告層出不窮。
二、商品房虛假廣告的含義及形式
商品房銷售虛假廣告，是指房地產開發商為了銷售其所開發的商品房，通過一定的媒介和形式，采用不真實的、甚至是欺騙性的、誤導性的宣傳來直接或間接地介紹自己所開發的商品房的商業廣告。商品房銷售廣告是一種廣義上的廣告，包括媒體廣告、招貼廣告、售樓書、開發商在現場制作的廣告牌以及通過樣板房來進行的銷售宣傳。其中媒體廣告包括紙質媒體，如報刊雜志等主要以文字或圖像形式發布的印刷廣告;包括廣播電視媒體，如廣播臺、電視臺以視聽音像形式發布的廣告;還包括網絡媒體。隨著計算機技術的飛速發展，網絡走進千家萬戶，通過網絡媒體來對商品進行宣傳受到越來越多的開發商的青睞。
三、商品房虛假廣告的內容
(一)商品房環境的虛假廣告
環境包括自然環境和生活環境。前者如小區的生態狀況，房屋的采光、朝向，小區的綠化率等因素。后者既包括商品房區域內的環境，如小區內的商場、醫院、學校、餐飲、娛樂等配套設施等;還包括商品房區域外的環境，如交通、通訊、購物、教育、醫療等諸多因素。開發商經常在環境問題上大做文章，進行虛假宣傳。
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