(一)建設項目總投資構成：

包括固定資產投資、建設期借款利息和流動資金三部分。

固定資產投資是指項目按擬建規模，規劃設計方案、建設內容進行建設所需的費用;建設期借款利息是指企業為建設項目進行建設投資借款和流動資金借款而發生的利息支出;流動資金是指為維持企業的正常生產經營活動所占用的全部周轉資金。

建設項目總投資形成的資產分為固定資產、無形資產、遞延資產和流動資產。

第二節房地產項目投資與總成本費用估算

一.房地產開發項目投資與成本費用的相關概念

(一)房地產開發項目投資特點

三種經營模式：出售、出租和自主經營。

(二)房地產開發項目總投資

房地產開發項目總投資包括開發建設投資和經營資金兩部分。

1、開發建設投資是指開發期內完成房地產產品開發建設所需投入的各項成本費用。包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、開發間接費、管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等

2、經營資金是指房地產開發企業用于日常經營周轉的資金。

(三)開發產品成本

開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用，從財務角度，這些成本可按用途分為：土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本等。

而在核算上又可劃分為：開發直接費(包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費)和開發間接費(包括管理費用、財務費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費等)。亦可開發成本和開發費用進行分類。

開發成本包括土地費用、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、其他費用、開發期稅費、不可預見費。

開發費用包括管理費用、財務費用、銷售費用。

例6-1：某開發商在廣州開發一個項目，總建筑面積157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商鋪5,300平方米，會所17,000平方米。住宅全部銷售，商鋪用于出租，會所自己經營。該項目總投資70,794萬元，其中開發建設投資70,644萬元，由開發產品成本65,644萬元和自營固定資產(會所)5,000萬元組成。會所投入運營時需投入經營資金150萬元，在項目結束時(預計38年后)一次收回。則開發項目總投資構成如圖6-1所示：

如果項目只有租售部分無自營部分，那么其總投資就只有65,644萬元，不包括自營固定資產(會所)的5,000萬元和經營資金150萬元。

二.房地產開發項目總成本費用構成估算

1、土地費用估算

(1)土地使用權出讓金

土地出讓金的底價估算一般可參照政府同期出讓的類似地塊的出讓金數額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到;也可以依據城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等項因素修正得到。土地有償出讓的方式包括拍賣、招標與協議。

(2)土地征用及拆遷安置補償費

新條例規定：拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行產權調換。貨幣補償的金額，應根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定;實行產權調換的，應計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

(3)土地轉讓費

土地轉讓費是指土地受讓方向土地轉讓方支付土地使用權轉讓費。依法通過土地出讓或轉讓方式取得的土地使用權可以轉讓給其他合法使用者。

(4)土地租用費

土地租用費是指土地租用方向土地出租房支付的費用。在房地產開發投資中不多見，但在房地產置業投資中(如購入酒店以作出租經營之用時)經常采用。

(5)土地投資折價

非常常見的合作開發項目的模式。

2、前期工程費

前期工程費主要包括開發項目的前期規劃、設計、可行性研究、水文地質勘測以及“三通一平”等土地開發工程費支出。

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需的費用一般可按項目總投資的一個百分比估算。一般情況下，規劃及設計費為建安工程費的3%左右，可行性研究費占項目總投資的0.1%—0.3%，水文、地質勘探所需的費用可根據所需工作量結合有關收費標準估算，一般為設計概算的0.5%左右。

(2)“三通一平”等土地開發費用，主要包括地上原有建筑物、構筑物拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用。這些費用的估算可根據實際工作量，參照有關計費標準估算。一般為設計概算的0.35%。

3、基礎設施建設費

基礎設施建設費又稱為紅線內外工程費，是指建筑物2米以外和小區規劃紅線以內的各種管線和道路等工程的費用，主要包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、電訊、環衛等設施的建設費用以及各項設施與市政設施干線、干管和干道的接口費用。

基礎設施費通常采用單位指標估算法來計算。粗略估算時，則各項基礎設施工程均可按建筑平方米或用地平方米造價計算。

4、建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括建筑工程費(結構、建筑、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、煤氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費用等。

5、公共配套設施建設費

公共配套設施費是指居住小區內為居民服務配套建設的各種非營業性的公共配套設施(又稱公建設施)的建設費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。

6、開發間接費

開發間接費是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷和其他費用等。

7、管理費用

管理費用是指房地產企業行政管理部門為組織和管理房地產項目的開發經營活動而發生的各種費用。主要包括：管理人員工資、工會經費、業務接待費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、房產稅、土地使用稅(企業管理用房)、車船使用費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷等各種費用。

管理費用可按項目投資或前述1—5項直接費用為基數，取一個百分比計算。這個百分數一般為3%。

8、財務費用

財務費用是指房地產開發企業為籌集資金而發生的各項費用，主要包括借款和債券的利息、金融機構手續費、保險費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業為項目籌資發生的其他財務費用。

長期借款利息、流動資金借款利息的計算詳見“借款還本付息估算”。利息外的財務費用可按利息10%估算。

9、銷售費用

銷售費用是指開發項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。主要包括如下三項。

(1)廣告宣傳及市場推廣費

約為銷售收入的2%—3%(住宅銷售物業較高，寫字樓物業較低)

(2)銷售代理費

約為銷售收入的1.5%—2%

(3)其他銷售費用

約為銷售收入的0.5%—1%

以上各項合計，銷售費用約占到銷售收入的4%—6%。

10、其他費用

其他費用主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等。這些費用按當地有關部門規定的費率估算，一般約占投資額的2%—3%。

11、開發期間稅費

開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門征收的費用。在一些大中城市，這部分稅費已成為開發建設項目投資構成中占較大比重的費用。各項稅費應當根據當地有關法規標準估算。以廣州為例，這些稅費一般包括：

(1)配套設施建設費(小區建安造價的5.5%，單體11%)

(2)固定資產投資方向調節稅(按總投資額30%-5%計征，目前暫停征收)

(3)土地使用稅

(4)建筑工程質安監督費

(5)供水增容費(已免征)

(6)供電增容費(已免征)

(7)物業管理基金(按售價2%計收，用于出租的物業，開發商交，用于出售的，買家交)

(8)其他

12、不可預見費

不可預見費包括備用金(不含工料價格上漲備用金)、不可預見的基礎或其他附加工程增加的費用、不可預見的自然災害增加的費用。它依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述各項費用之和為基數，按3%—5%計算。

如果是開發項目完成后出租或自營的項目，還應估算下列費用：

13、運營費用

運營費用是指房地產項目開發完成后，在項目經營期間發生的各種運營費用。主要包括管理費用、銷售費用等。

14、修理費用

修理費用是指以出租或自營方式獲得收益的房地產項目在經營期間發生的物料消耗和維修費用。