一、分公司與業主簽訂的合同有效嗎

分公司在總公司授權范圍內所進行的經營合同，基本上都是有效的。因此，在與分公司簽訂相關合同時，作為合同相對方，一定要審查分公司的總公司對其出具的授權委托書，明白總公司是否授權其對外簽訂合同，以及授權的額度。

如果合同相對方事先沒有審查分公司的總公司出具的授權委托書，不知道分公司的簽訂合同的權利范圍，則雙方所簽訂的合同是否是無效的呢?《民法通則》第六十六條規定：“沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。”《合同法》第四十八條也規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由于為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。”由此可見，在分公司沒有總公司的授權或超出總公司的授權的情況下，分公司對外所簽訂的合同是效力待定的合同，而不是無效合同。如果總公司追認的，則為有效;否則為無效。

如果合同相對方有充分的理由相信分公司有代理權的，則合同為有效，此時適用《合同法》表見代理制度。《合同法》第四十九條規定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。那么，在什么情況下，可以認為相對人有理由相信行為人有代理權呢?《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十九條規定：“合同法第四十九條所稱“相對人有理由相信行為人有代理權”的情形主要包括：

(一)被代理人明知行為人以其名義訂立合同而不否認的;

(二)被代理入的高層管理人員從事與其職責相關的民事活動的;

(三)行為人持有被代理人法定代表人或者單位負責人名章或單位印章和單位介紹信訂立合同的;

(四)被代理人授權范圍不明的;

(五)代理權被終止或者被限制，但被代理人未及時通知相對人的。”

如果分公司超出總公司授權范圍與相對人簽訂保證合同的，保證合同無效。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十七條規定：“企業法人的分支機構未經法人書面授權提供保證的，保證合同無效。因此給債權人造成損失的，應當根據擔保法第五條第二款的規定處理。企業法人的分支機構經法人書面授權提供保證的，如果法人的書面授權范圍不明，法人的分支機構應當對保證合同約定的全部債務承擔保證責任。企業法人的分支機構經營管理的財產不足以承擔保證責任的，由企業法人承擔民事責任。企業法人的分支機構提供的保證無效后應當承擔賠償責任的，由分支機構經營管理的財產承擔。企業法人有過錯的，按照擔保法第二十九條的規定處理。”

二、分公司和總公司之間的區別

1、分公司不是獨立的法人，總公司是獨立的法人。分公司是法人的派出機構，不能獨立地享受權利和承擔義務。

2、分公司經營所得屬于總公司，而不屬于分公司自有。

3、分公司對外所欠債務和法律責任也歸屬于總公司，不能自行獨立承擔責任，所發生的債權債務風險應當由總公司承擔。

4、分公司可以在總公司的授權范圍內以自已的名義開展業務活動，或代表公司進行訴訟。這是分公司和總公司內部職能部門的區別。

綜上所述，分公司可以獨立對外簽訂合同，但這需要分公司有獨立的營業執照和法人資格，或者對該業務是屬于總公司授權的業務范圍內的，那么分公司與業主簽訂的合同就是有效的，所以簽訂的時候需要注意合同效力問題。

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