無論是什么樣的企業(yè)，在發(fā)展的過程中，都有可能遇到資金確定的情況，這個(gè)時(shí)候很多企業(yè)都會(huì)選擇融資，房地產(chǎn)企業(yè)隨著自身快速的發(fā)展，受到資金制約的時(shí)候，就會(huì)選擇融資，但是房地產(chǎn)企業(yè)融資是有限制要求的，并且出臺(tái)了也出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)融資限制政策，目的是為了防止一些以融資為名義的詐騙行為存在，但是具體有哪些政策，可以到本文進(jìn)行了解。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資限制政策

房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)不僅可以拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且拉動(dòng)了投資需求和消費(fèi)需求。在我國現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)融資可以采用銀行、信托、上市、基金等多種方式。但各種融資方式均有一定局限性，這也催生了一個(gè)新產(chǎn)業(yè)的繁榮—融資服務(wù)。

(一)銀行貸款

一直以來，銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的支柱。數(shù)據(jù)顯示，2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對(duì)購房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。

(二)房地產(chǎn)信托

信托因其制度優(yōu)勢(shì)，寬廣的創(chuàng)新空間以及巨大的靈活性已成為房地產(chǎn)融資的新熱點(diǎn)。信托可以進(jìn)行直接貸款、股權(quán)投資、資產(chǎn)證券化等相關(guān)業(yè)務(wù)，可以在不同層次、不同品位上，為房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

但是，房地產(chǎn)融資的迅猛勢(shì)頭以及由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，已受到有關(guān)部門重視。銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始限制信托對(duì)房地產(chǎn)貸款的支持。另外，信托資金的規(guī)模，尤其是集合式信托的規(guī)模因?yàn)槭艿叫磐蟹ǖ南拗疲凶疃?00份的限額。進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金將受到一定影響。

(三)國內(nèi)ipo

(四)境外ipo

(五)借殼上市

(六)上市公司資產(chǎn)置換

(七)房地產(chǎn)投資基金等

綜合比較：由于房地產(chǎn)融資的資本密集性，有能力利用直接融資的企業(yè)寥寥無幾，房地產(chǎn)開發(fā)資金直接融資占較小比例。

二、主要的融資方式

我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道可以分為內(nèi)部融資和外部融資

1、內(nèi)部融資方式包括：

(1)企業(yè)自有資金：包括企業(yè)設(shè)立時(shí)各出資方投入的資金，經(jīng)營一段時(shí)間后從稅后利潤(rùn)中提取的盈余公積金，資本公積金(主要由接受捐贈(zèng)、資本匯率折算差額、股本溢價(jià)等形成)等資本由企業(yè)自有支配、長(zhǎng)期持有。自有資金是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)和保證，國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資本比例有嚴(yán)格要求。開發(fā)商一般不太愿意動(dòng)用過多的企業(yè)的自有資金，只有當(dāng)項(xiàng)目的贏利性可觀、確定性較大時(shí)，才有可能適度投入企業(yè)的自有資金。

(2)預(yù)收賬款：是指開發(fā)商按照合同規(guī)定預(yù)先收取購房者的定金，以及委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開發(fā)建設(shè)資金。對(duì)開發(fā)商而言，通過這種方式可以提前籌集到必需的開發(fā)資金。其中預(yù)購房款主要指購房者的個(gè)人按揭貸款，是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的重要來源。

2、外部融資的主要渠道和融資工具有：

(1)上市融資：股份制房地產(chǎn)企業(yè)上市發(fā)行股票融資現(xiàn)已成為重要的融資渠道，上市融資包括直接發(fā)行上市和利用殼公司資源間接上市。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)債券：發(fā)行債券可以聚集社會(huì)閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的長(zhǎng)期資金，用于土地開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目投資等。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)中有長(zhǎng)期的資金需求時(shí)，債券是一種重要融資渠道。

(3)銀行信貸：從銀行借款是開發(fā)商的主要籌資渠道，短期信貸只能作為企業(yè)的流動(dòng)周轉(zhuǎn)資金，在開發(fā)項(xiàng)目建成階段，可以以此作為抵押，申請(qǐng)長(zhǎng)期信貸。我國的開發(fā)商向銀行申請(qǐng)貸款，可分為土地貸款和建筑貸款。常見的開發(fā)貸款有：短期透支貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。

(4)房地產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商業(yè)信托的形式，集合多個(gè)投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)(一般為收益性房地產(chǎn))或者為房地產(chǎn)進(jìn)行融資，并享有稅收優(yōu)惠的投資機(jī)構(gòu)。它實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或收益單位，吸收社會(huì)大眾投資者的資金，并委托專門管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行經(jīng)營管理。它通過多元化的投資，選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項(xiàng)目和業(yè)務(wù)進(jìn)行組合投資。

(5)商業(yè)抵押擔(dān)保證券(CMBS)：這是一種商業(yè)證券化的融資方式，及將不動(dòng)產(chǎn)貸款中的商用房產(chǎn)抵押貸款匯集到一個(gè)組合抵押貸款中，通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。

(6)其他融資方式：利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

就知道哪些融資行為是受限的了。每個(gè)行業(yè)的融資都會(huì)有一些嚴(yán)格的限制規(guī)定的，確保企業(yè)融資的規(guī)范，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，之所以對(duì)融資有一定的限制政策就是為了確保房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，防止一些囤積土地的行為存在，影響正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

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