項目營銷設施的應用模式

房地產企業的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。

2.利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。

3.利用開發小區內的配套設施(例如會所)裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用;項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。

4.在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計處理

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。

根據國稅發[2009]31號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括

項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發間接費用核算。

例如：A房地產企業在開發的B小區某棟樓宇間開設樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

(1)建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發成本”，反之，則計入“開發間接費用”核算。

(2)“開發間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發成本——開發間接費用”科目。

(3)當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發成本”轉入“開發產品”科目。

(4)當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發產品”轉入“主營業務成本”。

(5)當樣板間轉作自用時，其成本從“開發產品”轉入“固定資產”。

(6)當樣板間未來出租時，其成本從“開發產品”轉入“投資性房地產”。

“開發間接費用”應當按照國稅發[2009]31號文件第二十九條的規定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業根據需要可以自行確定。

另外，房地產企業由“開發產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發[2009]31號文件第二十四條的規定，即企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施(例如售樓部、樣板間)作為營銷設施使用的會計處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時設施，按照《企業會計準則》，其發生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉入“開發間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發[2009]31號文件的規定，直接計入“開發間接費用”核算。

3.利用開發小區內的配套設施(例如會所)裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。

房地產企業除利用開發的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外，比較多見的還有利用開發小區之內的規劃建造的會所、物業場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區規劃設計已經確定的，即便臨時作為項目營銷設施使用，也不可以直接計入“開發間接費用”核算，而需要根據國稅發[2009]31號文件第十七條的規定處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

(1)屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

(2)屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

例如：A房地產企業在開發的B項目小區中心位置，按照規劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設施，會計和稅務處理的原則就是要根據以上規定，區分該會所的建造性質，分別適用不同的方式：

(1)如果該會所屬于不能有償轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第一款的規定，例如產權歸全體業主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設施費進行會計處理。

(2)如果該會所屬于未來出售轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第二款的規定，則將該會所視為獨立的開發產品和成本計算單位，按照開發成本的具體成本項目設置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產征收相應的營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。

(3)如果該會所屬企業自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉入“固定資產”或“投資性房地產”科目。會所自用，相應要征收房產稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發小區之外的人口活躍密集區設置的銷售網點等營銷設施的會計處理。

房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區之外的營銷設施銷售環節中發生的成本費用，無論稅務處理還是會計處理，都應當通過“營業費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業自建構成的固定資產，由此計提的折舊，計入“營業費用”或“銷售費用”處理。

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