房地產內部挖潛節流的空間在哪里?目前房地產成本構成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地價(拿地早的排外)，排第三位的就應該是稅收成本了。如與銷售額掛鉤，在預征階段，各項稅負合計已達到銷售額的8%～12%，如果項目結束進行清算，則普遍高達15%以上，一線城市會達到25%以上。因此，控制和節約稅收成本支出，無疑是應對金融危機的重要舉措之一。那么如何應對呢?

目前普遍的做法無外乎是通過虛開工程發票增加成本而已，而這樣典型的偷稅做法絕不是長久之計。筆-者經手過一失敗的稅務咨詢案例，拿出來與大家共勉。

一、案例基本情況

2007年五一節期間，**智慧源管理咨詢公司接受北京昌平的一家地產公司的邀請提供稅務咨詢服務，該公司有一商業地產項目，銷售額約6.5億元，各項稅負合計約1.9億元。我們成立了一個咨詢小組，4個人前后花了一個月的時間做現場調研，后用兩周的時間提交了一套綜合解決方案。該方案一共包括了15個子方案的組合，如全部實施大約可為該公司節稅4000多萬元。基本思路是注冊上下游開發企業，然后通過轉讓定價，將開發企業的利潤向上下游公司，利用稅差或稅收優惠以達到節稅目的，找一個建筑公司，然后在北京做一個假承包合同，然后讓這家建筑公司給虛開1億建安發票，加大工程成本即可以了。也就是大部分地產商常用的招法。

虛開建安發票，建筑公司需交營業稅、代扣企業所得稅約6.6%，而這家房地產公司可以抵掉39%的土地增值稅，再抵掉33%的企業所得稅，一共可以抵掉59個點的稅金。虛開1億元的建安發票，交納660萬元的稅金后可以抵掉5900萬元的稅金，整體可少交5240萬元稅金。不僅少交稅，而且操作簡單。

二、問題及風險分析

這樣的所謂的“籌劃方案”表面看起來操作簡單，效果明顯。但實際上，這不是真正的稅務籌劃，這就是典型的打著籌劃之名的偷稅漏稅做法。這樣的“籌劃”方案給企業埋下了偷稅的潛在定時炸彈，不時幾時會把企業和老板帶進“陰溝”里。

問題是，為了少交稅，類似的稅務安排在很多企業屢見不鮮。虛開建安發票也是房地產企業為了降低稅負最常采用的手段。那么，這其中倒底會有什么樣的風險呢?我們分析如下：

①、虛開建安發票后，建安成本就會虛高

該項目銷售額約6.5億元，原建安總成本約3.8億元，加上1億元后則達4.8億元。而建安成本政府都會有工程定額。比如在北京市地稅局2007年5月出臺的《北京市土地增值稅清算管理辦法》(注：這是全國第一個吃螃蟹的，是財稅(2006)187號文要求加強土地增值稅清算文件出臺后全國第一份土地增值稅清算細則)就規定，在北京市，前期工程費、建筑安裝費、配套設施費、開發間接費用四項成本，多層建筑每平方米1560元;高層每平方米2263元，如超過規定數額，除非有特別理由，否則稅務部門不予承認。那么，一下子虛開1億元的建安發票，必然會讓建安成本徒然增加很多，如何向稅務機關解釋呢?能找到合適的理由讓稅務局同意嗎?如果增加不多，還可以解釋，增加如此大金額，通過的概率恐怕是為零的，因為，稅務局在這件事上如“過份幫忙”也有“掉烏紗帽”的風險。

②、資金回流的風險

實際建筑安裝費為3.8億元，虛開成4.8億元的發票，資金流如何處理?虛開的1億元要不要付帳?如果1億元長期掛賬，容易引起稅務部門的懷疑，而且按照規定應付未付不得進入成本。如果轉帳，則1億元資金如何回流?對方會不會有信用風險?

③、回流資金的帳務處理風險

我們假設建筑商信用良好，資金回流沒有關系。對方將1億元資金重新打給公司，這么大的一筆資金如何下賬?入內賬還是入外帳?如果通過銀行進賬，則帳務上會出現入帳風險，只能長期“掛往來款”，無法削除。如以現金入帳，則可以計入“小金庫”，而如此大金額要提取現金，則只能分取若干次，則“小金庫”里放這么一筆資金后就不是“小金庫”了，這個“小金庫”的管理會存在很大難度和風險。

④、對方賬務處理的風險

換位思維，如果從建筑商的角度來考慮，建筑商也將面臨賬務處理的極大困難。如何處理1億元的虛開金額?2億元的收入變成了3億元的收入，要多交企業所得稅，如何應對?1億元的現金如何提取出來?建筑商為應付這種困局，只能采取不規范的手法進行處理，比如他自己再弄張假發票抵帳或虛列人頭，虛加人工來解決。這就會放大了建筑公司的稅務檢查風險。而一旦建筑公司出事，則稅務機關就會順藤摸瓜，將該開發企業牽扯出來。在現實中類似的由于上、下游出現而被稅務稽查的案例屢見不鮮。

三、偷稅與籌劃的區別分析

而我們提供的方案，與之相比，因屬合理合法的稅務籌劃范疇，所以手續會繁瑣，時間成本、人力成本、資金成本都會發生，節稅額與直接偷稅相比也會較低，但兩者性質卻完全不同。偷稅的做法，會給企業今后留下稅務檢查風險與隱患。籌劃的方案雖然操作起來麻煩，但是是合法的，將來貴司股東、法人、財務都會睡覺踏實。即使稅務局發現交易金額大，認為不合理，也僅僅屬于“關聯交易轉移定價不合理，需做特別納稅調整”的范疇，不能定性為偷稅，沒有法律風險，這就是兩者間的本質差別。

對于具備了一定的規模的企業，或想健康長遠發展的企業，想樹立百年品牌的企業來說，希望能籍由此文，在思維意識上有所超脫，有所提高，多一些稅務籌劃的思考，不要僅僅停留在偷稅的層面上。

以上便是小編為大家整理的相關知識，相信大家通過以上知識都已經有了大致的了解，如果您還遇到什么較為復雜的法律問題，歡迎登陸律霸網進行律師在線咨詢。