股權轉讓和土地轉讓的區別

股權轉讓與土地轉讓的根本區別在于，股權轉讓是虛擬資本的轉讓，不能認定為任何特定實體資產的轉讓，股東取得股權，意味著取得了對公司一定程度的財產支配參與權與收益分配權，而不是某個特定財產的擁有權，只有在公司財產分割時才能確認具體財產的權益。即使在極端的情況下(如公司僅有土地或設備)，也不能理解為特定財產的轉讓。

股權轉讓與土地使用權轉讓特質的不同，使二者在實際操作中存在著一系列差異。

一、構成要件不同

在土地使用權轉讓中，轉讓的標的是土地使用權，轉讓的主體是土地使用權人，因此構成土地使用權轉讓行為應具備兩個條件：一是土地使用權發生了轉移，是在原來合法使用基礎上的再次轉移;二是土地使用權轉移行為存在于兩個民事主體——土地使用權人之間，即轉讓方、受讓方必須在同一時點同時存在。在這種方式下，轉讓雙方直接以合同方式約定土地使用權買斷性轉移的權利和義務，轉移后轉讓方不再享有土地使用權。

有限責任公司的股權轉讓，分為股東之間的轉讓和向股東以外的人轉讓。在股權轉讓中，轉讓標的是股東登記依法所享有的公司股份，股東權利和股東責任，而不僅僅是公司出資人的出資額，更不是他曾擁有的包括土地使用權在內的公司某項現實財產。股權轉讓主體之間的關系表現為公司股東之間與股東和其他第三人之間的關系。因此，構成股權轉讓行為應具備兩個條件：一是公司股權發生了轉移，在股權轉移中股東構成發生變動;二是股權轉移行為發生在一個民事主體即公司法人內部。就土地使用權而言，公司依法取得土地使用權后，土地使用權作為法人財產時已表現為貨幣化或股份化的形式，是公司法人財產的一部分。股東依法轉讓股權時，土地使用權的公司法人財產性質未發生改變，不屬于土地使用權轉讓的范疇。

二、由不同的法律所調整

土地使用權轉讓受《土地管理法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法實施條例》等一系列與土地使用權轉讓有關的法律法規調整。這些法律法規明確規定了土地使用權轉讓的概念、轉讓方式及轉讓條件。股權轉讓則適用《公司法》、《證券法》等一系列有關法規調整。

三、轉讓條件不同

以出讓土地使用權為例，《城市房地產管理法》第三十八條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書;

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！?/p>

股權轉讓根據受讓人的不同分為內部轉讓和外部轉讓。就內部轉讓而言，因為股東之間股權的轉讓只會影響內部股東出資比例即權利的大小，對重視人合因素的有限責任公司來講，其存在基礎即股東之間的相互信任沒有發生變化。所以，對內部轉讓的實質要件的規定不很嚴格，通?？梢宰杂赊D讓，或按公司章程可以對股東之間轉讓股權附加其他條件。但對外部轉讓來說，由于有限責任公司具有人合屬性，股東的個人信用及相互關系直接影響到公司的風格甚至信譽，所以各國《公司法》對有限責任公司股東向公司外第三人轉讓股權，多有限制性規定。

如我國《公司法》規定，股東向股東以外的人轉讓股權，應當經其他股東過半數同意。

四、登記部門不同

土地使用權發生轉讓的，雙方當事人應依法申請辦理變更土地登記。有限責任公司股權發生轉讓的，無需辦理變更土地登記。如果認為股權發生轉讓就必須辦理變更土地登記，那么，上市公司的股權每天都因股票的買進賣出而發生變動，國土資源部門如何根據千變萬化的股市來進行土地登記?

不過對于合伙企業來說，其轉讓股權時存在應辦理變更土地登記的情況。這是因為，合伙企業中股東變化的主要形式是退伙與入伙，股東轉讓股份的情形并不多見。合伙的財產主要由合伙人出資形成的財產和合伙經營積累的財產構成。合伙人出資財產中，若以土地使用權出資的，出資人并不因出資行為而喪失土地使用權，其使用權仍屬于出資人，合伙企業只享有使用和管理權。因此對此類出資，在合伙人轉讓其財產份額時，一般應辦理土地使用權轉讓登記。

五、發生稅費不同

土地使用權轉讓時，發生的稅費有營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等。股權轉讓時，主要涉及企業所得稅或個人所得稅等。

從上述區別和實踐上講，土地使用權轉讓和股權轉讓分屬兩個不同的范疇。不能因為股權轉讓中的實體資產轉讓內涵而認定規避了有關稅費。任何稅費的征收，都是對特定的交易而言，如，增值稅是針對銷售貨物和相關勞務征收，土地稅收是針對土地交易或保有征收。而對虛擬資本的交易，你如何劃分哪是土地交易，哪是設備交易，哪是貨物交易?如果說，股權交易逃避了有關土地稅費，那么是否也規避了增值稅、營業稅等稅收?

以土地使用權轉讓的形式實施土地開發利用，和以公司股權轉讓的重組方式實現土地開發利用，對加快土地開發利用，提高土地利用效率都是有利的，是合法的方式，甚至是政策目的所在。而當前，以股權轉讓實施房地產開發的現象十分普遍，也的確存在著開發商惡意串通，規避法律、牟取非法利益的問題。這就要求我們加強對土地使用權轉讓和股權轉讓的研究，完善土地市場交易規則，完善相關稅收政策，進一步規范國有土地使用權的轉讓活動，真正優化配置土地資源，提高土地利用效率。