合作開發房地產應注意哪些法律風險合同不應規定最低擔保條款。合營合同當事人應當共同投資、共同經營、共同承擔風險、共同獲利。然而，有許多合作開發合同規定，無論項目是否盈利，合資企業的一方都應收回投資或收取固定利潤。根據《最高人民法院關于審理合營合同糾紛若干問題的答復的規定》，該條款屬于合營合同中的“最低保證條款”。此類條款違反了在合資經營活動中應遵守的盈虧共擔和風險共擔的原則，損害了其他合資企業或合資企業債權人的合法權益，應視為無效加強和完善“共同管理賬戶”的管理措施。為了處理合作開發項目的轉讓和結算以及投資資金的收付，合作各方往往同意設立一個“聯合管理賬戶”，共同監督項目資金在履行非法人類合作開發合同中的使用。在實踐中，有許多因“共同管理賬戶”的非標準管理而引發的爭議。一些合作伙伴忽視了對完全由另一方控制的“共同管理賬戶”的監督和管理。為了保護合作各方的利益，各方有必要就合作開發合同中使用“共同管理賬戶”的管理方法達成明確協議。特別是預留印章中的財務印章和姓名印章不受一方控制，而是由各方分別管理，有利于各方相互制約和監督。我們不能以合作發展的名義借錢。例如，房地產合作開發合同中的投資者已與當地政府達成協議，投資者只提供資金，不承擔其他義務，另一方將在項目完成后返還投資者的本金和利息。根據國家有關法律和中國人民銀行《貸款通則》的規定，禁止企業對相互貸款收取利息。因此，以合作開發名義借款也是無效合同。根據《最高人民法院關于審理合資企業合同糾紛案件若干問題的規定》，貸款人只能收回本金，收取已取得或同意取得的利息，并對借款人處以相當于銀行利息的罰款。對此，合作開發房地產的各方在簽訂合同時應注意。制定明確、具體的違約責任條款和終止合作開發合同的條件。在實踐中，由于投資者資金不足，一些合作開發項目被關閉，甚至成為“爛尾樓”。然而，地方政府已經提供了土地，地方政府尋求他人合作發展存在許多實際障礙。由于違約責任條款和解除合作開發合同的條件沒有明確約定，地方政府在追究投資者違約責任和解除合作開發合同方面面臨諸多困難。及時辦理項目建設開發的各項手續，確保項目的合法性。合作開發項目的完成涉及項目立項、規劃、拆遷、開工、銷售、驗收等多個環節，每個環節都必須經過政府主管部門的批準或許可，并取得相應的批準或許可。上述任何一個環節的問題都可能導致合作發展的失敗。在實踐中，一些合作開發項目在程序不完善的情況下盲目開工建設。由于未能成功獲得政府主管部門的批復和許可，它們屬于非法建設和開發。因此，一些合作開發合同被法院依法認定為無效，一些合作伙伴為此付出了沉重的代價。因此，一方面，參與合作開發的各方必須高度重視項目開發建設的各項程序審批，確保合作項目的合法性。另一方面，合作協議應明確規定由哪個合作伙伴負責批準項目開發建設的各種程序，以便在發生爭議時區分責任。關注合作伙伴的信用調查。由于房地產開發項目投資大、周期長，稍有不慎就可能導致開發建設異常，造成巨大的經濟損失。各方應充分了解對方的資質和信用，并在主體中調查對方是否具備法律規定的條件或履約能力。尤其應注意作為投資者參與合作開發的合資方的信用調查。調查必須全面、認真、細致。了解對方的注冊資本和融資能力，了解對方的經營管理水平和誠信度。有一次，投資者在履行房地產合作開發合同期間資金不足，導致累計停產400多天，給當地政府造成了嚴重的經濟損失。在訴訟中，律師經調查發現，該投資者沒有任何資金實力，但在合作初期以借入的500萬元投資了該項目。他希望建設單位能夠預支建設資金，然后依靠房屋預售實現資金周轉。然而，由于建設單位無法繼續預支資金，投資者也未能通過預售房屋籌集資金，導致項目開發停滯，未能實現合同目的。因此，在簽訂合同之前進行信用調查非常重要，合作開發模式和法律風險也非常重要。非法的人型合作開發。合資公司不可以組建新的法人，但可以采用這種形式進行房地產合作開發，這是一種非法的人型合作開發。對外債務的承擔方式是合營各方按照出資比例或協議，以各自的財產或管理財產承擔民事責任；如果一個人根據法律或協議的規定負有連帶責任，他應承擔連帶責任。在這種情況下，合作各方一般可以采取以下方式：

（1）聯合成立項目管理部，合作各方共同作為合作開發的項目主體。實踐中，一些地方要求合作各方先將土地使用權登記為雙方共有，再共同登記為項目主體；有些地方沒有這樣的限制。雙方設立項目共同管理賬戶，共同開發經營。合作協議中規定了具體的合作方式、投資比例、利潤分配比例等一系列權利和義務。（2）項目公司和聯合組織均不成立，但將根據合同獨立履行義務和分享利益。此方法主要用于相對簡單的項目。在實踐中，合作開發通常以合作方為項目主體。這種方式的特點是，雖然合作各方共同為房地產項目的開發做出貢獻，但對外展示的項目主體只有一個，合作開發雙方的權利和義務體現在雙方的合作協議中。未登記為項目主體的一方應按照合作合同的規定享受合作開發項目的利益并承擔風險。然而，這種方式對提供資金的合作伙伴來說風險很大，因為對于合作開發項目來說，既沒有土地使用權，也沒有實際的運營控制權，在實踐中其合作利益很難得到保障，這種合作開發方法簡單靈活，因為它不需要建立新的企業法人。因此，非法人合作開發是當前房地產合作開發中較為常見的一種方式。但其不足之處在于，與成立項目公司的方式相比，其合作方式相對寬松，因此在項目實施過程中，雙方容易發生糾紛