1、 傳統房地產企業的主要融資方式在傳統情況下，房地產企業的主要融資方式是自有資金+預收金+銀行信貸。考慮到銀行預收賬款較多，銀行貸款是房地產企業發展的主要資金來源

自1993年資本市場關閉房地產企業融資大門以來，房地產企業對外融資主要依靠銀行貸款的單一渠道。在整個行業快速發展的浪潮中，商品房銷售的快速增長和房價的不斷上漲使得房地產企業不斷加大房地產開發的投入。因此，房地產企業需要更多的銀行貸款來支持其快速發展。房地產企業是在銀行的支持下逐步成長起來的，但隨著房地產業的加速發展，一些上市公司在房地產開發過程中企業與銀行的矛盾不斷暴露出來，資本市場融資也是一種較好的融資方式，尤其是在當前全球流動性過剩、證券市場繁榮的形勢下。通過私募，可以向股東注入優質資產，通過配售配股在資本市場募集資金，迅速擴大公司規模。如**開發、**股份、**建設、**寶業、**地產、**環球、**地產、**大同、**先鋒、**地產、**中寶、中鐵二局、**地產、**股份等，通過向大股東注入優質資產，公司業績呈現大幅增長。此外，萬科、金*街、**集團和**地產已完成私募。私募之后，萬科和**地產也實施了公募，金*街、**集團、**股份等公司也提出了公募方案，通過股權融資來達到比傳統融資方式擴大業務規模的目的，我們發現，雖然銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，但部分地區的房地產信貸速度過快，存在著潛在的風險。為防止房地產業波動導致國民經濟發展大起大落，維護金融穩定，政府有關情報部門出臺了一系列調控措施，加大了房地產企業借助銀行信貸籌集資金的難度；另一方面，雖然股票融資有其優勢，但在目前股價居高不下的情況下，我們不能忽視的一個事實是，我國上萬家房地產企業中，只有100家左右上市。同時，我們也要注意到，任何一個國家的股市都不可能永遠處于繁榮狀態。當股票市場發生變化時，房地產業上市公司的直接融資必然受到影響

第二，房地產企業的其他融資方式p>

考慮到傳統融資方式單一，受國家宏觀政策和資本市場影響較大的特點，我們認為，房地產企業應開拓思路，積極采取多種融資方式。產業投資基金是指直接投資于產業，主要對非上市企業進行股權投資，提供利益共享和風險分擔的管理服務的集合投資體系。房地產投資基金最敏感的問題無疑是法律監管。獲得更高的收益無疑是基金的核心問題。開發商承擔資金成本的能力與項目的開發階段密切相關。在銷售收入和項目貸款未落實的情況下，開發商愿意承擔較高的融資成本。這種融資方式以其獨特的優勢在美國等西方發達國家得到了廣泛的應用。首先，信托產品的靈活設計可以滿足不同房地產項目的資金需求，很多房地產投資信托都頗具創新性。同時，房地產業的高收益、短投資周期符合信托的要求；二是可以降低房地產開發公司的整體融資成本，節約財務費用，期限彈性大，有利于房地產公司的可持續發展，在不增加公司資產負債率的情況下優化公司結構；三是資本利率可以靈活調整。隨著金融市場的不斷開放，資本利率的波動將加大。當國家利率發生變化時，可能會導致項目方的財務成本增加。發行集合信托可以根據一定階段市場資金利率的平均水平來設定利率，更加靈活；四是鼓勵多渠道籌資。通過發行集合信托，可以拓寬投資渠道，改善融資環境，促進金融產品創新，降低銀行體系風險，國內資本市場蓬勃發展。毫無疑問，在目前的市場條件下，無論是借殼上市還是直接上市，企業都能獲得較好的融資效果。但考慮到上市時間長、審批繁瑣，企業海外融資往往能取得令人滿意的效果。然而，國內房地產開發商卻效仿“房企”模式，以土地為原料建房，賣給業主實現增值，并迅速提取資金。這種方式導致公司現金流不穩定且難以預測，因此公司股價不高

4.對外直接融資。在當前銀行“銀根緊縮”的情況下，直接利用外資融資是較好的方式。雖然外資貸款占我國房地產企業資本金的比例不到5%，但隨著全球化進程和人民幣持續升值的預期，我們預計會有越來越多的外資進入我國，這對房地產企業來說無疑是一件好事，房地產企業利用外資比重繼續提高5.階段性債務融資。階段性債務投資，即階段性資本借貸，是在項目確定后、進入成熟期前，為房地產開發商提供資金支持的一種方式。階段性債務融資的優勢在于不增加負債率，因為負債率過高，財務報表不好，后期很難獲得貸款。這種方式一般是最昂貴的融資方式，隨著股東的增多，項目運作的難度加大，經營權成為爭論的焦點。如果沒有具有管理權的權威投資者，則需要由第三方專業公司運營，成本略高。當然，主要問題是房地產公司的接受度。不同的房地產公司對這種方式的敏感性不同，這主要是由房地產公司領導的個人經歷決定的。作為金融創新的重要領域，房地產證券化對公眾參與房地產、積累社會閑置資金、拓寬房地產企業融資渠道具有深遠影響。實施房地產資產證券化，直接向社會融資，融資規模不受銀行等中介機構的限制，有利于快速籌集資金，建立良好的資金投入機制，私募股權融資和賣方信用被廣泛應用。考慮到中國經濟的不斷改善、人民幣的不斷升值和房價的不斷上漲，許多專業的房地產私募基金紛紛活躍在中國內地，試圖尋找更賺錢的項目。考慮到私募基金的主要目的是盈利，對企業的干預較少，房地產企業可以適當配合，減少資金短缺。賣方信用在北京等地已初步實施。這樣，風險就從銀行轉移到開發商身上，這是金融投資多元化的一種嘗試。但這種融資方式的前提是開發商有一定的實力，即以一定的定投資金作為委托貸款，這樣就可以獲得幾乎無成本的客觀銷售融資

以上所列的一些融資方式已經在目前的房地產融資實踐中得到初步運用，并取得了良好的效果，但每一種融資方式都是一把“雙刃劍”。當我們看到這些新的融資方式的優點時，我們也應該看到這些融資方式背后的問題