房主“一房?jī)少u(mài)”，能要求賠償

當(dāng)事人可以向法院起訴，要求出賣(mài)人賠償房屋差價(jià)損失。在審判實(shí)踐中，房屋出賣(mài)人為了追求更高的利潤(rùn)，對(duì)原來(lái)的出賣(mài)價(jià)格不滿意而拒絕履行合同的現(xiàn)象比較普遍。由于出賣(mài)人違約而導(dǎo)致實(shí)際履行在法律上或者事實(shí)上已經(jīng)不可能，或者履行費(fèi)用過(guò)高，買(mǎi)受人不得不解除合同。在這種情況下，對(duì)買(mǎi)受人因出賣(mài)人違約而可能發(fā)生的履行利益進(jìn)行適當(dāng)賠償，能有效地遏制及懲罰出賣(mài)方的違約行為。關(guān)于賠償?shù)臄?shù)額，應(yīng)結(jié)合出賣(mài)方一房?jī)少u(mài)可能獲利的情況、雙方的履約情況，房屋賣(mài)出前后的評(píng)估報(bào)告等綜合認(rèn)定。

一房二賣(mài)糾紛處理的一般原則

一房二賣(mài)，指出賣(mài)人先后或同時(shí)以?xún)蓚€(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。又稱(chēng)房屋的二重買(mǎi)賣(mài)。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系成立后，房屋出賣(mài)人全面、正確地履行合同，是合同效力最重要的表現(xiàn)，也是出賣(mài)人最主要的義務(wù)。但在一房二賣(mài)情況下，由于標(biāo)的物的特定性，一般而言，不可能出現(xiàn)出賣(mài)人同時(shí)履行兩個(gè)合同的情況。也就是說(shuō)，出賣(mài)人在履行了一個(gè)合同后，對(duì)另一合同的履行必然產(chǎn)生違約問(wèn)題。

對(duì)一房二賣(mài)糾紛，應(yīng)分別不同情況予做不同的處理：

1.在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買(mǎi)受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是基于對(duì)該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。前買(mǎi)受人享有的是基于房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，該債權(quán)請(qǐng)求權(quán)系一種對(duì)出賣(mài)人的請(qǐng)求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物本身無(wú)直接支配及排他的效力。即使其已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人，故其對(duì)該房屋的占有即喪失法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。

依據(jù)《合同法》的規(guī)定，出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實(shí)上不能履行的情況下，買(mǎi)受人不得要求履行。出賣(mài)人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說(shuō)，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。出賣(mài)人依《合同法》規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”的規(guī)定，對(duì)債權(quán)得不到滿足的買(mǎi)受人承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。

2.在一房二賣(mài)中，出賣(mài)人將房屋售與前買(mǎi)受人并辦理了產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記之后，又與后買(mǎi)受人成立就同一房屋為標(biāo)的物的買(mǎi)賣(mài)合同。

此時(shí)，由于房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)過(guò)戶(hù)，出賣(mài)人已非房屋所有權(quán)人，出賣(mài)人系出賣(mài)他人之物。《合同法》規(guī)定：“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。”不屬于出賣(mài)人所有且出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)的物，不構(gòu)成買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物。換言之，《合同法》不承認(rèn)出賣(mài)他人之物的合同的效力。違反《合同法》規(guī)定，即屬于無(wú)權(quán)處分行為。

關(guān)于無(wú)權(quán)處分制度，《合同法》規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”對(duì)該條作反對(duì)解釋?zhuān)礄?quán)利人不追認(rèn)且處分人事后也未取得處分權(quán)的，合同即無(wú)效。因無(wú)權(quán)處分并最終導(dǎo)致合同無(wú)效的，由出賣(mài)人向后買(mǎi)受人承擔(dān)信賴(lài)?yán)娴馁r償。

3.在一房二賣(mài)中，二次買(mǎi)賣(mài)均未完成過(guò)戶(hù)登記的處理。

在二次買(mǎi)賣(mài)均未辦理過(guò)戶(hù)登記的情形下，房屋所有權(quán)仍為出賣(mài)人享有，而二次買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人均未取得房屋的所有權(quán)。原則上講，買(mǎi)受人只能通過(guò)債權(quán)保護(hù)方法保護(hù)自己的權(quán)益。然而，基于先后買(mǎi)賣(mài)合同而生的此二重債權(quán)，系處于平等地位，并無(wú)位序關(guān)系，不因先后而異其效力，故前買(mǎi)受人及后買(mǎi)受人均得隨時(shí)向出賣(mài)人請(qǐng)求履行債務(wù)。也就是說(shuō)，一合同的債權(quán)人并不能排斥另一合同的債權(quán)請(qǐng)求。在這種情形下，出賣(mài)人是否得以所有人的地位對(duì)將要履行的合同有選擇權(quán)呢?

實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況，予以合理的處理：

(1)出賣(mài)人已將產(chǎn)權(quán)證書(shū)移轉(zhuǎn)占有與買(mǎi)受人或有關(guān)單位的

主要指以下幾種情形：產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由買(mǎi)受人保管的;產(chǎn)權(quán)證書(shū)交由中介公司就特定合同委托其辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的;已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的。在這幾種情形下，可認(rèn)為出賣(mài)人已經(jīng)選擇了其欲履行的合同，該合同的履行就此優(yōu)先于另一合同。

(2)二次買(mǎi)賣(mài)行為均不存在登記的意思表示情形下，應(yīng)當(dāng)審查買(mǎi)受人行使請(qǐng)求權(quán)時(shí)間上的先后

房屋買(mǎi)賣(mài)合同買(mǎi)受人的權(quán)利之一，也是履行的重要內(nèi)容，就是行使房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記請(qǐng)求權(quán)。因?yàn)榫唾I(mǎi)受人而言，其目的是欲取得房屋所有權(quán)，而取得合同標(biāo)得物所有權(quán)的惟一途徑為移轉(zhuǎn)登記的完成。在兩個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的前提下，誰(shuí)先取得登記申請(qǐng)權(quán)，誰(shuí)就有優(yōu)先的效果。

4.在一房二賣(mài)中，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的處理。

值得討論的是，后買(mǎi)受人明知出賣(mài)人已與前買(mǎi)受人就特定房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同，但仍與出賣(mài)人就該房屋訂立買(mǎi)賣(mài)合同的情況，是否屬《民法通則》第五十八條第(四)項(xiàng)規(guī)定的“惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的民事行為無(wú)效”的情形?因?yàn)橐坏┱J(rèn)定該種行為屬于惡意串通，則依據(jù)《合同法》第五十二條第二項(xiàng)的規(guī)定，合同無(wú)效。

以上就是小編為您整理的內(nèi)容，一房二賣(mài)，屬于違約行為，并且違背了民法的誠(chéng)實(shí)信用原則，是可以要求房主賠償?shù)模p方可以協(xié)商，也可以向人民法院起訴。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。