一、背景知識(shí)商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司即預(yù)售方將正在建造的尚未建成的商品房賣(mài)給預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方支付部分房款或定金的行為，商品房預(yù)售合同是買(mǎi)賣(mài)合同的一種，一般買(mǎi)賣(mài)合同之標(biāo)的物在簽訂合同時(shí)是否存在法律并不作限制規(guī)定，尤其在物流運(yùn)輸高度發(fā)達(dá)、營(yíng)銷(xiāo)手段高效化的今天，企業(yè)往往是依據(jù)合同訂單來(lái)組織安排生產(chǎn)，即先有合同，后有合同產(chǎn)品。但對(duì)于房屋預(yù)售合同的標(biāo)的物--房屋，由于其本身以及建造的特殊性，如房屋標(biāo)的價(jià)值較大、建造周期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)的行政許可、影響人們的居住生活等基本條件等，因此，大部分國(guó)家對(duì)房屋預(yù)售行為是采取了也較嚴(yán)格的監(jiān)管措施，如澳大利亞、日本、韓國(guó)、新加坡、馬來(lái)西亞、中國(guó)香港等國(guó)家和地區(qū)，政府一般都規(guī)定預(yù)售條件，實(shí)施預(yù)售許可管理，對(duì)預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管也較嚴(yán)格；當(dāng)然也有采取自由辦法的，主要是歐美多數(shù)國(guó)家和地區(qū)，預(yù)售條件比較寬松，也不實(shí)行許可管理，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)律師自行協(xié)商預(yù)售合同并受合同法等法律的制約，新建房屋無(wú)論是否開(kāi)工都允許銷(xiāo)售預(yù)售。我國(guó)對(duì)商品房的開(kāi)發(fā)和預(yù)售從一開(kāi)始便采取了較為嚴(yán)格的管理措施。１９９４年７月通過(guò)的第四十四條對(duì)預(yù)售條件規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。隨后《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部也發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》確定了商品房預(yù)售許可制度。如《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；（三）工程施工合同；（四）預(yù)售商品房分層平面圖；（五）商品房預(yù)售方案。而對(duì)違反規(guī)定的處罰也作了規(guī)定，第三十九條：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。《城市商品房預(yù)售管理辦法》進(jìn)一步作了明確規(guī)定并明確規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。２００３年６月１日起施行的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。從上述法律規(guī)定看，當(dāng)事人簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)如果沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可，合同便是無(wú)效的，如果開(kāi)發(fā)商不具備“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明”條件時(shí)，購(gòu)房者只能要求返還購(gòu)房款了。這種處理究竟是否保護(hù)了購(gòu)房者的權(quán)益哪？這要看具體的情形而定，如當(dāng)房?jī)r(jià)升了，開(kāi)發(fā)商想侵占該升值利潤(rùn)時(shí)，可能以沒(méi)有辦理商品房預(yù)售許可證為由請(qǐng)求判定預(yù)售合同無(wú)效。此時(shí)，能否辦理預(yù)售許可證控制權(quán)在開(kāi)發(fā)商，如果嚴(yán)格的僵化的適用法律規(guī)定，反而成就縱容了開(kāi)發(fā)商的違法行為，并且支持了開(kāi)發(fā)商從違法中獲利。下面的案例便是此種類(lèi)型，購(gòu)房者如何在看似沒(méi)有法律依據(jù)的情形下維權(quán)呢？