【案情】
唐某(男)與劉某(女)是夫妻,二人不在同一個縣城上班。婚后,夫妻二人共同購買了一套三居室的房屋,并且在房管局辦理了房屋登記。由于房屋不在夫妻倆工作的縣城,夫妻倆都有將此房屋出售之意。劉某私自與同事張某達成協議,以30萬元將該房賣給張某,雙方簽訂了買賣協議,但未辦理過戶登記手續。在另一個縣上班的唐某因不知此房已出售于張某,又私自與其朋友廖某達成協議,將房屋賣與廖某,價額32萬元,并且快速辦理房屋過戶登記手續。后來,因張某要求劉某交付房屋,與唐某、劉某發生糾紛,訴至法院。
【分歧】
上述簽訂的兩個房屋買賣合同,哪個有效?廖某與張某誰能取得房屋所有權?存在如下三種不同意見。
第一種意見認為,共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,認定為無效。本案中,唐某與劉某系夫妻,其共有房屋為夫妻共同共有財產,其對夫妻共有財產的處分,應經過雙方協商,取得一致意見后才能處分。本案的二次賣房均未取得共有人的同意,故二次房屋買賣合同均為無效合同,本案應按無效合同處理。
第二種意見認為,房屋屬不動產,根據民法原理,可以適用善意取得制度,盡管二次賣房行為均無效,但廖某已付了房款,進行了房產登記。所以,雖然買賣行為是無效的,但第三人善意有償取得該項財產的,應當維護其利益,故廖某應為該房屋的合法財產所有人。
第三種意見認為,二次買賣房屋合同均有效,不動產所有權變動以登記為公示方式,房屋所有權已辦理過戶登記于廖某名下,故其所有權應由廖某享有,劉某只能向張某承擔違約責任,賠償其損失。
【評析】
筆者贊同第三種意見,理由如下所述:
第一,《物權法》第九條規定:“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。”意思是說,設立、變更、轉讓和消滅不動產物權,只有經過相關部門的登記,才能生效。不登記的,不發生物權效力。不動產登記,是指將房屋等不動產的所有權或其他物權的取得、喪失與變更,按照法定程序記載于有關專門機構掌握的專門的薄冊上的行為。在房屋買賣中,簽訂了房屋買賣合同,還必須經過登記主管機關對房屋權屬變更情況進行登記,買房人才能取得房屋的所有權。本案中,唐某與廖某簽訂的合同經過房管局登記,所以廖某依法取得了房屋的所有權。
第二,我國《婚姻法》規定對夫妻共同所有的財產,夫或妻有平等的處理權。《婚姻法》解釋(一)第十七條第(二)項規定:"夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定,夫妻應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。"本案中,張某和廖某均有理由相信賣房是唐某劉某夫妻共同意思,故共有人的對方不可對抗買受者,所以二次買賣房屋合同均有效。
第三,登記對不動產物權的效力和對合同效力的影響是不同的,也就是說不動產登記并不必然影響合同的效力。我國《物權法》第十五條規定:“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。”意思是沒有辦理不動產物權登記的,不發生物權效力,但卻不影響合同效力,合同的效力應依據《合同法》來判斷是否有效。如果合同有效的,當事人可依據《合同法》的規定要求對方履行辦理登記的義務;無法辦理登記的,可要求損害賠償。本案中,前后兩個房屋買賣合同都有效。只不過,房屋所有權已辦理過戶登記于廖某名下,故其所有權應由廖某享有,而張某可以向劉某主張合同違約責任,維護自己的合法權益。
摘自法院網
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