一、只有網(wǎng)上簽約購(gòu)房合同成立嗎
第十條規(guī)定,當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。第十一條規(guī)定,書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文(包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件)等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。依據(jù)以上規(guī)定,法律對(duì)合同的形式并無(wú)明確要求。即使口頭合同也是認(rèn)可的。書面合同也包括電子數(shù)據(jù)交換等形式。只要能有形地表明所載內(nèi)容即可。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),即使和開發(fā)商之間并未簽署書面文本的合同,但以網(wǎng)上簽約的形式就合同的具體條款已經(jīng)達(dá)成一致意見,即完成了邀約和承諾的合同成立過程,合同已經(jīng)成立。如果一方因房?jī)r(jià)上漲或其他而拒絕履行,有違誠(chéng)實(shí)信用的原則,其主張不應(yīng)得到支持。
二、怎樣簽訂正式的購(gòu)房合同?
(一)仔細(xì)閱讀合同內(nèi)容拿到《合同法》后,購(gòu)房者先不要簽約,而應(yīng)該首先仔細(xì)閱讀其中的內(nèi)容,如果對(duì)其中的部分條款及專業(yè)術(shù)語(yǔ)不理解或者概念比較模糊,可以向相關(guān)的機(jī)構(gòu)咨詢,在自己全部理解之后才開始簽約。
(二)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體——同當(dāng)事人的約定合同當(dāng)事人的約定需仔細(xì)驗(yàn)證房地產(chǎn)開發(fā)商的基本資料,確認(rèn)企業(yè)名稱與營(yíng)業(yè)執(zhí)照的名稱完全一致,以免引起不必要的糾紛。因?yàn)樵谏唐贩夸N售中,很多開發(fā)商都會(huì)委托代理公司代銷自己的樓盤。因此,購(gòu)房者在簽訂《商品房》時(shí),無(wú)論接觸的是開發(fā)商還是其委托的銷售公司,都應(yīng)認(rèn)準(zhǔn)簽約主體,在交易中所涉及的所有書面文件、材料也都應(yīng)由簽約主體出具。這樣才能避免“一房多售”或騙取房款后攜款潛逃的現(xiàn)象發(fā)生。
(三)?合同第一條——項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)
1、注意土地使用年限,我國(guó)法規(guī)規(guī)定,住宅的土地使用權(quán)年限為70年,商業(yè)用地40年,如開發(fā)商取得土地使用權(quán)較早,而購(gòu)買人簽訂合同較晚,則對(duì)購(gòu)房人的土地使用權(quán)有一定影響。
2、注意開發(fā)商的三證:《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》,如合同中哪怕就差一證,購(gòu)買人最好不要簽約,因?yàn)殚_發(fā)商如未辦理此一證,則開發(fā)商無(wú)法取得商品房預(yù)售許可證,那么可能無(wú)法辦理房屋所有權(quán)面積和土地使用權(quán)證。
(四)合同第二條——商品房銷售依據(jù)如開發(fā)商未取得的《商品房預(yù)售許可證》,為實(shí)現(xiàn)順利銷售,在合同中填列虛假或過期的《預(yù)售許可證》號(hào),則構(gòu)成欺詐。
(五)合同第三條——買受人所購(gòu)商品房基本情況購(gòu)買人首先應(yīng)明確約定所購(gòu)房的具體樓號(hào)、樓層及房號(hào),以避免開發(fā)商一房多賣。其次在明確約定樓盤的層高和主體結(jié)構(gòu)、建筑面積、套內(nèi)面積。明確約定房型(幾室?guī)讖d)。
(六)合同第四條——買受人商品房所在項(xiàng)目基本情況要明確約定合同中的各項(xiàng)目,如綠化率、物業(yè)管理用房、停車場(chǎng)建筑面積等。并約定全體業(yè)主享有《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的各項(xiàng)權(quán)利,明確約定車庫(kù)、停車場(chǎng)的所有權(quán)、使用權(quán)
(七)合同第五條——計(jì)價(jià)方式及價(jià)款明確約定房屋的總價(jià)款及計(jì)價(jià)方式,對(duì)房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用,不要作約定。
(八)合同第六條——付款方式及期限此條是購(gòu)房人最重要的合同業(yè)務(wù),購(gòu)買人應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)付款方式進(jìn)行慎重抉擇;付款時(shí)應(yīng)妥善保存好相關(guān)的發(fā)票、收據(jù),此為購(gòu)房人最重要的證據(jù)之一;如是選擇按揭貸款方式付款的,一般都由開發(fā)商辦理。因此購(gòu)買人要及時(shí)取得相關(guān)的合同、貸款發(fā)票,以證明購(gòu)買人及時(shí)履行了付款義務(wù)。此條還應(yīng)特別注意約定買受人逾期付款的違約責(zé)任,要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好,以仍能繼續(xù)履行;出賣人解除權(quán)的約定,約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些,違約金盡量低些。
(九)?合同第七條——買受人逾期付款的違約責(zé)任本條是約定我們自己的違約責(zé)任。要注意約定的逾期時(shí)間盡量長(zhǎng)些為好,以保證合同仍能繼續(xù)履行。合同約定的違約金越低越好,盡量不要超過每日萬(wàn)分之三。
(十)合同第八條——面積確認(rèn)及面積差異處理面積差異較大,買受人享有解除權(quán)要求退房時(shí),利息的約定應(yīng)按銀行同期貸款利率計(jì)算,通常開發(fā)商約定銀行同期活期存款利率;應(yīng)約定套內(nèi)建筑面積誤差范圍,實(shí)踐中有些總建筑面積在約定范圍內(nèi),但公攤面積過多,導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積大大縮水,直接侵害了購(gòu)房人的利益。面積誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積)、合同約定面積×100%。
以上內(nèi)容就是相關(guān)的回答,對(duì)于網(wǎng)上簽訂的合同,只要不違反國(guó)家規(guī)定,并且是雙方意思的表達(dá),那么就是成立的。書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。如果您還有其他法律問題的可以咨詢律霸網(wǎng)相關(guān)律師。
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張婧楠,廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)碩士,具有多年大中型企業(yè)法務(wù)及律師執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn),擅長(zhǎng)處理婚姻家庭、債權(quán)債務(wù)、公司法務(wù)、勞動(dòng)工傷、經(jīng)濟(jì)糾紛等,具有非常豐富的訴訟經(jīng)驗(yàn)和操作技巧,受到當(dāng)事人一致好評(píng)。
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