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寧波
預售許可證過期的商品房買賣合同是否有效
判斷合同的效力應根據合同法第52條的規定來判斷，如果沒有違反該條規定合同就應當是有效的，并且只有在違背效力性強制規定的情況下合同才無效。
二、相關案例展示
李某與開發商簽訂了商品房預售合同，合同約定李某向開發商購買某樓盤的商品房一套。合同簽訂后李某即支付了90%的購房款35萬元。后李某得知開發商的預售許可證已經過期，李某認為開發商在預售許可證過期后無權預售房屋，雙方簽訂的商品房預售合同違反了法律規定，應屬無效。開發商故意隱瞞預售許可證已經過期的事實，構成欺詐，應當雙倍返還已付購房款。
李某向法院提起訴訟，要求確認其與開發商簽訂的商品房預售合同無效，并判決開發商返還其已經支付購房款、利息、賠償損失。
開發商辯稱，沒有取得商品房預售許可證與預售許可證過期的性質是不同的，其并沒有隱瞞預售許可證的情況。另外《北京市城市房地產轉讓管理辦法實施意見》中明確規定，2003年12月1日以前的商品房預售許可證標明有效期限的，不再辦理延期手續，而且預售期限可以延長至取得竣工驗收備案表之后的四個月。該條規定是有溯及力的。因此其不應當承擔雙倍賠償責任。
法院經審理認為，開發商已經實際取得了關于本案所涉房屋的預售許可證，根據法律規定已經具備了該商品房的全部預售條件，過了預售許可期限發生的預售行為，并不能證明本案所涉及的商品房不具備預售條件。規定或取消預售許可證的有效期限問題以及是否辦理延期手續，屬于行政機關的行政管理行為。超過商品房預售期限并不能證明開發商失去了預售資格，也不能證明預售行為不合法，這與開發商沒有取得商品房預售許可證是不同性質的行為。鑒于李某并沒有提供證據證明開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證得事實或者提供虛假的商品房預售許可證明的事實，應當認定雙方簽訂的合同有效。法院判決駁回李某的訴訟請求。
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