一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系
在通常的商品房按揭糾紛中,一般存在著四個(gè)合同,即商品房買賣合同、按揭貸款合同,通過(guò)購(gòu)房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購(gòu)的具體條款加以確定的抵押擔(dān)保合同和保證擔(dān)保合同。審理商品房按揭糾紛案件,必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。
司法實(shí)踐中,普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為,按揭合同是購(gòu)房合同的從合同,不具有獨(dú)立性,隨主合同的變更、消滅而變更、消滅。但筆者認(rèn)為:
(一)按揭合同不應(yīng)是購(gòu)房合同的從合同。首先,合同目的相對(duì)獨(dú)立。按揭合同的目的是借貸資金,購(gòu)房合同的目的是購(gòu)買房屋,兩合同追求的目的并不具有依附性,是各自獨(dú)立的。其次,兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額,而按揭合同所生的債務(wù)可單獨(dú)產(chǎn)生,雙方是相對(duì)獨(dú)立的。第三,購(gòu)房合同的無(wú)效、可撤銷并不必然導(dǎo)致按揭合同的無(wú)效、可撤銷,只會(huì)影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化,并不實(shí)質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。銀行貸出資金,主要考慮的是購(gòu)房人的資信狀況,即使購(gòu)房合同有瑕疵,導(dǎo)致抵押擔(dān)保存在問題,但如購(gòu)房人資信并未下降或又能提供其他擔(dān)保,則并不影響銀行資金安全,銀行也不會(huì)必然要求解除按揭合同,銀行、購(gòu)房人對(duì)按揭合同的解除有選擇權(quán)。從合同的相對(duì)性原則出發(fā),應(yīng)確認(rèn)這兩個(gè)合同是相互獨(dú)立的。
(二)抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同應(yīng)是借款合同的從合同,以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確,該主合同是銀行與購(gòu)房人之間簽訂的借款合同,而非購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同。
(三)購(gòu)房合同通常與抵押擔(dān)保合同、保證擔(dān)保合同無(wú)關(guān),但如購(gòu)房合同無(wú)效,特別是買賣的標(biāo)的物屬不得抵押的財(cái)產(chǎn),購(gòu)房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益,以合法形式掩蓋非法目的等情形,則將導(dǎo)致這兩個(gè)擔(dān)保合同無(wú)效。
二、預(yù)售商品房按揭糾紛解除合同的認(rèn)定
房地產(chǎn)價(jià)值巨大,不應(yīng)輕易解除合同,使購(gòu)房者能夠轉(zhuǎn)嫁市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)合同解除后,亦可能使經(jīng)合法登記的享有優(yōu)先受償權(quán)的按揭銀行的利益遭受損失。考慮到其標(biāo)的物價(jià)值大,影響大,涉及當(dāng)事人復(fù)雜,各方利益重疊,標(biāo)的物又成抵押標(biāo)的,對(duì)于涉及按揭的商品房買賣合同不能輕易解除。但也有人認(rèn)為,應(yīng)參照香港法律,存在按揭合同的購(gòu)房合同不經(jīng)銀行同意不得解除,這在外資銀行中是一種普遍看法。筆者不同意這種看法。因?yàn)橛⒚婪ㄖ校唇沂寝D(zhuǎn)讓所有權(quán)的擔(dān)保,在未清償完債務(wù)前,與所有權(quán)有關(guān)的一切不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益都屬銀行,發(fā)生訴訟時(shí)銀行是以房地產(chǎn)所有人的名義進(jìn)行訴訟,未經(jīng)銀行同意當(dāng)然不能解除合同,使所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。而我國(guó)的按揭實(shí)質(zhì)上是抵押擔(dān)保,開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán),在預(yù)售登記后購(gòu)房人享有房屋的期待所有權(quán),這兩種權(quán)利共同指向的標(biāo)的物同為按揭合同中的抵押標(biāo)的物,開發(fā)商、購(gòu)房人同意將該標(biāo)的物抵押給按揭銀行,同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán),共同作出抵押的意思表示,應(yīng)為按揭合同的實(shí)質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實(shí)質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移,并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán),雙方當(dāng)然可以行使權(quán)利,解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性,在解除合同上要更加慎重。
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