中國**洋人壽保險股份有限公司金華中心支公司訴金華市偉志

房地產開發有限公司買賣合同糾紛一案

訴訟代理詞

審判長、審判員：

通過剛才有序的庭審調查，本案的事實已經十分清楚。作為金華市**房地產開發有限公司的訴訟代理人，根據事實與法律，我現就本案有爭議的焦點問題發表如下分析性代理意見，敬供參考，誠望采納。

一、究竟有無成立房屋買賣合同的問題。原、被告雙方究竟有無形成房屋買賣合同?這無疑是本案的一個關鍵性焦點。在訴狀與剛才的辯論中，原告方認為，租賃協議中的第五條是“雙方形成的房屋買賣合同”，“是雙方對房屋買賣關系的合意”。本代理人認為，這種理解與說法完全錯誤。合同，在本質上是一種合意，沒有異議。但什么是合意?合意“就是指雙方或多方當事人的意思表示吻合一致”。買賣合同的合意，首先集中表現于“愿賣”與“愿買”這一基本問題上的意見一致，即一個愿賣一個愿買，經過要約與承諾，達到意見一致，否則，就不是合意;其次，買賣合同的合意還要體現在主要條款內容上的意見一致。那么，本案在房屋“賣”與“買”的基本問題上雙方當時是否達成交易的一致意見了呢?根本沒有!原告當時不愿買，這從租賃協議第5條“乙方若(即如果)……購買”這句話中看得一清二楚，而且從第2條租賃期限的約定中也可清晰看出，原告當時甚至決定在2012年前也不愿買，要不然，其租賃期限怎么寫到2012年5月31日止呢?被告當時是愿意賣的，而原告不愿意買，雙方的意思表示南轅北轍，難道這是合意嗎?顯然，當時就房屋買賣一事在根本問題上都未達成合意，何來“雙方房屋買賣合同已成立并生效”之說呢?買賣合同成立的標志，不僅表現在當事人于“愿意賣”與“愿意買”這一根本問題上的意見一致，而且還在于雙方就合同的主要條款內容也要協商，達到意見一致。那么，房屋買賣合同的主要條款有哪些呢?根據我國《合同法》第十二條、《城市房地產轉讓管理規定》第八條等規定，其至少包括：1、買賣雙方當事人的姓名或者名稱、住所;2、房地產的坐落地點、面積、四至范圍;3、土地所有權性質;4、土地使用權獲得方式和使用期限;5、房地產的規劃使用性質;6、房屋結構、建筑質量、裝飾標準及附屬配套設施的狀況與產權歸屬;7、房地產轉讓的價格、支付方式和期限;8、房地產交付日期;9、違約責任;10、爭議的解決方式等。那么，原、被告就上述主要條款進行過協商并達成一致意見了沒有呢?根本沒有!原告錯誤理解租賃協議第5條的含義，認為價格條款已經協商一致，但殊不知，即使就算價格條款已協商好了，那也并不等于其他主要條款也已協商一致。比如，標的范圍，租賃協議第五條僅點到上述房產，而沒有說包括地產，同時，面積數量也不確定，是買賣其中一間兩間還是全部?不知道!還有公攤面積愿攤多少?如何計價?附屬設施電梯配電房愿否共有?如何計價?如果包括地產，那土地面積究竟劃給多少?地產價格是否另計?等等，這些標的內容必不可少但均未協商一致;我國《城市房地產管理法》第四十條規定：“房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式”。請問，第5條中有這一法定的必備條款嗎?沒有!又比如，價款、支付方式與期限，從第5條所寫的字面上看，被告當時允諾的僅是房產的價格，而未包括地產價格，我國法律規定，轉讓房產，一般情況下，其房屋所占據的地產也得一起轉讓，那么房產與地產一起轉讓的價格多少呢?以怎樣的方式支付呢?也未商定;再比如，房地產的交付日期，這無疑也是房地產買賣合同中必備的一個主要條款，因為出于抵押或已經出租等原因，如果甲方要求本房地產交付日期為2038年，那乙方會同意嗎?可見，主要條款未協商一致，交易無法進行，買賣合同未成立。本案原、被告之間根本沒有就房屋買賣事宜進行過認真的磋商，更沒有達成過具體一致的交易意見。原告認為“雙方房屋買賣合同已成立并生效”，這一說法不符合事實，完全是錯誤的。