租用房屋無法進行餐飲注冊租賃協議能否解除

案情簡介：租用房屋無法進行餐飲注冊

2016年5月，吳某與張某簽訂《房屋租賃合同》，約定吳某自張某處承租房屋一間，用于餐飲經營，年租金20萬元，押金4萬元。雙方還約定“原告租賃該房屋開辦餐廳，因該房屋用途為住宅，不能進行餐飲注冊，被告須保證原告租賃期間能夠正常經營，如因相關部門不準原告經營，或被告單方面解除合同，被告須退還原告已交房租、押金并另外承擔原告裝修損失15萬元整。”合同簽訂后，吳某向張某支付租金、押金及轉讓費共計17萬元，其向吳某交付了房屋。吳某對×房屋進行改造后，因無法辦理《食品經營許可證》等相關手續，始終無法正常經營，且投入的其他支出8萬元也付之東流。吳某訴至法院，請求判令：1.解除雙方簽訂的房屋租賃合同；2.返還吳某已支付的租金10萬元、押金4萬元及轉讓費3萬元，共計17萬元；3.賠償吳某裝修損失15萬元、其他損失8萬元。

法院判決：租賃關系解除

法院經審理認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。本案中，吳某與張某簽訂的房屋租賃合同是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，雙方應當遵守。張某所主張的無效條款，既不屬于造成對方人身損害的免責條款，亦不屬于因故意或重大過失造成對方財產損失的免責條款，而是雙方對合同權利義務的協商約定，故本院對張某主張條款無效不予采信。按照合同約定，張某應當保證房屋能用于餐飲經營，現相關部門下達停業通知，吳某租賃該場地用于餐飲經營的合同目的不能實現，依法享有解除合同的權利。吳某據此短信通知張某解除合同，張某收到短信后在一定期限內未提交異議，故雙方合同于2016年8月12日解除。合同解除后，關于賠償責任和費用返還有約定的按雙方約定，無約定的按照法律規定處理。房屋租賃合同明確約定，因相關部門不準吳某營業的情況下，張某須退還吳某已交房租、押金并另外承擔吳某裝修損失15萬元整。現吳某未提交證據證明張某已收取房租，故張某僅需退還押金并賠償裝修損失15萬元。綜上，吳某要求張某退還房屋押金并賠償損失，有事實和法律依據，本院予以支持。吳某要求張某退還房租和轉讓費，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。因無合同和法律規定，且考慮到吳某租賃住宅用于餐飲經營的過錯、損失所指物品的非添附性及吳某就損失的舉證，本院對其主張的其他損失不予支持。基于雙方合同履行情況及合同的約定，吳某若支付了房租張某應返還，故張某要求吳某支付房屋租金，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。庭審中，張某未提交玻璃房的審批手續，亦未提供玻璃房的原始狀態；另，張某不是玻璃房的實際建造方，在其與吳某的租賃合同中亦不包括該部分，故本院對其要求張某恢復原狀的訴訟請求，不予支持。

律師說法：租賃協議能否解除

《民法典》（2021.1.1生效）第562條規定：當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。

《民法典》生效前，《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。?”

本案中，原告吳某與被告張某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，故為合法有效，當事人應自覺履行合同約定的義務。合同約定，原告租賃該房屋開辦餐廳，因該房屋用途為住宅，不能進行餐飲注冊，被告須保證原告租賃期間能夠正常經營，如因相關部門不準原告經營，或被告單方面解除合同，被告須退還原告已交房租、押金并另外承擔原告裝修損失15萬元整。按照該約定，被告張某應當保證房屋能用于餐飲經營，現由于相關部門下達停業通知，吳某租賃該房屋無法實現用于餐飲經營的合同目的，合同中約定的解除條件已成就，根據上述法律規定，吳某依法享有解除合同的權利。

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