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寧波
產權轉移,租賃合同還有效嗎
案例
甲與乙簽訂了房屋租賃合同，約定甲將其房屋出租給乙，租期4年，并規定如果乙方拖欠租金3個月，甲方有權解除合同。
租賃至第三年時，甲將房屋出售給丙，并辦理了房屋過戶手續，乙依照其與甲的租賃合同繼續使用該房屋。現丙以乙在房屋買賣之前拖欠甲租金8個月已符合合同解除條件為由提起訴訟，請求法院解除租賃合同。
疑惑
1、租賃合同是否隨產權轉移而繼續生效?
2、丙的訴訟請求是否合理?
解析
首先要明確，買賣不破租賃不是法定的合同權利義務概括移轉。買賣不破租賃的立法初衷，在于保護承租人的居住權。法律規定在此特定情形下，債權優先于物權，承租人可按原租賃合同繼續使用房屋。也就是說，買受人與承租人之間的租賃關系是基于法律規定而發生的。但這種基于法律規定發生的租賃關系并不是合同的概括移轉。合同權利義務的概括移轉是指合同當事人一方將其權利義務轉讓給第三人，由合同受讓人取代轉讓人成為合同的一方當事人，該受讓人享有原合同的權利義務。合同權利義務的概括移轉即可基于合意而發生，也可基于法定而發生。基于合意發生的移轉需經合同另一方當事人的同意，未經合同另一方的同意對其不發生效力，即轉讓合意不具備外部效力。由于合同權利義務的概括移轉對合同另一方當事人利益影響巨大，所以必須經其同意，方對其發生效力。
合同的法定概括移轉主要發生在兩種情形下：一是因繼承而發生的。如被繼承人訂立合同后死亡的，繼承人即可依繼承法的規定承受被繼承人在該合同中的權利和義務。二是因法人的分立、合并而發生的概括轉移。《合同法》第九十條規定：“當事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務。當事人訂立合同后分立的，除債權人和債務人另有約定的以外，由分立法人或者其他組織對合同的權利和義務享有連帶債權，承擔連帶債務。”
基于買賣不破租賃而在買受人與承租人之間發生的租賃合同，是基于原租賃合同的條件成立的新合同，并不是原合同權利義務的概括移轉。就本案而言，甲未行使單方解除權表明其放棄行使該項權利，該解除權并不能由買受人承繼。進一步來說，在甲與乙租賃期間發生的債權債務均不能基于買賣不破租賃發生概括移轉，如乙欠甲的租金，再如甲未及時修復房屋時，乙自行修復所支出費用的求償權等。由于買賣不破租賃不是合同權利義務的概括移轉，因此，丙主張合同解除的行為違背了合同的相對性原理，其主張不應支持。
以上就是小編為大家整理的有關問題進行的解答。綜上所述，我們可以了解到房屋產權轉移之后如果涉及到有關租賃合同的相關規定，?應當對其具有相應的解除權。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網進行法律咨詢。
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