企業(yè)破產(chǎn)租賃合同還有沒有效力

日前，河南省桐柏縣人民法院裁決了一起破產(chǎn)企業(yè)管理人單方解除房屋租賃合同糾紛案。此案裁定雖已作出，但由此引出的問題卻頗發(fā)人深思，各方對有關法律的理解差異及房屋承租人權益的維護，將是今后此類案件的審理的難點。

7年前，20萬元承租一棟樓

2002年1月4日，家住河南省桐柏縣城關鎮(zhèn)**小區(qū)的吳某與桐柏縣**化工公司(以下簡稱化工公司)簽訂了一份房屋租賃合同。約定，化工公司將位于桐柏縣城關鎮(zhèn)大同街的樓房一處租給吳某，租期20年，年租金1萬元，共計20萬元一次付清。吳某在簽約之日并未向化工公司支付現(xiàn)金，而是用該公司欠吳某裝修工程款的20萬元債務抵交租金。2006年4月，化工公司被法院宣告破產(chǎn)。

2008年8月1日，化工公司破產(chǎn)管理人(以下簡稱管理人)向吳某送達了交付租賃房屋的通知書，要求吳某在7個月內(nèi)交付房屋。此時，吳某才得知，其與化工公司簽訂的房屋租賃合同已于兩年前被管理人單方解除。《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或者繼續(xù)履行，并通知外方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三個月內(nèi)未答復的，視為解除合同”。法院已以兩年前受理了機械公司的破產(chǎn)申請，并發(fā)出了破產(chǎn)公告，吳某并未收到破產(chǎn)企業(yè)管理人的解除通知，房屋租賃合同已被解除。

破產(chǎn)企業(yè)管理人怎能單方解除在六年前已履行完畢的房屋租賃合同呢?一頭霧水的吳某找到管理人理論，并書面提出異議。異議稱，其與化工公司并非真實的租賃合同關系，而是化工公司以房屋使用權向異議人催還債務的行為，該行為管理人無權撤銷;異議人對因還款行為取得的房屋使用權符合用益物權的規(guī)定，應受法律保護，對房屋享有的使用權并不影響所有權人對該房屋的處分權。

8月18日，針對吳某的異議，化工公司管理人向桐柏縣人民法院提請裁定，請求法院裁定責令異議人立即交付財產(chǎn)并承擔逾期支付的法律責任。

管理人能否單方解除合同

合同一方當事人解除合同是當事人的權利，但不具有隨意性。《合同法》第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”第二十四條規(guī)定：“有下列情形之一的當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務;(三)當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”九十六條規(guī)定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。”根據(jù)以上法律規(guī)定可知，合同相對方存在若干違約情形，致使不能實現(xiàn)合同目的的，另一方才可通知相對方解除合同，即解除合同應有一定的條件。但《破產(chǎn)法》第十八條則賦予了管理人解除合同的特權，即無論承租方是否違約，是否有過錯，是否具備可以解除的條件，管理人均可以隨時決定解除合同或者決定繼續(xù)履行合同，這也是破產(chǎn)法作為特別法的特殊性。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的原則和新法優(yōu)于舊法的原則，本案應適用《破產(chǎn)法》，管理人有職權可以單方解除房屋租賃合同。

房屋租賃權是否屬用益物權

吳某認為管理人單方解除房屋租賃合同侵害了其在房屋租賃過程中形成的用益物權。但房屋租賃是一種財產(chǎn)使用權轉(zhuǎn)移的民事活動，房屋租賃并不發(fā)生房屋所有權的轉(zhuǎn)移，只是房屋的所有權人在一定期限內(nèi)將房屋的使用收益權及其占有范圍內(nèi)的土地使用權有償轉(zhuǎn)讓于承租人。租賃權是對物的處分，具有收益性，所以屬于處分權能的范疇，是自物權。用益物權是他物權，指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對他人所有的不動產(chǎn)享有占有、使用和收益的權利，包括土地承包經(jīng)營權、建設土地使用權，宅基地使用權等。居住權是用益物權的一種，但物權法上的居住權，不包括用房屋租賃產(chǎn)生的居住權。根據(jù)物權法法定原則，房屋租賃權不屬于用益物權。

在本案的聽證過程中，管理人認為，《破產(chǎn)法》第十七條第二款規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務人的債務人或者財產(chǎn)持有人應當向管理人清償或者交付財產(chǎn)。”吳某在化工公司破產(chǎn)清算中無權占有使用該房屋，其拒不交付所租賃房屋，侵犯了它的物權。而吳某則堅持認為，管理人無權撤銷破產(chǎn)企業(yè)早在六年前的償還債務行為，無權強制收回其根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)的還款行為而取得的房屋使用權，因此，請求法院撤銷管理人向其送達的交付租賃房屋的通知書。

法院裁定交付房屋

河南省桐柏縣人民法院舉行聽證后認為，吳某占有使用破產(chǎn)企業(yè)房屋是基于雙方真實意思表示簽訂的房屋租賃合同，合同約定租金20萬元一次交清，實際是以吳某對化工公司的20萬元債權抵交的租金，無論是現(xiàn)金支付還是以債權支付均不影響租賃合同關系的性質(zhì)。2006年4月26日，本院已受理了化工公司破產(chǎn)一案，根據(jù)《破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，吳某與化工公司所簽的房屋租賃合同已被解除，其占有使用破產(chǎn)企業(yè)的房屋應當向管理人交付。但吳某因解除合同交付財產(chǎn)所遭受的損失可向管理人申報債權，對債權數(shù)額有異議的，可以向人民法院提起訴訟。依據(jù)《中華人民共和國破產(chǎn)法》第十條第一款、《最高人民法院〈關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定〉》第七十三條第二款的規(guī)定，裁定吳某于本裁定送達之日起七日內(nèi)向管理人交付所租賃的房屋。

租賃合同解除后，承租人的損失如何處理

裁定下發(fā)后，筆者采訪了本案的審判長楊*庭長。楊*長說：像吳某與化工公司之間的破產(chǎn)解除房屋租賃合同糾紛，在各地出現(xiàn)很多，其根源在于對破產(chǎn)案件的破產(chǎn)債權清償率幾乎都是0%，承租人申報債權幾乎沒有任何價值。《破產(chǎn)法》第五十三條規(guī)定：“管理人或者債務人依照本法規(guī)定解除合同的，對方當事人以因合同解除所產(chǎn)生的損害賠償請求權申報債權”。至于此債權能否實現(xiàn)，破產(chǎn)法是程序法律，對實體處理破產(chǎn)法無從規(guī)定，其它法律也未規(guī)定。但審判活動的目的是定紛止爭以促進社會和諧，尤其是全社會倡導樹立與時俱進的時代背景下，對于損失，如果一概而論均依法要求申報債權，這樣的效果肯定不利于市場經(jīng)濟的健康發(fā)展和社會穩(wěn)定，最穩(wěn)妥的處理原則是既依法辦事又兼顧社會效果。租賃合同解除后，若管理人愿意出租，承租人愿意重新簽訂合同的，可以續(xù)簽合同，則該租賃合同原則上仍可依循《合同法》的基本規(guī)定，但在具體條款上應充分考慮破產(chǎn)企業(yè)作為出租人的實際情況，主要包括合同的租期、解除條件等。例如，在租期上采取不定期租賃，在解除條件方面考慮將來租賃物的變現(xiàn)可能。若管理人決定將租賃物變現(xiàn)，則可考慮原承租人享有優(yōu)先購買權。

管理人合同解除權的價值和限制

楊*長說，《破產(chǎn)法》設立管理人合同解除權，一方面是最大限度地保護債權人的利益，實現(xiàn)債權人利益的最大化，促進破產(chǎn)的變現(xiàn);另一方面，就是維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，促進企業(yè)能在市場環(huán)境中切實做到優(yōu)勝劣汰。管理人的合同解除權是單方面的，相對人則處于被動接受的地位，但破產(chǎn)管理人在解除合同時并非不受到限制，《破產(chǎn)法》的民商屬性決定了合同的相對方并非只能“手無寸鐵”地遭受“宰割”。“權利必須被正當行使”是亙古不變的法理。法律既然明確規(guī)定管理人享有合同解除權，就應當涵蓋有“管理人正當行使合同解除權”的意思，這就意味著，管理人決定解除合同的意思表示必須通過合理、明確的方式予以表達，且不能得隨意擴大合同任何一方的損失。按照《破產(chǎn)法》第十八條的規(guī)定，破產(chǎn)管理人解除合同的范圍為“破產(chǎn)申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同”。在行使方式上，要求“自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的”，即視為解除合同;在行為性質(zhì)上，管理人的合同解除權僅是一項權利，并非遇所有合同就必須解除;在權利救濟通徑上，合同相對人對管理人隨意解除合同的行為不服，可基于《合同法》第九十六條的規(guī)定，向法院提起確認上訴，按正常的民事訴訟程序解決。

以上知識就是小編對“企業(yè)破產(chǎn)租賃合同還有沒有效力”問題進行的解答，通過案例的分析，企業(yè)破產(chǎn)前與承租人簽訂租賃合同的，企業(yè)破產(chǎn)后不影響租賃合同的效力。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。