房屋租賃協(xié)議解除后還需要負(fù)責(zé)賠償

案例

2007年7月，我承租張某的兩間門(mén)面房開(kāi)餐廳，租期5年。我投入30余萬(wàn)元裝潢。后來(lái)餐廳經(jīng)營(yíng)不景氣，我拖欠了部分租金。今年9月，張某說(shuō)我拖欠租金，通知解除租賃合同。我同意解除合同，但希望張某補(bǔ)償我裝潢投入15萬(wàn)元。張某卻認(rèn)為是我違約導(dǎo)致合同解除，不愿意支付任何補(bǔ)償。請(qǐng)問(wèn)，張某是否應(yīng)對(duì)我裝潢投入進(jìn)行補(bǔ)償?

律師解答

你所說(shuō)的裝潢投入，是商業(yè)用房租賃中較常見(jiàn)的問(wèn)題，法律上對(duì)裝潢后增加在房屋上的物品叫做“裝潢添附物”。你提到的問(wèn)題要分幾個(gè)層次來(lái)分析：

首先，如果你和張某簽訂的合同中已就房屋裝潢添附物作過(guò)明確約定，雙方解除合同時(shí)就要按約定來(lái)處理。你提出讓張某補(bǔ)償15萬(wàn)元，如果合同中這樣約定，張某就應(yīng)按約補(bǔ)償，否則你可提起仲裁或訴訟。

其次，如果你們雙方未作過(guò)約定，或約定不明確，就要看當(dāng)初你在房屋裝潢前有沒(méi)有經(jīng)張某同意。根據(jù)規(guī)定，如果你未經(jīng)張某同意就裝潢承租房，實(shí)際上侵犯了出租人對(duì)房屋的所有權(quán)，出租人可要求你恢復(fù)原狀或賠償損失。現(xiàn)雙方已同意解除合同，你未經(jīng)出租人張某同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)由你自己負(fù)擔(dān)，張某不必給你補(bǔ)償。張某還可以請(qǐng)求你恢復(fù)原狀或者賠償損失。如果你在裝潢前已征得張某同意，那么雙方合同解除后，由于該裝潢添附物不能取回，只能歸張某所有。對(duì)于你的損失，原則上應(yīng)按有無(wú)過(guò)錯(cuò)、過(guò)錯(cuò)大小來(lái)判斷由誰(shuí)承擔(dān)。按來(lái)信所說(shuō)，租賃合同解除是因你違約拖欠租金造成的，所以原則上應(yīng)由你承擔(dān)裝潢損失，張某沒(méi)有義務(wù)賠償。如果你的裝潢添附物對(duì)張某確實(shí)還有利用價(jià)值，且張某也同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。

以上是否同意,不應(yīng)機(jī)械看待,如果雖然沒(méi)有出租人書(shū)面的裝修同意書(shū),但合同附有裝修圖紙或方案、原房屋為毛胚房無(wú)法用于店面經(jīng)營(yíng)使用，則應(yīng)當(dāng)視為出租人同意裝修。

相關(guān)法條鏈接：

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》

第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。

第十一條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;

(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償;

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第十二條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

以上知識(shí)就是小編對(duì)“房屋租賃協(xié)議解除后還需要負(fù)責(zé)賠償”問(wèn)題進(jìn)行的解答，房屋租賃期間出租物造成損害的，雖然解除了房屋租賃合同，但還需要對(duì)出租人進(jìn)行賠償。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。