一、租賃合同解除的情形

在什么情況下解除租賃合同、如何解除合同，當事人在簽訂租賃合同時可以明確予以約定。當約定的解除條件成就時，即可解除合同。

從是否需要雙方意思表示一致角度講，解除租賃合同可分為兩種情況：一種是雙方協商解除合同，另一種是單方解除合同。當事人單方解除合同是法律或者合同賦予該方當事人的解除權，適用于一方當事人嚴重違約和不可抗力造成合同不能履行的情況。除了當事人單方解除合同的情形外，其他情形解除合同則須由雙方協商一致。只要不違背法律規定或者社會公共利益，雙方可以隨時經過協商解除其合同，這同樣體現了合同自由的原則。

由于雙方協商解除合同的具體情形多種多樣，法律不便對其作出規定。由于當事人單方解除合同是其享有的權利，這種權利行使的結果是終止租賃關系，權利行使者又不承擔法律責任，如果當事人不能正確行使這一權利，則會損害對方當事人的利益，因此，需要法律對單方行使解除合同的權利作出規定。

(一)、根據《合同法》規定，主要在下列情況下，當事人可以單方行使解除權，解除合同：

1、承租人使用不當，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同。承租人不正確使用租賃物使之損失，屬于承租人嚴重違約行為，為了保護自己財產安全，出租人應有權利單方解除合同，終止雙方的租賃關系。

2、承租人擅自轉租的，出租人可以解除合同。租賃合同明確約定可以轉租的，承租人可徑行轉租，這屬于出租人同意;合同未約定轉租的，承租人在合同成立后要轉租，則必須先取得出租人的同意。承租人未經出租人同意而轉租的，出租人單方終止租賃關系。

3、承租人逾期支付租金的，出租人可以解除合同。承租人遲延交付租金的，應負債務遲延履行的責任。獲得租金是出租人的基本權利，也是出租人出租的直接目的所在，承租人不支付租金就會使出租人訂立合同的目的不能實現，因此，出租人有權解除合同。

1)、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金。這里所說的“正當理由”，主要包括不可抗力、對支付期限約定不明、租賃物有瑕疵(權利瑕疵和物的瑕疵)、出租人不及時維修保養租賃物等非承租人過錯行為影響承租人正常支付租金的事由。在約定或者規定的期限內承租人無正當理由不支付租金，則屬于違約行為。

2)、經出租人催告，承租人仍未支付租金。承租人無故不支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付，承租人在該期限屆滿仍不支付的，出租人方可解除合同。這里所說的“合理期限”應視具體情況而定，可以在合同中約定，也可以由出租人來確定，但不宜太短，也不宜太長。

4、不定期租賃的，當事人可以隨時解除合同。

對于不定期租賃，當事人任何一方都可以隨時解除合同，但出租人解除合同時應當在合理期限之前通知承租人。

5、租賃物有質量瑕疵的，承租人可以隨時解除合同。

出租人交付的租賃物質量不合格(或不符合約定的條件)，不適合約定的用途或者影響承租人使用收益的，由于難以實現承租人訂立合同的目的，因此，承租人有權解除合同。如前所述，一般情況下，出租人承擔物的瑕疵擔保責任的條件之一是承租人在訂立合同時對該瑕疵不知情。也就是說，對于租賃物一般的質量瑕疵，若承租人在訂立合同時不知情，承租人則可以隨時解除合同;若承租人知情，則不能單方解除合同。但是，在特殊情況下，也即在租賃物有危及承租人的安全或者健康的質量瑕疵這種情況下，不管承租人在訂立合同時是否知情，承租人仍可以隨時解除合同。《合同法》規定：“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”從這一規定看出，租賃物有危及承租人的安全或者健康的瑕疵的，承租人解除合同不以其對該瑕疵不知情為條件。

6、租賃物因非承租人的原因而受損，不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。

《合同法》對當事人單方解除合同的主要情形作了以上規定。當合同成立后或者履行中出現這些條件時，有解除權的當事人就可以依法行使解除權，單方解除合同。

(二)、實踐中，除了上述法定情形外，當事人還可以在合同中約定解除合同的其他情形。這些情形主要是：

1、出租人沒有按照合同約定的時間交付租賃物，承租人可以解除合同。如果出租人將延誤情況和租賃物預期到達的時間通知承租人，承租人應當在接到通知后及時將是否解除合同的決定通知出租人。

2、出租人交付的租賃物不適合約定的用途，超過約定的交付期限仍未交付符合用途的租賃物的，承租人有權解除合同。

3、出租人拒不盡維修租賃物義務，嚴重影響承租人使用收益的，承租人可以解除合同。

4、承租人擅自利用租賃物從事非法或者不合用途的活動，出租人可以解除合同。例如，承租人利用租賃的汽車運送毒品，利用生活居住的房屋從事營業性活動等，出租人可以解除合同。但是，若出租人同意或者知道承租人為上述行為而不反對的，出租人不得單方解除合同。

5、承租人未經出租人同意而對租賃物進行拆解、改造或者增設他物的，出租人可以解除合同。

6、因第三人對租賃物主張權利(即存有權利瑕疵)，影響承租人對租賃物的使用、收益的，承租人可以解除合同。但是，承租人對該權利瑕疵知情的，則不得單方解除合同。

7、合同約定的其他情形。

當合同約定的解除合同情形出現時，有解除權的當事人即可行使解除權。不過，需要指出的是，除了法律規定的外，如果合同沒有約定解除合同的情形，當事人不得單方解除合同。

無論是法定解除還是約定解除，當事人單方解除合同都是以法律規定或者雙方約定為依據的。法律沒有規定，當事人又沒有約定的，要解除租賃合同，須經雙方協商一致。

另外，需要指出的是，根據《合同法》規定，當事人一方主張解除合同的，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除;對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認合同效力。法律、行政法規規定解除合同需要辦理批準、登記等手續的，應當按規定辦。

二、不定期租賃合同的解除

所謂不定期租賃，是指當事人雙方未明確約定、依法又不能確定租賃期限的租賃。

不定期租賃與未約定期限的租賃并不是同一個概念。雙方未約定租賃期限的，如果在合同成立后就租賃期限達成補充協議，或者根據合同有關條款或交易習慣能夠確定期限，那么，這種租賃仍為定期租賃。不定期租賃應當具備下列條件：

(1)出租人和承租人在租賃合同中沒有約定租賃期限或者約定不明確;

(2)雙方當事人在合同成立后沒有就租賃期限達成補充協議，根據合同有關條款或者交易習慣又不能確定租賃期限。

對于不定期租賃，由于沒有時間限制，法律才賦予任何一方當事人解除合同的權利。也就是說，不僅出租人有權隨時解除不定期租賃合同，而且承租人也有權隨時解除，從而隨時終止租賃關系。但是，出租人解除合同時，應當在合理期限之前通知承租人。