一、優先購買權竟合誰更優先

如前述案例中，承租人的優先購買權與共有人的優先購買權出現了竟合，如何平衡這兩種權利的沖突，我國現行法律沒有明文規定。筆者認為，法律作為利益分配的調節器，當承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突時，應堅持“兩利相權取其重”的價值取向進行平衡，確定共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權。理由是：

1.從法律效力上看，共有人的優先購買權是從共有權中派生出的一項權利，它是基于共有人對共有物的所有而對共有人所有權的一種法律保護。承租人的優先購買權是從租賃權中派生出的一項權利，它是基于承租人對租賃物的租賃而對承租人租賃權的一種法律保護。盡管目前各國法律對租賃權的保護已呈物權化趨勢，但無論如何，租賃權畢竟還只是基于合同而產生的一種債權。按照民法的一般規則，對物權的保護應優先于對債權的保護。當物權與債權并存時，物權具有優先于債權的效力。因此，共有人的優先購買權應具有高于承租人優先購買權的法律效力。

2.從權利義務上看，共有人作為整個共有財產的所有權，其與共有財產的利害關系較之于承租人更為密切，其對共有財產的關注較之于承租人更為盡心，其對共有財產所負的維護義務和責任較之于承租人更為重大，因此，根據權利與義務相一致的原則，共有人的優先購買權比承租人的優先購買權應更為優先。

3.從立法目的上看，共有人的優先購買權是共有權中包含的權利，是為了保護共有人的財產而設立的。而承租人的優先購買權則是為了穩定租賃關系，使承租人不因租賃物產權的轉移喪失租賃權而設立的。不過，設立承租人優先購買權的這種目的可以通過“買賣不破租賃”的原則來實現。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”因此，即使承租人不享有優先購買權，其租賃權仍然能夠得到保護。但如果共有人不享有優先購買權，則難以獲得其他規則的保護。

4.從情理上看，共有人大多是基于某種特定人身關系的共有，共有人之間大多有某種血緣或親屬關系，而作為租賃法律關系主體的出租人和承租人則一般不具有血緣或親屬關系。因此，一方共有人處分其共有財產時往往會首先考慮和照顧其他共有人的利益，由此而明確共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權，也是符合情理的。

所謂優先購買權，是指法人、其他組織、自然人在特定買賣關系中，依法享有在同等條件下優先于其他人購買出賣人的財產的權利。一般而言，優先購買權是基于法律的規定。優先購買權雖在我國法律中有明確的規定，但從法理和實務中仍有諸多問題需要探討，諸如：

某市王-文、王-武共有房屋4間，比例為各占兩間，出租于張-明，其租賃期限為2000年元月1日至2004年12月31日止。每年租金8000元在年初預交。等等。2001年10月8日，王-武私下將其所享有的份額，以價款10萬元轉移所有權于李-軍。其后，房屋共有人王-文、房屋承租人張-明得知后，均表示：“愿出10萬元購買之”，并主張優先購買權。各方當事人各執一詞，形成糾紛。2001年10月28日，王-文作為原告，以王-武、李-軍為被告，張-明為有獨立請求權的第三人，訴至法院，請求(1)確認王-武與李-軍之間的房屋買賣關系無效;(2)原告在同等條件下享有優先購買權。張-明的訴訟請求與王-文的一致。

上述案例，即為典型的承租人優先購買權和共有人優先購買權的竟合。本文對優先購買權的法律性質、行使條件及其竟合的處理予以探討。

二、優先購買權的法律性質

優先購買權的法律性質主要表現在如下幾個方面：

1.優先購買權具有法定性。一般而言，優先購買權是對出賣人的處分權所作的限制，而此限制是基于法律的直接規定產生，具有法定性。如《城市私有房屋管理條例》第19條、《民法通則若干問題意見》第118條、《合同法》第230條規定了承租人的優先購買權，《民法通則》第78條了共有人的優先購買權，《公司法》第35條、第138條規定了股東的優先購買權，《合伙企業法》第22條規定了合伙人的優先購買權，《中外合資經營企業法實施條例》第20條規定了合營方的優先購買權。

2.優先購買權具有物權性。優先購買權是否具有物權性存在不同觀點。否定說認為，優先購買權是附隨于買賣關系的，法律設定該權利，只是對出賣人所附加的義務，應當視為買賣關系的組成部分，優先購買權本質上仍然是債權，不具有物權性。肯定說認為，優先購買權具有物權的效力，可以對抗第三人，屬于物權范疇，具有物權性。筆者贊同肯定說，其理由是：(1)依法律規定而產生的優先購買權是法律對特定人的保護。(2)優先購買權具有對抗第三人的效力。依法律規定，當第三人在侵害優先購買權人的優先權的情況下購買標的物，優先購買權人有權請求人民法院確認該買賣關系無效，并要求在同等條件下將標的物出賣給自己。(3)明確優先購買權為一種物權，有利于對優先購買權人利益的保護，防止出賣人與第三人串通侵害優先購買權人的優先購買的權利。由此看來，優先購買權具有物權性。

3.優先購買權是一種期待權。優先購買權并不是優先購買權人在任何時候都能享有的一種現實權利，在出賣人出賣標的物之前，優先購買權僅僅表現為一種可能性。只有在出賣人出賣標的物這一特定法律事實出現時，優先購買權人才能行使優先購買權，使此權利由可能性變為現實性。因此說，優先購買權為一種期待權。

4.優先購買權是一種附條件的形成權。所謂形成權，是指由法律賦予的權利人僅憑自己的單方行為即可使法律關系發生、變更、消滅的權利。當優先購買權人行使優先購買權即可依法排除出賣人將標的物出賣給第三人的可能，使其與出賣人形成買賣標的物的權利義務關系。因此，優先購買權是一種形成權。同時，優先購買權的行使是以“同等條件”為前提，因此，優先購買權又是一種附條件的形成權。

三、承租人的優先購買權及行使條件

所謂房屋承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人而購買房屋的權利。承租人的優先購買權在我國以往的立法和司法解釋中，已有相應規定。《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下承租人有優先購買權。最高人民法院關于貫徹執行《民法通則若干問題意見》(試行)第118條規定：”出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。“我國《合同法》從立法角度上確認了房屋承租人的優先購買權，即該法第230條規定：”出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。“房屋承租人的優先購買權是依法產生的，而不是根據當事人之間的合同產生的。

房屋承租人優先購買權的行使條件：一是承租人的優先購買權發生于出租人轉讓房屋所有權時，這時承租人以享有優先購買權的前提為基礎。二是出租人出賣租賃房屋，應負擔在合理期限內的通知義務，這是承租人得以行使優先購買權的必要前提。出租人應當在出賣租賃物之前的一段合理時間內。三是承租人僅在同等條件下享有優先購買權。何謂同等條件?依王*明先生的觀點，同等條件主要是指價格的同一，如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較優惠的價格，而此種優惠能以金錢計算，則應折合金錢加入價格中。如果不能以金錢計算，那么應以市場價格來確定房價。?四是承租人應在合理期限內行使優先購買權，這是要求承租人優先購買權的行使條件。依行政法規和司法解釋的規定，房屋承租人的優先購買權應在接到通知后3個月內行使，若未行使，則視為放棄優先購買權。而依合同法的規定，未將合理期限限定在3個月內。在實務中如何確定合理期限?筆者認為，根據新法優于舊法的原則，《合同法》的效力高于行政法規的效力，因此，應適用合同法的規定，合理期限可由出賣人根據其實際情形確定在出賣前的一段合理時間內，無須受3個月的限制。同時，在出賣人給承租人一個合理期限，而承租人未提出異議，亦應當認為有效，何須受3個月限制呢?在前述案例中，張-明為4間房屋的承租人，在租賃期間，王-武轉讓其共有份額，張-明也愿以10萬元購之，根據《合同法》第230條之規定，其主張成立。因此說，張-明在同等條件下享有優先購買權。

四、共有人的優先購買權及行使條件

所謂共有人的優先購買權，是指共有人的財產有償轉讓給第三人時，其他共有人在同等條件下，依法享有優先購買的權利。《民法通則》第78條第3款規定：“按份共有財產的每個共有人有權要求將自己的份額分出或者轉讓，但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優先購買的權利。”《民法通則若干問題意見》(試行)第92條規定：“共同共有財產分割后，一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時，如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用，其他原共有人主張優先購買權的，應當予以支持。”由此可見，共有人對共有財產享有優先購買權亦是基于法律的直接規定。

共有人的優先購買權行使條件：一是共有人優先購買權的行使必須基于按份共有關系的存在。在共同共有關系中，共有人不能在共有財產中確定自己的份額，不能轉讓自己的權利，故不存在優先購買權。二是共有人優先購買權必須在同等條件下行使。此處的“同等條件”與承租人優先購買權中的同等條件相同。三是共有人優先購買權必須在合理期限內行使。《民法通則》及其司法解釋對共有人行使優先購買權的合理期限并未作出限制性?的規定，此處的“合理期限”與《合同法》第230條所規定的合理期限相同。在前述案例中，王-文、王-武共有房屋4間，為共有財產的共有人。這時，王-武轉讓其所享有的份額，依據《民法通則》第78條第3款之規定，王-文作為共有人愿以10萬元購買共有房屋的主張當然成立。因此說，王-文在同等條件下享有優先購買權。

在前述案例中，王-武未對共有人王-文、承租人張-明盡自己的通知義務，而私自轉讓其共有份額，無疑侵犯了王-文和張-明的優先購買權。因此說，王-武與李-軍之間的轉讓協議對王-文、張-明均不生效力，王-文、張-明均可請求人民法院撤銷該合同，轉移所有權于自己。基于前述理由，共有人王-文的優先權從屬于物權的優先權，而承租人張-明的優先權從屬于債權的優先權，物權優于債權。因此說，共有人王-文的優先購買權優于承租人的優先購買權。

綜合上述，小編整理有關優先購買權的相關內容。由此可見，當承租人的優先購買權與共有人的優先購買權發生沖突時，應堅持“兩利相權取其重”的價值取向進行平衡，確定共有人的優先購買權優先于承租人的優先購買權。更多問題，律霸網提供專業法律咨詢服務。