一、《借名購(gòu)房協(xié)議》是否可完全避免風(fēng)險(xiǎn)?

答案是不能。借名購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)主要包括:房屋產(chǎn)權(quán)登記人反悔要求收回房屋;因房屋登記人負(fù)債導(dǎo)致房產(chǎn)被查封或執(zhí)行;登記人去世后,其繼承人對(duì)借名購(gòu)房?jī)?nèi)容不知情或不認(rèn)可借名;實(shí)際所有人要處置房產(chǎn)時(shí),登記產(chǎn)權(quán)人不配合或找不到;其他政策法律風(fēng)險(xiǎn)等。

房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),按《物權(quán)法》規(guī)定以登記為準(zhǔn)認(rèn)定所有權(quán)歸屬。這是硬性的法律規(guī)定,基于這個(gè)原因,在不改變登記產(chǎn)權(quán)的情況下,沒(méi)有什么文件能絕對(duì)避免上述可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。

二、協(xié)議的作用是什么?

風(fēng)險(xiǎn)有大小、多少之分,簽署一份比較完善的協(xié)議可以降低或減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性,或者在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能起到補(bǔ)救作用,當(dāng)無(wú)法補(bǔ)救時(shí)有機(jī)會(huì)通過(guò)其他方式挽回?fù)p失,至少能避免房錢(qián)兩空的情況發(fā)生。

比如有些借親友名義購(gòu)房的,因?yàn)槊孀釉?沒(méi)有簽署書(shū)面文件,時(shí)隔多年,親友關(guān)系發(fā)生變化或被借名的親友去世,被借名一方不承認(rèn)借名購(gòu)房關(guān)系,以租賃、借貸等理由要求收回房產(chǎn)的案子時(shí)有發(fā)生。

如果有一份健全的協(xié)議,至少能證明雙方的真實(shí)關(guān)系,如果沒(méi)有,風(fēng)險(xiǎn)顯然就相當(dāng)大了。

再比如發(fā)生因登記產(chǎn)權(quán)人的其他債務(wù)查封執(zhí)行該房產(chǎn)時(shí),如果有充分的證據(jù)證明借名購(gòu)房的事實(shí),實(shí)際所有人可以向法院提出執(zhí)行異議,且有可能被法院認(rèn)可、接受。如果沒(méi)有足夠的客觀證據(jù),僅憑雙方口頭的說(shuō)法,顯然是很難認(rèn)定的。

當(dāng)然,借名購(gòu)房行為,有時(shí)是為了規(guī)避相關(guān)購(gòu)房政策,因此也可能會(huì)導(dǎo)致借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。即使如此,有一份書(shū)面協(xié)議,至少也能在無(wú)法保住房產(chǎn)的情況下,讓實(shí)際所有人能挽回金錢(qián)損失,不至于發(fā)生房錢(qián)兩空的窘境!

三、簽署協(xié)議的注意事項(xiàng)

1、不論是甲方還是乙方,購(gòu)房時(shí)如果已婚,因購(gòu)房資格實(shí)際是以家庭單位審核的,且婚姻期間購(gòu)買(mǎi)通常是夫妻共同財(cái)產(chǎn),最好簽署時(shí)要求夫妻雙方共同簽署,避免發(fā)生未參與簽署的一方以不知情為由,對(duì)協(xié)議提出異議。如果被借名人是老人,最好要求其子女簽署利害關(guān)系人知情同意的內(nèi)容。

2、具體購(gòu)房行為,可由登記方給實(shí)際所有人出具書(shū)面授權(quán)委托書(shū),由實(shí)際購(gòu)房人具體操作,也可共同出具操作。但相關(guān)協(xié)議、房產(chǎn)證、票據(jù)等文件,實(shí)際所有人應(yīng)要求持有原件。

3、除協(xié)議外,實(shí)際購(gòu)房人還應(yīng)有充分證據(jù)證實(shí)購(gòu)房資金來(lái)源。因此,付款行為最好通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬進(jìn)行,并保留相關(guān)憑據(jù)。

4、為保證房產(chǎn)不被登記所有人擅自處置,或不因其他原因被查封、凍結(jié),在全款購(gòu)房,不涉及銀行抵押的情況下,實(shí)際所有人可以要求登記人協(xié)助把辦理房產(chǎn)抵押登記,更加安全。

需要注意的是,有些借名購(gòu)房行為,有時(shí)是為了規(guī)避相關(guān)購(gòu)房政策,因此也可能會(huì)導(dǎo)致借名購(gòu)房協(xié)議無(wú)效。法律不允許以合法形式掩蓋非法目的。