一、不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和法律性質(zhì)

物權(quán)法定和物權(quán)公示是我國物權(quán)法的兩項(xiàng)基本原則。《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、情況和消滅，必須依照法律規(guī)定進(jìn)行登記;動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、情況和消滅，必須交付。”不動(dòng)產(chǎn)通過登記的方法進(jìn)行公示，動(dòng)產(chǎn)通過交付的方式進(jìn)行公示。不動(dòng)產(chǎn)登記是指國家專門機(jī)關(guān)根據(jù)申請人的申請將不動(dòng)產(chǎn)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)公之于眾并可供公眾查閱，從而達(dá)到申請人公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法律效力。

不動(dòng)產(chǎn)登記是國家專門機(jī)關(guān)依照法定程序?qū)⑽餀?quán)人的物權(quán)記載于登記薄并公之于眾的過程，既有行政機(jī)關(guān)的行政行為，又存在物權(quán)人對實(shí)體權(quán)利的處分。具有公法和私法的雙重性質(zhì)。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記的公法性質(zhì)

首先不動(dòng)產(chǎn)登記的行為主體是行政機(jī)關(guān)。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定：“國家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。”和61條的規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申報(bào)核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部分核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更登記申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)登記。”第六十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記。”第七條規(guī)定：“國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、土地管理部門依照國務(wù)院規(guī)定的職權(quán)劃分，各司其職、密切配合。縣級以上人民政府房產(chǎn)管理、土地管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”《中華人民共和國土地管理法》第11條規(guī)定，對不動(dòng)產(chǎn)的登記一般由當(dāng)?shù)卣膰临Y源管理局負(fù)責(zé);依《中華人民共和國草原法》第11條和《中華人民共和國森林法》第3條規(guī)定，履行此項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)政府林業(yè)局。由此看出，國家行政機(jī)關(guān)是不動(dòng)產(chǎn)登記的主體，國家公權(quán)力介入了不動(dòng)產(chǎn)登記，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記強(qiáng)大的公示效力。

其次，不動(dòng)產(chǎn)登記是國家行政機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的行政行為。物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記的設(shè)權(quán)效力，物權(quán)法第9條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”第14條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。”第139條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)成立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”第145條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)予的應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請變更登記。”第155條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。”此外，其他法律、法規(guī)對不動(dòng)產(chǎn)登記也有明確規(guī)定。具體某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)的登記，需要行政機(jī)關(guān)依照法定程序進(jìn)行審查、核實(shí)后才能作出。當(dāng)事人提出不動(dòng)產(chǎn)登記申請后，登記機(jī)關(guān)可能作出是否予以登記的決定。權(quán)利人提出的不動(dòng)產(chǎn)登記申請不等于獲得不動(dòng)產(chǎn)登記。因此不動(dòng)產(chǎn)登記含有國家行政機(jī)關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的行政確認(rèn)成份。

再次，不動(dòng)產(chǎn)登記有行政管理的性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生法律效力后，登記機(jī)關(guān)對侵犯、破壞已登記物權(quán)的行為有管理職責(zé)。物權(quán)法第131條規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人代為清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)的除外。”登記機(jī)關(guān)可以依抵押登記，禁止或限制抵押物產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移。不動(dòng)產(chǎn)登記成立后有國家強(qiáng)制力的維護(hù)，具有一定的強(qiáng)制性。

另外，行政訴訟是不動(dòng)產(chǎn)登記異議的救濟(jì)途徑之一，物權(quán)法第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請更正登記，但如果在不動(dòng)產(chǎn)登記薄權(quán)利人不同意更正的情況下，利害關(guān)系人可以向登記機(jī)關(guān)申請異議登記，登記機(jī)關(guān)予以異議登記的，申請人當(dāng)在登記之日起15日內(nèi)向人民法院提行政訴訟，請求人民法院撤銷行政機(jī)關(guān)頌讓的具體行政行為。”不動(dòng)產(chǎn)登記是國家專門機(jī)關(guān)通過嚴(yán)格法定程序運(yùn)行的結(jié)果，既有國家信譽(yù)的支持，又有法律制度作保障。具有公法的性質(zhì)。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記的私法特征體現(xiàn)。

不動(dòng)產(chǎn)登記行為，是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人所實(shí)施的申請登記私法行為和登記機(jī)關(guān)實(shí)施的登記許可行為的結(jié)合②。因此，根據(jù)物權(quán)行為理論，物權(quán)私法規(guī)定的權(quán)利的變動(dòng)，確因當(dāng)事人對物權(quán)變動(dòng)的合意。不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人對物權(quán)的合意。不動(dòng)產(chǎn)登記有著證明不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的基本功能。新的不動(dòng)產(chǎn)登記制度產(chǎn)生之前，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的界定是通過一般規(guī)定和為權(quán)利人提供救濟(jì)實(shí)現(xiàn)的。如民法通則規(guī)定了所有權(quán)的基本權(quán)能，授予所有權(quán)人一定的權(quán)利，同時(shí)，規(guī)定在權(quán)利人權(quán)利受到侵害時(shí)提供法律保護(hù)，權(quán)利人可以請求追究侵權(quán)人的民事責(zé)任。而物權(quán)法所規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中記載物權(quán)主體、客體、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)利轉(zhuǎn)移等登記事項(xiàng)，能準(zhǔn)確地界定不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，明晰物權(quán)關(guān)系。依照物權(quán)法第14條和15條之規(guī)定，當(dāng)事人就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移已經(jīng)達(dá)成合意，合同關(guān)系就已經(jīng)成立生效。但未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。不能對抗善意第三人。很顯然，物權(quán)法對物權(quán)采取的是登記生效主義，并且將登記效力與合同效力分開。認(rèn)清不動(dòng)產(chǎn)的法律本質(zhì)，可以區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬糾紛案件的類別，屬于民事糾紛的，按民事訴訟程序進(jìn)行訴訟，屬于行政訴訟的案件按行政訴訟程序進(jìn)行訴訟。然而，現(xiàn)實(shí)權(quán)屬糾紛案件，往往存在權(quán)屬糾紛為已往不動(dòng)產(chǎn)登記所約束的情況，民事、行政相互交叉。對于這類案件，按照現(xiàn)行法律規(guī)定，公法優(yōu)先于私法，先行后民，可以先進(jìn)行政訴訟，撤銷已往的不動(dòng)產(chǎn)登記的具體行政行為。然后進(jìn)行民事訴訟，在民事訴訟終結(jié)后重新辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的程序

由于不動(dòng)產(chǎn)有不同類別，分屬不同的行政機(jī)關(guān)管轄，不同的不動(dòng)產(chǎn)登記程序也不盡相同。但物權(quán)法規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記各方的權(quán)利，明確了不動(dòng)產(chǎn)登記各方的義務(wù)及違反規(guī)定的法律責(zé)任。然而，登記各方湊在一起，各自行使權(quán)利履行義務(wù)，也不一定就能迅速地辦理好不動(dòng)產(chǎn)登記。從哪里開始著手、應(yīng)具備哪此條件、先辦什么、后辦什么如果不能明確，只能是瞎胡鬧，什么也不好辦。即使能辦理，也會(huì)效率低下，質(zhì)量不高，不動(dòng)產(chǎn)登記不能達(dá)到準(zhǔn)確無誤。因不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)制定操作流程，從什么步驟開始，到什么步驟結(jié)束。登記機(jī)關(guān)應(yīng)制定方便不動(dòng)產(chǎn)登記申請人操作的流程，并在顯要位置展示，讓申請人一目了然。然后依操作流程依次辦理，才可能多而不亂。申請人應(yīng)首先了解不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，按照程序提交相關(guān)資料，盡量保證提交資料的真實(shí)性、完整性。對于可能涉及多個(gè)登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記，申請人要了解誰先誰后，多個(gè)登記機(jī)關(guān)也應(yīng)密切配合，相互聯(lián)動(dòng)，盡量為不動(dòng)產(chǎn)登記創(chuàng)造方便，簡化繁瑣的手續(xù)。下面以房屋權(quán)利變更登記為例，介紹有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際操作程序。《城市房屋登記管理辦法》就房屋權(quán)利變更登記的規(guī)定可分為兩種，一種是轉(zhuǎn)移登記、一種是他項(xiàng)權(quán)登記。在登記程序上該辦法也采用了通則加特殊規(guī)定的方式，變更登記一般按下列程序進(jìn)行。受理登記申請→權(quán)屬審核→公告→核準(zhǔn)登記→頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。申請轉(zhuǎn)移登記的，權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書及相關(guān)的合同、證明文件等。設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請他項(xiàng)權(quán)登記。申請房屋他項(xiàng)權(quán)利登記的，權(quán)利人應(yīng)提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利合同書及相關(guān)的證明文件。權(quán)利人名稱變更和房屋現(xiàn)狀發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請變更登記。(1)房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更的;(2)房屋面積增加或者減少的;(3)房屋翻建的;(4)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。申請他項(xiàng)權(quán)登記時(shí)，一般應(yīng)提交以下手續(xù)：權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)人的身份證明;原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書;他項(xiàng)權(quán)設(shè)定的依據(jù)或產(chǎn)生原因證明;確定他項(xiàng)權(quán)的范圍、期限文件;與他項(xiàng)權(quán)相關(guān)的其他材料和文件。其他不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)登記，與房屋產(chǎn)權(quán)登記大同小異。權(quán)利人符合不動(dòng)產(chǎn)登記的條件，具有不動(dòng)產(chǎn)登記的事由，并向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提出登記申請，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)受理。如不受理必須在法定期間內(nèi)回復(fù)當(dāng)事人有權(quán)申請行政復(fù)議或提起行政訴訟。提出申請時(shí)應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明、相關(guān)合同和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等現(xiàn)狀證明。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)受理登記申請后，應(yīng)對當(dāng)事人提交的資料進(jìn)行審查，需要實(shí)地踏勘的，進(jìn)行實(shí)地踏勘，形成并保留相關(guān)證據(jù)。符合登記條件的，予以登記;不符合登記條件的不予以登記并說明原因，指明補(bǔ)救途徑。不動(dòng)產(chǎn)登記最關(guān)健也是最后一道程序是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，向物權(quán)權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。不動(dòng)產(chǎn)登記薄由登記機(jī)構(gòu)管理，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書一般都有固定的格式和通用模本，記載不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬事項(xiàng)與登記薄一致，結(jié)尾有頒證日期和頒證機(jī)構(gòu)公章。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記即告完成。如發(fā)現(xiàn)權(quán)屬證書記載內(nèi)容有誤，可以要求登記機(jī)構(gòu)依法更正。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記易產(chǎn)生的糾紛

不動(dòng)產(chǎn)登記作為物權(quán)公示的重要手段和方法，他人可以通過簡便、明顯的途徑就可以確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬及其內(nèi)容。權(quán)利人對不動(dòng)產(chǎn)的直接支配權(quán)取得公眾的信任和認(rèn)可，交易的機(jī)遇將有所增加。另一方面，對方因有不動(dòng)產(chǎn)登記可以增加交易的信心和安全系數(shù)。對于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)的利用，保障不動(dòng)產(chǎn)交易的安全，有著重要意義。然而，我國不動(dòng)登記制度對不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善，存在以下缺陷：(1)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不十分明確;(2)尚未形成統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度;(3)已完成的不動(dòng)產(chǎn)登記存在不準(zhǔn)確的情況;(4)登記機(jī)關(guān)工作人員履職行為存在失職和濫用職權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力不明，除有強(qiáng)制性規(guī)定必須進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)外，有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人并不積極申請登記。以往未進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)，物權(quán)人申請登記，登記機(jī)關(guān)又按新的規(guī)定設(shè)置條件、將登記申請拒之門外。并不能實(shí)現(xiàn)同類不動(dòng)產(chǎn)同樣的登記，有失登記機(jī)關(guān)作為行政機(jī)關(guān)行政行為的公平。另外，由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)種類繁多，分屬不同部門管轄。不方便不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人辦理登記，同時(shí)不動(dòng)登記的種類需要法律法規(guī)明確規(guī)定，對于新出現(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)相鄰物權(quán)登記及小區(qū)公用設(shè)施的物權(quán)登記等應(yīng)有明確的歸屬。難免產(chǎn)生糾紛。錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)登記會(huì)讓人對登記機(jī)關(guān)的公正產(chǎn)生懷疑，降低不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。不動(dòng)產(chǎn)登記各方在不動(dòng)產(chǎn)登記的任何環(huán)節(jié)，不依法或未依法都可能引起糾紛。涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的糾紛有很多種類，可能發(fā)生在登記前，也可能發(fā)生在登記后或者登記過程中。有可能因不動(dòng)產(chǎn)本身的產(chǎn)生、變化、消亡而發(fā)生，也可能因不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的有意或無意的行為發(fā)生，還有可能因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)消極或積極的行為而發(fā)生。如果形成訴訟可分為行政訴訟和民事訴訟。行政訴訟主要是因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不作為或?yàn)E作為阻卻不動(dòng)產(chǎn)登記流程、錯(cuò)誤登記損害相對人或利害關(guān)系人的合法權(quán)益引起，訴訟的目的是為了促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法行政，保障不動(dòng)產(chǎn)登記及時(shí)有效的進(jìn)行。權(quán)利人(或利害關(guān)系人)可以作為原告，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為被告，其他權(quán)利人(或利害關(guān)系人)可以作為第三人。造成損害的可以附帶提起行政賠贘訴訟。關(guān)于涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的民事訴訟，，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟案由的規(guī)定》列舉了兩類，一是不當(dāng)異議登記責(zé)任糾紛，二是錯(cuò)誤登記責(zé)任糾紛。這兩類糾紛因當(dāng)事人申請登記的過錯(cuò)行為引起，發(fā)生在登記過程中或者登記之后，未涉及登記機(jī)關(guān)的行政行為。在現(xiàn)實(shí)生活和司法實(shí)踐中，涉及不動(dòng)產(chǎn)登記民事訴訟案件還有很多，只是歸屬于其他案由。當(dāng)事人是否具有不動(dòng)產(chǎn)登記申請人資格?是否具備不動(dòng)產(chǎn)登記的前提條件?以及不動(dòng)產(chǎn)登記后的變更都影響不動(dòng)產(chǎn)登記的存在和效力。對于如何完善我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，專家學(xué)者們認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：(1)建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。(2)明確不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。(3)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的程序。(4)規(guī)范登記當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)的行為及錯(cuò)誤行為的賠償責(zé)任。筆者對以上意見很是贊同。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)的地理位置是唯一的。在同一時(shí)間同一地點(diǎn)只可能有一項(xiàng)某種類的特定物權(quán)。從客觀上具有唯一性。如依照物隨地走的屬地原則，有可能將種類繁多的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬國土資源部門或某一獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門管轄。不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，保證不動(dòng)產(chǎn)登記的確定性、權(quán)威性，減少因不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的糾紛。

四、如何減少不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛

正因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記有著物權(quán)法定和物權(quán)公示的雙重意義，可以避免糾紛，甚至可以更充分有效的利用不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，產(chǎn)生一定效益，國家法律才予以肯定和保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度在推行過程中，難免會(huì)產(chǎn)生糾紛。從目前不動(dòng)產(chǎn)登記的現(xiàn)狀來看不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)登記在《物權(quán)法》實(shí)施前均已存在。對于符合物權(quán)法定要件不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，可能已經(jīng)登記，也可能未辦理登記。未辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只能說是不產(chǎn)生公示效力，仍具有法律效力，可以對抗與之相關(guān)的利害關(guān)系人。《合同法》第四十四條規(guī)定，依法成立的合同自成立時(shí)生效法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。不能因設(shè)立、變更、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同未經(jīng)登記而視為無效。從法律意義上講，只是兩者的法律效力不一樣，一個(gè)對所有人都有效，一個(gè)只對部分人生效。也就是說，一個(gè)是絕對的，一個(gè)是相對的。而法律意義上的絕對，也不是一成不變的，只是非經(jīng)法定機(jī)關(guān)法定程序不得更改。一般的當(dāng)事人只看到辦理登記的重要性，而木有認(rèn)識到已登記與未登記的實(shí)質(zhì)差別，力圖與他人及現(xiàn)行法律制度保持一致，不惜冒訴訟風(fēng)險(xiǎn)盲目訴訟，本無可厚非。有的當(dāng)事人生怕自己的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)得不到保障，力求萬無一失，嘗試訴訟。有的當(dāng)事人已受到不動(dòng)產(chǎn)不當(dāng)?shù)怯浀膿p害，被迫進(jìn)行訴訟，還有的當(dāng)事人為了逃避法律義務(wù)，惡意訴訟。凡此種種不同原因、不同想法的當(dāng)事人，滿懷通過訴訟解決問題的愿望，走進(jìn)了法院，以致近年來涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的訴訟越來越多，案由五花八門。筆者常常看到有的人因不動(dòng)產(chǎn)登記問題打官司，卻不知告誰，有沒有理由。如果遇到懂法律、講道德法律工作者還能幫幫他們該不該訴訟，怎樣訴訟，問題能夠順解決。比如父母在協(xié)議離婚時(shí)，將共同所有的房屋贈(zèng)與未成年子女的事例非常常見，由于未成年子女民事行為能力的缺失或受限制，必須有監(jiān)護(hù)人代為行使其房屋所有權(quán)，但又不能繼續(xù)由父母雙方共同行使。離婚的雙方一致同意將房屋贈(zèng)與未成年子女，往往不是純粹的贈(zèng)與合同關(guān)系，而是雙方在財(cái)產(chǎn)分割、子女撫養(yǎng)等問題上達(dá)成的妥協(xié)。實(shí)際上撫養(yǎng)子女的一方以子女的名義占有、使用房屋，最終將產(chǎn)權(quán)歸于子女名下，另一方認(rèn)可。原夫妻共同所有的房屋的房主有的人會(huì)及時(shí)變更，有的會(huì)待子女成年后作變更，有的不會(huì)去變更。夫妻雙方在協(xié)議離婚后，一方以子女的名義辦理房屋過戶登記時(shí)，也可能因?qū)Ψ讲粎f(xié)助，原協(xié)議存在瑕疵等原因，房管局拒絕辦理。或者未成年子女成年前，父母一方提出反悔以及子女成年后辦理房屋過戶登記時(shí)存在障礙都可能引起糾紛。近年來，父母在協(xié)議離婚時(shí)，將共同所有的房屋贈(zèng)與未成年子女后，又因房屋產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生的糾紛經(jīng)常發(fā)生。起訴的案由和立案的案由也不盡相同，有些當(dāng)事人無所適從，不知道有沒有問題?案例一：甲與乙在民政部門登記離婚，雙方協(xié)議約定婚生子丙由甲撫養(yǎng)至成年;婚后共同財(cái)產(chǎn)兩間三層樓房等雙方自愿贈(zèng)與丙。按理說夫妻雙方意思表示一致，內(nèi)容明確，并經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)，甲乙丙已形成贈(zèng)與合同關(guān)系。但是由于丙系未成年人不能獨(dú)立完成這一事民事活動(dòng)，只能由他(她)的法定代理人代理民事活動(dòng)。作為未成年人法定代理人的一方代表了贈(zèng)與合同的雙方。甲在離婚后欲將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給丙，會(huì)出現(xiàn)什么樣的情況?如果甲以丙的名義辦理過戶如果房屋登記在乙的名下，房屋登記在乙的名下，辦理過戶需要乙的協(xié)助，乙積極協(xié)助，也許能順利完成，不會(huì)形成糾紛。如果乙不積極協(xié)助或者乙要以以丙的名義辦理呢?如果房屋雖然登記在甲的名下，房地產(chǎn)登記管理部門認(rèn)為雙方協(xié)議不明確，拒絕辦理等等都可能產(chǎn)生糾紛。另外，子女成年后辦理過戶也可能種種原因不能過戶，不知道該怎么辦。案例二：甲與乙在人民法院調(diào)解離婚、雙方協(xié)議約定婚生子(女)丙由甲撫養(yǎng)至成年;婚后共同財(cái)產(chǎn)位于xx地的xx房屋估價(jià)30萬元，雙方一致同意贈(zèng)與丙,三方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系足夠明確。同樣因?yàn)樵蚱薰餐课菔欠褚呀?jīng)登記，登記在誰的名下，誰代表誰辦理過戶登記，對方是否積極協(xié)助，以及因房地產(chǎn)登記主管部門的原因，作為法定代理人的一方或者已成年的子女都可能因不能順利辦理過戶要主張權(quán)利、引起糾紛。案例三：甲與乙沒有離婚，將房屋贈(zèng)與子女丙，丙未成年，辦理了公證，然后辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)當(dāng)然會(huì)順利。如果未經(jīng)公證呢?結(jié)果很難說。由于贈(zèng)與合同系實(shí)踐性合同，在上述案例中，甲與乙雙方意思表示真實(shí)、明確而且一致，合同尚未成立，只有完成標(biāo)的物的交付后才能成立。而丙的行為又由其法定代理人代理。而其法定代理人又是贈(zèng)與方之一。因此辦理過戶顯得很重要。如果當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，即使未經(jīng)有關(guān)部門和人民法院確認(rèn)，仍可以辦理過戶登記。而現(xiàn)實(shí)生活中，當(dāng)事人當(dāng)事人的離婚協(xié)議得到了有關(guān)部門或人民法院確認(rèn)，卻難以辦理，使人們感到糾結(jié)和無奈。

面臨不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)登記不同步，已登記和未登記并存的現(xiàn)狀，要減少不動(dòng)產(chǎn)登記方面的糾紛可以從以下兩個(gè)方面著手：一是通過各種途徑化解已產(chǎn)生的糾紛。對于權(quán)屬爭議，雙方可以進(jìn)一步協(xié)商，內(nèi)容不夠明確的，可以補(bǔ)充協(xié)定，協(xié)商不成的，可通過訴訟或仲裁解決。對于不動(dòng)產(chǎn)歸屬已經(jīng)有關(guān)部門和人民法院確認(rèn)的，不必另行民事訴訟。如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)拒絕辦理，如果是人民法院判決、調(diào)解的，可向人民法院申請執(zhí)行;如果是經(jīng)其他機(jī)關(guān)確認(rèn)的，可以提起行政訴訟。二是對符合登記條件，未及時(shí)申請登記的補(bǔ)辦登記。對不符合登記條件不能辦理登記的，只要符合法定條件，承認(rèn)其合法性，同樣受法律保護(hù)。追究惡意登記、錯(cuò)誤登記應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。這樣可以避免許多因不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生的糾紛。其實(shí)，物權(quán)法定和物權(quán)公示并不矛盾，符合法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，可以登記公示，未經(jīng)登記公示的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不一定就不合法，物權(quán)公示也必須符合法定條件和程序。當(dāng)我們推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，鼓勵(lì)物權(quán)公示的同時(shí)，保護(hù)一切合法財(cái)產(chǎn)。