【案情簡介】

隨著城鎮化發展，商品房交易日趨活躍，由此引發的商品房買賣糾紛已是當前社會的一大熱點和焦點問題。2010年，廣州市從化法院受理商品房預售合同糾紛0件、2011年7件、2012年13件、2013年96件，而2014年激增至653件，2015年1~6月就有448件。在商品房預售合同糾紛愈演愈烈的今天，業主若是稍不注意，自己的利益就會受到損害。近日，廣州市從化某小區業主陳某就要為自己的“不及時”維權而“買單”。

案件回顧

交了購房款卻拿不到房

2011年9月11日，陳某與開發商簽訂《廣州市商品房買賣合同(預售)》，約定以分期付款方式購買該樓盤一期的一處房屋。合同約定的交房日期是2012年8月31日。

另外，合同還約定：如開發商未能按合同約定的期限交房，逾期不超過180日的，自約定交房日期次日起至實際交付日止，按日向購房人支付已付房價款萬分之一的違約金，合同繼續履行;逾期超過180日后，購房人有權解除合同;購房人要求繼續履行合同的，合同繼續履行，開發商應自約定交房日期次日起至實際交付之日止，每日按總房價款萬分之五的標準向購房人支付違約金等。

合同簽訂后，陳某分3次付清了70多萬的購房款。眼看約定的交樓日期一天天過去了，但開發商卻因各種原因一直未能交付房屋，逾期交房時間長達兩年多。陳某多次向開發商主張要求支付違約金，開發商均以各種理由拖延支付。陳某遂于2014年12月3日將開發商訴至法院，要求其支付自2012年9月1日起算的逾期交房違約金。

法院判決

超訴訟時效部分不予支持

庭上，開發商辯稱，陳某主張的違約金計算標準過高，開發商已于2014年7月7日與涉案樓盤業主簽訂了《項目收尾工程諒解協議書》，即使有違約情形，違約金也應計至諒解書簽訂當日。況且，雙方合同約定的交樓時間為2012年8月31日，原告的起訴主張逾期交房違約金已超過法律規定的訴訟時效，法院應駁回其訴訟請求。

從化法院經審理查明，雙方所簽《廣州市商品房買賣合同(預售)》補充協議中約定：“雙方確認第十五條規定的交樓條件為《房屋建筑工程和市政基礎設施工程備案表》。只要被告取得備案表，就視為已具備交樓條件的約定標準，原告應無條件予以收樓”。但開發商未能提交該備案表。雖然開發商與部分業主代表簽訂諒解協議書，但原告未在該協議書上簽名，亦無證據證明簽訂協議書的業主已得到原告的授權。

另外，從化法院經審理認定，按日計付的違約金是一個持續的可分性債務，每一天新產生的違約金給付請求權分別都受到兩年訴訟時效的限制。陳某無證據證明其于2014年12月3日起訴之前曾就逾期交房違約金向被告主張權利，故距陳某起訴之日兩年以前的逾期交房違約金已超過訴訟時效，法院對陳某的該部分主張不予支持。

最后，法院判決開發商應逐月支付從2012年12月4日起的逾期交房違約金。

法官說法

權利有時效維權要及時

如果出現了糾紛需要上法院打官司，當事人要弄清一個概念，即所謂的訴訟時效。訴訟時效是指權利人如果沒有在法定期限內行使權利，就會喪失請求法院依法保護自己權利的一種制度。用通俗的話來說，就是如果不及時打官司，這個權利就會過期作廢。根據民法通則的相關規定，一般民事權利的訴訟時效期限為2年。兩年的訴訟時效，從權利人“知道或應當知道”權利受到侵害時起算。

為什么會設計出這樣一種訴訟時效制度呢?首先，這一制度有利于促使權利人及時行使自己的權利。如果在規定的期限內，權利人不行使自己的權利而又無正當理由，這就說明權利人并不關心自己權利的實現，“法律保護勤勉者，不保護懶惰者”。其次，有利于法院解決糾紛。如果沒有時效限制，取證、審查都將難以進行，年代久遠的糾紛也就難以解決。

在開發商逾期交房引發的商品房預售合同糾紛中，很多不急著入住的購房人有一種認識誤區，認為反正開發商違約已成事實，晚一點向開發商索賠，可能拿到的違約賠償更多。這種錯誤認識的出現實際上是緣于當事人沒有理解訴訟時效的概念。對此，法官建議，權利雖有法律保護，及時行使才是“王道”。

【法律解讀】

1、有期限，根據我國相關法律規定，訴訟時效一般為兩年;

2、法律依據：《民法通則》第一百三十五條向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外。

第一百三十七條訴訟時效期間從知道或者應當知道權利被侵害時起計算。但是，從權利被侵害之日起超過二十年的，人民法院不予保護。有特殊情況的，人民法院可以延長訴訟時效期間。

第一百四十條訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。