【案例分析】

案例一婚后購買的房產(chǎn)如何分割?

趙某（女）與張某（男）結(jié)婚兩年，靠省吃簡用準(zhǔn)備了25萬元，想一次付款購買兩居室，但尚欠20余萬元，趙某的父母支助了14萬元，趙某另外向叔叔又借了10萬元，可住進新房2年多，張某竟然向趙某提出離婚，并向法院遞交了要求離婚的訴狀。由于趙某不同意，第一次起訴離婚未果，辦年后，張某再次提起離婚訴訟，趙某眼見和好無望，同意離婚，雙方對財產(chǎn)分割有異議，法院經(jīng)審理認為，依據(jù)我國《婚姻法》有關(guān)規(guī)定，該套房產(chǎn)是雙方登記結(jié)婚后所得，應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)。對于夫妻共同財產(chǎn)，離婚時應(yīng)由雙方協(xié)議處理，協(xié)議不成時，法院應(yīng)根據(jù)財產(chǎn)的具體情況并參照照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。

這套作為夫妻共同財產(chǎn)的房產(chǎn)估價40萬元，因夫妻尚有趙某叔叔的借款10萬元，所以，夫妻共同財產(chǎn)的凈值只有30萬元，雙方各有一半即為15萬元。父母的14萬元應(yīng)當(dāng)視為對雙方的贈與，無需返還。考慮到趙某對房產(chǎn)的取得貢獻較大，因此房產(chǎn)歸趙某所有，補償15萬給張某。張某關(guān)于趙某存有過錯應(yīng)當(dāng)少分的主張，因為缺乏證據(jù)支持，法院沒有采納。

案例二對方婚前購買的房產(chǎn)增值我有權(quán)分享嗎?

李-晨在在一家外企工作，薪資頗豐。2002年4月，在朝陽區(qū)購買了一套商品房，付款20萬元，其余23萬元貸款15年，2002年10月，李-晨認識了張-靜(女)，不久二人結(jié)為夫婦，5年后，因為李-晨發(fā)現(xiàn)彼此性格不合，經(jīng)常爭吵，雙方感情淡漠，沒有共同語言，互不關(guān)心，感情已無法挽回，李-晨向法院提起離婚訴訟，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，雙方共同償還貸款9.2萬元。此時，李-晨婚前所購房產(chǎn)的市值已達90萬元。雙方對夫妻其他共同財產(chǎn)的分割都沒有異議，只是在談及房產(chǎn)的分割時，張-靜主張該房產(chǎn)在婚姻存續(xù)期間的增值部分應(yīng)屬于夫妻共同財產(chǎn)，要求對這部分共同財產(chǎn)進行分割。李-晨則認為，該房產(chǎn)是自己的婚前個人財產(chǎn)，結(jié)婚后仍然歸自己所有，因此不同意分割。法院最終判決，準(zhǔn)予雙方離婚，但李-晨不僅要支付46000元給張-靜，即結(jié)婚期間償還按揭款的一半，還要與其分享房產(chǎn)增值部分。根據(jù)評估，法官認為，在他們二人結(jié)婚期間，以夫妻共同財產(chǎn)支付的按揭款產(chǎn)生的房產(chǎn)增值為18萬多元，應(yīng)該一人一半，因此還要支付9萬多元給張-靜。

法院最終判決，準(zhǔn)予雙方離婚，但李-晨不僅要支付26500元給張-靜，即結(jié)婚期間償還按揭款的一半，還要與其分享房產(chǎn)增值部分。根據(jù)評估，法官認為，在他們二人結(jié)婚期間，以夫妻共同財產(chǎn)支付的按揭款產(chǎn)生的房產(chǎn)增值為7萬多元，應(yīng)該一人一半，因此張*國還要支付35000多元給朱*敏。

問題1：一方婚前支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，離婚時房產(chǎn)如何處理?

分析：一般來說，夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，該房產(chǎn)就是一方婚前個人財產(chǎn)，因此，離婚時，另一方無權(quán)分割。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的增值，依附于婚前所購房產(chǎn)產(chǎn)生，由此引起的價值增值及虧損也應(yīng)當(dāng)歸屬于該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人，不因婚姻關(guān)系的存續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。

因此，離婚時，另一方主張對婚后增值部分進行分割的，一般不會得到法院的支持，如案例2。

問題2：一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸的房產(chǎn)，如何分割?

分析：房產(chǎn)系一方婚前購得，應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個人財產(chǎn)，房產(chǎn)的增值依附于婚前所購房產(chǎn)產(chǎn)生，也應(yīng)當(dāng)屬于一方個人所有。但是房產(chǎn)共同還貸部分，也就是向銀行的借款應(yīng)視為買房一方的個人債務(wù)，因此婚后不論是由一方自己用工資還貸，還是用雙方工資還貸，都是夫妻的共同權(quán)益的付出，還貸的部分中包含對方一半的權(quán)益，離婚時一方要返還給對方。當(dāng)然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于婚前財產(chǎn)，或雙方對此另有約定除外。

但是，并非所有案件都是遵循此原則處理，全國各地法院的判決結(jié)果也不相同。在上海，法院在處理該類糾紛時，遵循的原則是，夫妻一方婚前以個人財產(chǎn)購買房產(chǎn)，并按揭貸款，產(chǎn)權(quán)證登記在自己名下的，該房產(chǎn)仍為其個人財產(chǎn)。同樣，按揭貸款為其個人債務(wù)。婚后配偶一方參與清償貸款，并不改變該房產(chǎn)為個人財產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財產(chǎn)時，該房產(chǎn)為個人財產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個人債務(wù)。對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠郑瑧?yīng)當(dāng)予以返還。

實踐中，很多人主張房產(chǎn)增值部分應(yīng)當(dāng)視為共同財產(chǎn)，上海以外的很多法院依據(jù)該觀點作出的判決不在少數(shù)。我們認為，對于共同還貸一方是否有權(quán)分割房產(chǎn)增值部分，關(guān)鍵還是看夫妻雙方的共同還貸或其他共同勞務(wù)是否是房產(chǎn)增值的主要原因。如果是，那么共同還貸一方有權(quán)要求分割增值部分收益，如兩人通過對房屋裝修使房產(chǎn)增值就是典型情況。如果房產(chǎn)增值是純自然的原因，與共同還貸或兩人的共同勞務(wù)無關(guān)，則共同還貸一方無權(quán)要求分割增值部分收益。

因為我國法律對此問題沒有明確規(guī)定，而學(xué)者們又對此看法不同，導(dǎo)致了各地司法實踐的不同操作，如果讀者遇到此類問題，建議咨詢當(dāng)?shù)厮痉ú块T或是律師具體的實踐操作。

問題3：夫妻婚后出資(包括貸款)購買的房產(chǎn)如何分割?

分析：這是最簡單的一種情形：首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字還是雙方的名字，均為夫妻共同財產(chǎn)。但是現(xiàn)實生活中很多夫妻會將孩子的名字加在產(chǎn)權(quán)證上，那么分割時要保留孩子的份額。其次，明確產(chǎn)值，即明確房產(chǎn)價值，按市場現(xiàn)價計算，不是按房屋購買合同金額計算。該價值可以雙方協(xié)商確認，協(xié)商不成的，可以委托評估機構(gòu)進行評估。最后，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，要先將未還貸部分除去，分割后由取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的一方繼續(xù)承擔(dān)未還貸部分的本金和利息。

問題4：一方婚前以按揭貸款形式支付了所有房款，但婚后取得的產(chǎn)權(quán)證，婚后繼續(xù)還貸房產(chǎn)如何分割?

分析：此類情形其實就是產(chǎn)權(quán)證取得與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬有無關(guān)系的問題。目前，《婚姻法》對此沒有明確規(guī)定，而實際上大部分家庭財產(chǎn)都是這種情況，在司法操作審判實踐中，有些地方的法院會認為只要是房產(chǎn)證在婚后下達的，這房子就是夫妻共同財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)均等分割。但我們認為這種操作顯失公平，產(chǎn)權(quán)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)。畢竟，婚前一方已通過銀行將所有房款付清，財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂合同后就已經(jīng)取得，取得房產(chǎn)證的結(jié)果也是婚前訂立合同及付款行為所致。所以，這類情形原則上也應(yīng)將房產(chǎn)視為一方婚前個人財產(chǎn)，對此類糾紛，上海法院司法實踐中遵循的也是這樣的原則。

問題5：離婚時，婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，如何處理?

分析：夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房產(chǎn)為共同所有。但從上海的實際出發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價值，因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財產(chǎn)出資，將原有的公房使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房產(chǎn)時，一概不考慮原一方承租時的使用價值，也有失公允。因此，上海法院在實踐中，區(qū)分下列情形處理：

(1)一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，無法體現(xiàn)出原公房使用權(quán)的交換價值，則在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，可不考慮原公房使用權(quán)的交換價值的單獨歸屬問題。

(2)一方婚前承租的公房使用權(quán)，是其以個人財產(chǎn)支付對價取得的，女昏后又以共同財產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時所支付對價部分，確定為當(dāng)時承租的夫或妻一方個人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余價值按共同財產(chǎn)分割。

問題6：父母為子女結(jié)婚所給付的購房出資，是否均構(gòu)成對子女的贈與?

分析：父母實際出資時，在具體意思表示不明的情形下，沒有證據(jù)表明出資性質(zhì)的前提下，從社會常理出發(fā)，推定為贈與。若當(dāng)事人有證據(jù)證明其與出資人之間形成的是借貸關(guān)系的，則不能適用該條規(guī)定。當(dāng)然，該證據(jù)應(yīng)當(dāng)是在當(dāng)事人離婚訴訟前形成的，離婚訴訟中父母作出不是贈與意思表示的陳述或證明，尚不足以排除贈與的推定。什么能證明是借貸而不是贈與呢?實踐中的出資協(xié)議或借條都可以證明，此外還要以資金為線索，追查出資及其性質(zhì)是否真實。

實踐中，對于夫妻婚后父母出資購買房產(chǎn)產(chǎn)證登記在出資者自己子女名下的，從社會常理出發(fā)，可認定為是明確向自己子女一方的贈與，該部分出資應(yīng)認定為個人所有;若產(chǎn)證登記在出資人子女的配偶名下的，除非當(dāng)事人能證明父母出資當(dāng)時的書面約定或聲明，證明出資者明確表示向一方贈與的，一般宜認定為向雙方贈與為妥。