案例簡介：

2005年6月1日，王先生從A公司手中購得商業用房一棟，雙方簽訂了購房協議，辦理了相關手續，并約定在取得房屋產權證書的同時將房屋交付給王先生。王先生于2005年6月10日取得了該房屋的所有權證書，準備接管該房屋時，卻發現C公司在使用該房屋經營餐館，經了解才知道，C公司是從B公司手中轉租過來的，B公司于A公司之間簽有一份《房屋租賃合同》，合同約定的租期至2005年4月30日屆滿，租期滿后，雙方未續簽合同，但B公司一直向A公司交納房租，A公司也沒有表示異議。由于協商騰房未果，王先生遂于2005年10月8號將B、C兩公司告上法庭，以兩公司侵犯其財產權為由，訴求兩公司騰還已屬于他所有的房屋。法院經審理認為，B公司與A公司在原租賃合同期滿后的法律狀況表現為不定期租賃關系，據此C公司從B公司手中轉租而來的法律狀況也表現為不定期租賃關系，依據“買賣不破租賃”的法律規定，王先生因購買房屋取得產權當然取得出租人的法律地位，而王先生并沒有行使對于不定期租賃法律關系的法定解除權，B公司和C公司對訴爭房屋的承租人和次承租人地位依法應予以確認，C公司對于房屋的使用合法，沒有侵犯王先生的權益，最終法院判決駁回王先生的訴訟請求。

律師點評：

王先生的遭遇著實讓人同情，買了房卻不得用，但訴訟的失誤又將這種狀況持續下去。本案無疑給了我們許多啟示。

首先，我們認為法院的認定是正確的，不定期的房屋租賃關系是合法的，法律同時也賦予了出租人對于此種關系的隨時解除的權利，遺憾的是本案中的王先生沒有依法行使這一權利。而不定期租賃關系在依法解除前，承租人對于租賃房屋是當然享有占有使用的權利的，因此就出現王先生的訴訟請求沒有法律依據的說法。

對于本案，王先生其實有兩種選擇，一種選擇是訴求A公司承擔違約責任并賠償損失，因為A公司在賣房給李先生時沒有盡到告知買賣標的物有權利瑕疵（即存在租賃關系）的先合同義務，導致王先生在取得房屋所有權證后并不能實際占有使用該房屋以及進一步行使房屋所有權人的法定權利；另一種選擇是當王先生取得房屋所有權證，在法律上已當然替代A公司取得出租人資格的時候，應及時行使對于B公司與A公司之間不定期房屋租賃關系的合同解除權，具體的做法是給B公司一個書面解除通知，給予該公司一個合理期限（比如說一個月）騰房，如果期限屆滿，B公司及C公司還不騰房，這個時候王先生再訴求B、C兩公司停止侵權行為，騰還房屋，便沒有什么法律障礙了。

結合本案，律師在此提醒像王先生一樣的購房者：無論是購買何種性質的房屋，都要認真了解影響該房屋的所有權行使的一切關聯情況，在發生糾紛后，要認真分析法律關系，同時注重訴訟的程序和技巧，法院認定案件是依據涉案證據所表現出來的法律事實和法律關系，而不是當事人的主觀感受。

云南建廣律師事務所張*杰律師

2007年3月10日